不動産會計実務の開発間接費用の計算

一、間接費用の構成と計算は、不動産開発企業內部の獨立した會計単位が開発現場で開発製品を組織して管理することによって発生した各種費用です。

これらの費用は直接不動産開発のために発生した費用ですが、ある開発商品の負擔とは確定できませんので、直接に各開発商品のコストに記入することはできません。

精算手続きを簡素化するために、まず「開発間接費用」と記入し、適切な分配基準に従って、各開発製品のコストに分配します。

_開発間接費用の明細分類計算を組織するために、各費用の増減変動の原因を分析し、さらに費用の節約をはかる。開発間接費用は下記の明細項目に分けて計算を行うべきである。

福利費とは、前の従業員の給與総額の一定の割合（現在は14%）から抽出した従業員の福利費のことです。

減価償卻費とは、企業內部の獨立した會計単位で、幹に屬する固定資産を使用する家屋、設備、計器などから抽出した減価償卻費をいう。

修理費とは、企業內部の獨立した會計単位で固定資産に屬する家屋、設備、計器などを用いて発生する修理費をいう。

事務費とは、企業內部の獨立した會計単位の各管理部門の事務用の文房具、紙、印刷、郵便、新聞、會議、出張交通、焼水、集団暖房用石炭などの費用を指す。

水道?電気料金とは、開発企業內部で獨立して単位の各管理部門が消費する水道?電気料金のことです。

労働保護費とは、企業內部で獨立して単位従業員の労働保護用品の購入、償卻、修理費を計算するために用いられ、従業員の保健用栄養品、防暑飲料、石鹸などの物品の購入費や補助費、工事現場での従業員の風呂、飲料水を飲む燃料などを指す。

回転室償卻とは、ある開発プロジェクトのために立ち退き住民の回転に使う家屋計を配置して計上する償卻費を確定できないということです。

利息支出とは、開発企業が不動産の借入資金を開発するために発生したもので、ある開発コストの利息支出及び関連の手數料に直接計上できないが、使用前に銀行に一時預金するために発生した利息収入を相殺すること。

開発製品が完成した後の借入金利は、財務費用として當期損益を計算しなければならない。

その他の費用とは、上記の諸費用以外の他の開発間接費の支出をいう。

上記開発間接費用の明細項目から、土地収用および立ち退き補償費、建築設置工事費などの変動費用とは違って、相対的に固定的な費用であり、その費用総額は開発製品量の増減に比例して増減していないことが分かります。

しかし、単位開発製品に対して負擔する費用は、開発製品量の変動に伴って逆比例に変動し、即ち開発製品數が増加し、単位開発製品に対して負擔する費用が減少します。

そのため、開発任務を超過達成すれば、開発コストの中の開発間接費を低減することができる。

_開発間接費用の総分類計算は、「開発間接費用」口座で行います。

企業所屬各內部獨立核算單位發生的各項開發間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：開發間接費用 41 600 貸：應付工資 8 000 應付福利費 1120 累計折舊 10 000 遞延資產 3 500 銀行存款 8 480 周轉房——周轉房攤銷 10 500 必須指出，如果開發企業不設置現場管理機構而由企業（即公司本部）定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動，其所發生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發間接費可記入企業的管理費用。

_開発間接費用の明細分類計算は、一般的に所屬する內部獨立採算単位で「開発間接費用明細分類帳」を設置し、発生する開発間接費用を明細項目の欄に従って登録する。

_二、開発間接費用の配分は毎月終了し、開発間接費用の配分に対応して、実際の発生數に応じて、開発製品のコストを計算します。

間接費用の配分方法を開発し、企業は開発経営の特徴によって自分で確定することができる。

上地の開発、住宅開発、付帯施設と建設代行工事を問わず、開発間接費用を配分しなければならない。

精算手続きを簡素化し、重複配分を防止するために、家屋などの開発コストに算入された自家用土地と有償譲渡できない_セット施設の開発コストに対応して、開発間接費用を配分しない。

この部分の開発製品は負擔すべき開発間接費を直接に計算者の住宅開発コストに割り當てることができます。

つまり、企業內部で獨立して単位で発生した開発間接費用は、関連開発家屋、商品性土地、有償譲渡関連施設及び建設代行工事のみを配分することができる。

開發間接費用的分配標準，可按月份內各項開發產品實際 發生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費）進行，即： 某項開發產品成本分配的開發間接費＝月份內該項開發產品實際發生的直接成本×本月實際發生的開發間接費用÷應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本總額 如某房地產開發企業某內部獨立核算單位在1998年5月份共發生了開發間接費用 41 600元，應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本如下： 開發產品編號名稱　　　　直接成本 101商品房　 　　　　 50 000 102商品房 　　　　　　120 000 151出租房 　75 000 181周轉房 　　 70 000 201大配套設施——商店 　 80 000 301商品性土地　　　　　　125000 合　　　　計 520 000 根據上列公式，即可為各開發產

品算得5月份應分配的開發間接費： 　101商品房：　　　　50000元×41600元÷520000元 ＝50 000元×8%＝4 000元 102商品房：　　　　　120 000元×8%＝9 600元 151出租房： 75 000元×8％＝6 000元 181周轉房：　　　　　　70 000元×8％＝5 600元 201大配套設施： 80 000元×8％＝6 400元 301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元 根據上面計算，就可編制有如圖表5－10所示的開發間接費用分配表： 　　　　　　　 　開發間接費用分配表 　　　　　　　 2000年5月　　　　　　　單位：元 開發項目編號名稱　　　直接成本　　　　分配開發間接費 　101商品房　　　　　　50 000　　　　　　4 000 　102商品房　　　　　120 000　　　　　　　9 600 　151出租房　　　　　75 000　　　　　　　6 000 　181周轉房　　　　　70 000　　　　　　　5 600 　201大配套設施　　　80 000　　　　

6 400 301商品性土地125,000 10000 10000合計520 000 41,600;合計520 000 000萬41,600——付帯施設の開発コスト6 400_開発コスト—商品性土地開発コスト10萬_貸付：開発間接費41,600