疫情“黑天鵝”加劇樓市動蕩 房企加速變革或“彎道超車”
隨著新冠肺炎疫情不斷蔓延,房地產市場出現了前所未有的景象:土地停供、工地停工、售樓中心關閉、新樓盤銷售停擺……長期賴以生存的經營模式正受到巨大沖擊,不少房企走到了生死的邊緣。
為了支持房地產企業平穩發展,截至2月14日,包括無錫、西安、上海、南昌、浙江、南京等國內至少10個省市相繼出臺了扶持政策。
地方政府出手穩樓市的背后是突如其來的新冠肺炎疫情“黑天鵝”導致的市場下行。
在2月初舉辦的一場市場形勢電話分享會上,中指研究院市場研究總監曹晶晶指出,本次疫情與2003年SARS所處市場環境相比,宏觀基本面存在差異,當前經濟面臨較大下行壓力,且目前市場規模持續盤旋于歷史高位,大幅度增長的動力明顯減弱。近幾年房地產政策調控整體處于收緊狀態,疫情影響下,房企資金回籠的負面影響正在顯現,尤其是高周轉企業的運行風險更明顯了。
中指研究院預判,2020年全國商品房銷售面積同比下降5.0%~6.5%,由于這次疫情所帶來的市場影響,預計同比降幅繼續下調2%左右。從絕對量上來說會減少3000萬~3500萬平方米,也就相當于減少了一個武漢的市場總量。
那么,對于疫情帶來的巨大市場沖擊,廣大房企又將如何應對?
疫情加大市場下行壓力
其實在疫情爆發前,在經濟增速整體放緩背景下中國房地產行業已步入下行通道。
2019年在國內消費動力不足、國外環境緊張等多重壓力下,GDP增速正式進入了“6”時代。今年1月中美第一階段協議順利簽署, 短期提振了市場信心,但現階段新疫情爆發,餐飲、旅游、交通等行業將受到較大影響,制造業、基建等投資也受到了波及,進一步加大了經濟下行壓力,經濟短期企穩時間將延后。
正如中原地產首席分析師張大偉所言,全國各地售樓處基本關閉、工地停工的情況下,現有的房地產政策肯定已經不合時宜。但目前的房地產政策基本都只針對節流有一定的影響,對于房地產企業來說,最大的問題還是資金壓力,特別是到期債務問題。一旦銷售不能快速恢復,房企到3月份將面臨普遍性的資金壓力。
商業地產、住宅市場客流驟然減少,房企直面資金流壓力。房地產市場需求短期疲軟,疊加房企加大促銷,或將導致房價存下調壓力。相比住宅市場,商業地產面臨的短期資金壓力更大。據商務部監測,2019年春節假期(2019年2月4日至10日),全國零售和餐飲企業實現銷售額約10050億元,2020受疫情影響,零售、餐飲業的春節檔遭遇“寒冬”。
中商數據保守估計,春節期間餐飲(重創八成)、零售(損失五成)、休閑娛樂(幾近全損)的損失預測高達5000億元以上,購物中心業營業額整體損失估算達到八成以上。寧波恒太商管集團總裁胡芳園對21世紀經濟報道透露,集團今年度利潤預估要下調33.5%。
值得關注的是,據公開信息顯示,2020年房地產行業需償還債券總額為7598億,1-6月份有3000多億,與2019年相比是持平的,但是去年下半年以來融資持續收緊,疊加今年年初疫情的影響,房企中很多民營企業短期的現金流會受到明顯影響,從現在債務的成本以及負債率來看,還是屬于可控的狀態,但隨著時間的推移可能會出現變化。
此外,目前資本市場波動較大,如果上半年甚至全年竣工和交付的面積下降,會影響整體業績表現,對股價帶來壓力,對有大量股權質押的企業也會帶來挑戰;當前疫情背景下,一些高周轉的企業也會面臨比較大的資金問題。
中指研究院通過中指土地云工具監測顯示,盡管近一年全國高價地項目入市進度明顯加快,但入市比例仍很低。據不完全統計,2016年至今全國22個重點城市成交的1000多宗高價地,截至2019年末僅有307個項目開盤,占比不到30%。七成以上的“地王”項目沉淀在房企手中,尤其是在疫情之后,對房企的資金鏈將會形成更大的壓力。
金融機構關注的是以下三類房企的經營風險:存貨中高價地項目占比較大的房企;三四線城市布局比較多的企業,因為疫情限制了回鄉置業,而在過往,據第三方機構統計的數據顯示,有的城市回鄉置業銷售額可以占比全年25%;疫區布局比較多的企業。
市場冰封加速房企多方變革
面對不斷加劇的生存壓力,不少房地產企業也開啟了自救之路。
記者采訪多家房企與商業地產運營商獲悉,房企的自救主要體現于上下游產業鏈聯動渡難關。比如,紅星美凱龍主動采用減免租金的形式支持前端商家,保護商戶,共擔風險之外,還聯合上游工廠給予渠道商、供應商更多幫助。
綜合多家券商分析師觀點,盡管市場中的置業需求尚存,但會有所延后。疫情較為嚴重的省市和三四線城市,短期房地產市場調整壓力較大。
大型國有企業以及資金比較寬裕的企業穿越周期的能力比較強。在此次疫情中,他們也迅速調整了后期的戰略投資方向,比如投資重點二線城市,包括受疫情影響的城市,更多布局變現能力比較強的一二線城市。
業內人士認為,消費者對于公共健康衛生的關注度高漲,未來一線、二線以及強三線城市的建設基礎和條件會越來越好,購房需求也會向這些城市傾斜,因此從中長期來看,企業應進一步強化對這些城市的投資。未來,房企應重點關注兩類產品:第一類是健康化的產品,第二類是信息化的產品。由于對醫療的關注和對信息及時反饋的關注,這兩類產品肯定會受到客戶青睞。過去房地產產品強調學位和其他的資源的導入,經過這次疫情,社區醫療未來在房地產產品中的作用會越來越強,建議房企在產品和長期的轉型方面關注社區醫療。
這次疫情或許還會促進高周轉企業主動降杠桿,更關注資金、營銷等方面。一名房企人士對記者透露,公司內部提出要保障二月份的資金端的高效運轉,以及銷售端的營銷手段。后期通過加快開工來對沖疫情造成的損失。從這個角度來看,不少企業管理層認識到保障充裕資金的重要性。
鑒于線下交易的萎縮和暫緩,商業運營的模式也在逐步發生改變,有望加速推動線上交易、智慧零售等非接觸交易模式,同時社區商業、最后一公里到家服務也面臨新的發展機遇。另外,抗疫情也會促使商業運營企業在商業地產大數據建設和基于數據層面的運用能力得到更大的提升。
房企的投資拿地、營銷、融資等方面都面臨調整。南京一名房企負責人接受21世紀經濟報道采訪時表示對后市持謹慎態度,他指出目前大部分項目的網上售樓處于零成交狀態,有成交則屬于小概率事件。“如果網上銷售的是限價盤、一二手價差較大的樓盤,這些項目對于消費者而言有利可圖,那么就會有成交;否則,線上賣房效果很弱,但目前也沒有更好的辦法。”除此之外,現階段,社區服務和物業管理越來越會影響企業的品牌,也會成為未來行業發展的重要方向。
值得一提的是,部分在100億到300億之間的企業,在這一輪中,因為有機會拿到價格合理的一些土地,或存在彎道超車的機會。
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