疫情下的房產經紀行業：交易量銳減 要做好現金流準備

2月10日，位于北京朝陽區定福莊區域的一個鏈家門店按要求正常復工，但業務員小李稱，近幾天，“一個到店的人都沒有，電話咨詢也比往常少很多。”

與新房交易相比，二手房和租賃交易對線下的依賴更強。新冠肺炎疫情爆發以來，房產經紀行業大受影響。據21世紀經濟報道了解，北京各大經紀公司確定的復工時間普遍在2月中旬，但由于部分小區和街道限制商戶開業，因此很多門店并未真正復業。

即便是已經營業的店面，“門庭冷落”也可想而知。這不僅影響經紀人個人的收入，也對經紀公司的收入和現金流帶來打擊。

近日，貝殼研究院聯合中房經聯發起《2020年新型冠狀病毒對中國房產經紀影響》的問卷調查顯示，在無交易情形下，七成經紀公司表示現金流撐不過半年。受此影響，市場收縮、經紀人流失的現象將會大概率出現。

現金流壓力明顯

“從以往的經驗來看，每年大約農歷正月初八之后，流量就會快速回升，而今年從安居客的線上表現來看，流量的回升已經明顯向后推延。”對于疫情如何影響線上交易，58安居客房產研究院分院院長張波向21世紀經濟報道表示。

張波認為，疫情的短期影響體現在交易量銳減，這和當前人群的關注焦點不在房產、線下無法帶看有著直接關系，但另一層面則是對交易雙方的心理形成影響，這一影響可能導致疫情過后，市場需要一段恢復期。

張波預計，今年一季度，二手房市場的銷量將明顯低于去年同期。二季度之后的銷量或出現一定反彈，但很難超過去年的整體水平。

交易量下滑會直接影響現金流，這也是房產經紀行業的“生命線”。2月12日，貝殼找房CEO彭永東表示，淡市和疫市是不同的策略，淡市拼的是效率，你的效率高就扛得住，市場上效率不高的會逐步被淘汰，直到整個供給和交易量穩定；而疫市是斷崖式的，要做好現金流準備。

他建議，“可以按照2月起下降9成、7成、5成、3成、1成做未來5-6個月的現金流測算。”

中房經聯和貝殼研究院的上述調查顯示，春節假期疊加疫情，導致交易停擺、收入顯著減少，但門店租金和人工成本又占用剛性支出，經紀公司現金流承壓，經營困難。

“在無交易情形下，七成經紀公司明確表示現金流撐不過半年；而考慮到11%的經紀公司選擇不確定，按照其他選項的平均分布，預計近八成經紀公司處境艱難。”上述調查指出。

但并不是所有從業者都態度悲觀。58同城、安居客面向經紀人的調研結果顯示，55.48%的經紀人預測疫情結束后市場平穩運行，不會有太大變化，另外20%左右的經紀人則認為市場會出現下滑。對于疫情之后的市場，七成以上的經紀人抱有信心。

長租公寓面對空置期

在經紀行業整體受影響的情況下，“利如紙薄”的租賃業務，經營壓力更大。

春節后，長租公寓運營商蛋殼公寓遭遇疫情下的道德拷問。在多個城市，蛋殼公寓被曝以疫情“不可抗力”為由，要求房東免除1~3個月的租金。但與此同時，蛋殼并未對租客實施減租。

盡管蛋殼方面否認了這種說法，并稱正與房主和租客共同協商解決問題，但事情發酵后，蛋殼聲譽遭受的影響已是事實。

另一家長租公寓運營商自如則陷入漲價風波。春節后，自如被曝在多個城市大幅調漲租金，漲幅多在15%-30%左右，超過以往承諾的漲幅2%-10%的范圍。

此后，自如CEO熊林回應稱，一方面是客戶從長租變更為月租或季租(包含服務費)，另一方面是房源價格顯著低于同地段、同小區類似房源價格。他還強調，“絕無針對疫情的任何價格鉆營伎倆”。

長租公寓行業利潤微薄，且尚未形成有效的商業模式。蛋殼公寓雖然剛剛在美國上市，但根據公告，2017年、2018年和2019年前三季度，其經營活動現金流均錄得負值，分別為-1.15億元、-11.6億元和-16.3億元。

受訪者普遍認為，除了聲譽影響外，此次疫情對長租公寓業務上的沖擊不可避免。

某資深從業者向21世紀經濟報道表示，春節通常是退租、換租期，由于疫情影響，這一期限開始拉長，很多長租公寓運營商旗下房源出現較長時間的空置。如果規模不大、資金實力不強，這種空置將給公司現金流帶來很大壓力。

1月30日，自如CEO熊林就表示，“在這場突如其來的疫情之中，之后，自如將與多數企業一樣，遭受重大的損失，有些企業甚至會難以為繼。”

張波也指出，對于長租公寓行業來說，今年是非常困難的一年。行業會不斷面臨短期內空置率提升、整體收入減少，整體租金上漲乏力的壓力，一些公司的“爆雷”現象或將出現。