「休眠」ビジネス、誰の「資本王子」があなたをキスして目覚めさせることができますか？

南山の萬華鏡ショッピング街がこのほどオープンした。さらに業界や市民の注目を集めているのは、前身の南山マンハ広場が、さまざまな理由で4年間休業していたことだ。長年眠った後、當初のマンハ広場から創業園に変身するまで、まさに深センの「休眠ビジネス」の典型的な代表だった。腐ったビルのように、深センにも近年、このような「休眠商業」が多く出現しており、一部の商業不動産、商業施設は位置付けに誤りがあり、制度的欠陥があり、閉鎖が完成していない間に夭折した。腐ったビルの再建のように、深センにも複數の「成功」事例が現れ、「呼び覚まされた」後に起死回生したが、一部の商業もあり、依然として昏睡狀態にある。

腐ったビルの再建とは異なり、経済が好調になり、不動産が新たな頂點に戻る際には、開発者は活気づいて簡単に手を離すことができ、ビジネスプロジェクトは経済周期、地域などと密接に関連しているだけでなく、同様に重要なタイミングがあり、発展のゴールデンタイムを逃した後に、再び新たな経済ブームを迎えても、すでに物は人であり、10年後の新たな経済と不動産のピークでも塩漬け魚の再生は難しい。これらの「休眠ビジネス」を目覚めさせるには、どのような「資本の王子様」が必要なのだろうか。本紙記者は4つの典型的な代表を探して、それらの「前世今生」を深く分析することによって、病気を治す良い方法を見つけることを望んでいる。

ケース1

萬華鏡ショッピング街は混亂している：南山マンハは4年後に生まれ変わる

8月8日、萬華鏡ショッピング街がオープンし、注目を集めている。この面積が10000平方メートル近くのデパートは南山のにぎやかな桃園路と常興路の交差點にある南景苑スカートビルに位置し、周りに地下鉄の口、天虹デパートとカルフールがあり、すでに南山のショッピング消費商圏を形成している。萬華鏡ショッピング街は奧地にあるが、賃貸トラブルで前身の南山マンハ広場は4年間の廃業を経験した。

前世サザンマンハが突然閉鎖

同モールには854の店舗があり、財産権はそれぞれ572のオーナーが所有している。長年閉鎖されたため、27人の商店主はすでに銀行の月給を停止した。昨年10月、一部のオーナーが関係部門に要請し、南頭街道弁公室の協調を経て、萬華鏡投資會社を導入して資産再編と統合を行い、最後にデパートが営業を再開することができた。南山マンハ広場が閉鎖されたのは経営不振のためではなく、所有者、開発者、デパートの間に非常に愚かな帳簿があったことが分かった。この帳簿が南山マンハを繁栄させた時に突然倒産させたのだ。

一部メディアの當時の報道によると、2005年3月初め、南山マンハ広場では數百人の感情的なオーナーが何度もデパートの玄関口を包囲し、すぐに家賃を払うように要求したが、そうしないと営業を停止し、退場した。経営側のマンハ側は、リース契約は開発者の深セン萬浩盛投資會社と締結したもので、契約に基づいて萬浩盛がオーナーに賃貸料を支払うべきだと主張しているが、萬浩盛は実際の資金があまりないため、支払うことができないと主張している。

南山工貿局と南頭街道弁公室の介入の下で3者は和解協定を締結した。殘念ながら間もなく、マンハは経営面の考慮から結局撤退し、オーナーは店舗を回収し、萬浩盛との委託契約を解除した。當時、単獨借用証を提出し、他社への委託を拒否したオーナーがいたが、一部のオーナーは反対し、面積が小さすぎて経営できない店舗が多く、単獨借用証では管理できない混亂が必至だった。500人以上のオーナーの利益に觸れてバランスが取れず、2005年から同モールは遊休していた。

しかし、このモールは商業の中心地にあり、商店街の遊休は多くのオーナーを非常に焦っている。當時、多くのオーナーが店舗を購入する際に蓄えを使い果たし、銀行の擔保ローンまで使っていたことが分かった。投資回収の見込みがない中、デパートの1階にはすでに一部のオーナーが自ら開業していた。南頭賃貸所の周華娣所長は、「2008年までに7割の業者が賃貸登記を求めている」とし、「4年間放置されているため、オーナーは政府が政策面で問題を解決することを切に望んでいる」と述べた。

今生政府は協調説得に乗り出した

2008年10月まで、一部のオーナー代表が臨時の「オーナー委員會」を結成して南山街道事務所を自ら見つけ、政府に協調処理を求めたことで転機が訪れた。南山街道事務所の副主任は記者に「所有者はみな異なる利益の訴えを持っており、協調するのは容易ではない。私たちは會議を開いてこの問題を研究した」と話した。

いろいろな協議と努力を経て、深セン萬華鏡投資會社は南山マンハ広場を活性化するプロジェクトを受け入れた。しかし、問題が発生し、南山マンハ広場の商店主は572人に達し、數年前に殘った電話もあれば、深センを離れた店もあれば、海外に定住した店もあった。しかし、南頭街道弁公室と南頭賃貸所も積極的に協力し、人員を手配してフォローアップを擔當し、オーナーはその指導の下で緊急に25のグループに分け、各地に點在するオーナーとの連絡を擔當し、最後に95%のオーナーが成功につながった。

しかし、オーナーが見つけたからといって、「再編」が成功するわけではありません。萬華鏡投資會社の同プロジェクトの直接責任者である王春英氏によると、當時は落膽していたオーナーが多く、事情を知らないオーナーもリストラに抵抗があったという。「政府側は多くの協調と説得の仕事をした」と、王春英は多くの話をしたくなかったが、彼女は政府の仕事に対して「彼らの支持がなければ、今日の仕事の成果はまったくない」とかなり肯定した。

◎病癥診斷：最初から「レンタルバック販売」が禍根を埋める

その年、多くの業界関係者は、萬浩盛が店舗の「レンタルバック販売」を始めた時にすでに禍根を埋めていたと指摘していた。萬浩盛はこの物件の1～4階の店舗を小分けして販売し、所有者が購入した後は萬浩盛に管理を委託して代借りし、経営を統一していることが分かった。萬浩盛氏は2002年6月から15年間、所有者が物件を購入する実際の成約価格の8～10%で定期的に所有者に収益金を支払うことを約束した。しかし、好況は長くなく、萬浩盛の資金チェーンが斷裂したため、2004年10月から多くの小所有者が家賃を受け取っていないと表明した。

「開発者は短期現金化を実現するために、所有者に8%から10%の年間収益率を作り出し、銀行ローン金利よりはるかに高い」とあるベテラン不動産研究者は半求めた。開発者がそのお金を持って不動産開発や株売買をすれば、所有者も元手が戻らない可能性があります」

ケース2

ショッピングパークの困惑するランドマーク：CBDの発展ペースについていけ

深南通りの南側に位置し、コンベンションセンターに隣接し、CO?CO PA RKの向かいに位置している。プロジェクトの敷地面積は約31,000平方メートル、建築面積は約8萬5,000平方メートル、建築主體は5階建てで、そのうち地下2階、地上3階建てである。

前世にCO?CO PA RKが含まれていた

「ショッピングパークはどこですか？」數年前、深圳に來たばかりの李羽林さんは、C B Dを通った時、こんな疑問を抱いた。深圳で何年も生活した後、記者が彼に同じ質問をしたとき、彼はまだ答えを出すことができなかった。

深センでは今でも、地下鉄ショッピングパーク駅があるC O C O P A RKをショッピングパークと見なす習慣がある人が多い。しかし、本當のショッピングパークは、C O C OP A RKと福華路を隔てて向かい合うビル群である。長年の荒廃、靜寂を経て、ショッピングパークにはレストランやバー、會所が続々とオープンしたが、今でもかなりの店舗が空いている。外から見ると、ショッピングパークビルの外観はすでに古く、一部の地方では労働者が改修中だ。

ショッピングパークには7年近くの歴史があり、その計畫は前世紀にすでに形成されていた。深セン市政府の中心ビジネスエリアに対する統一計畫によると、この場所は大型のショッピング広場の建設に使われているだけに、広大な中心ビジネスエリア內で、ここを通る地下鉄駅は「ショッピングパーク」と命名されている。しかし、業界関係者は、現在のビジネスの発展によって、ショッピングパーク自體の構造にはいくつかの問題があり、最も主要なのは3階建てのビルだけで、ビエンチャンシティや茂業に比べてモール面積に大きな限界があると分析している。

記者の関係者によると、當時の市政府の計畫では、ショッピングパークは現在のビル群だけでなく、道路の向こうのC O C O PA R K部分も含まれていた。C O C O PA R K社長の侯錫康氏は記者に、現在のショッピングパークは當時の1期プロジェクトにすぎず、C O C O PA R Kは2期プロジェクトであり、名前も最初は「SO H Oショッピングパーク」と呼ばれていたことを認めた。しかし、後に市政府はそれぞれ2つのオークションを譲渡し、その1期は城建が開発を行ったが、2期のプロジェクトは最初は別の不動産會社が獲得し、その後再び星河不動産に譲渡された。

今生の一部は賃貸に成功した

開発者の冷淡さに対して、多くのオーナーが荒廃に直面しているのはもどかしい。特に2006年に向かいのC O C O PA RKがオープンした後、発展態勢はショッピングパークのオーナーたちに大きな刺激を與えた。C O C O PA RKは統一的な招商賃貸モデルを実行しており、開発者は開発を行う前にすでに完備した計畫案を持っている。「異なる開発モデルが、現在の2つの異なる結末を招いている」というジレンマに対して、オーナーたちは問題の根源を開発者に向けた。

しかし、長年にわたって開発者との協議やコミュニケーションを経て、オーナーたちの心もだんだん冷めてきて、希望を自分に託してきた。2007年、多くのオーナーが自発的に行動し始め、破損、老朽化した外壁、地面などのリフォームを開始し、自ら企業誘致を開始した。オーナーたちは、ショッピングパークの物件誘致を専門とする統一対外誘致部を自発的に構成したこともある。これまで、かなりの部分がリースに成功している。「前の2年間に比べて、現在のCBDの発展態勢もますます良くなり、平安を含む多くの大手企業が徐々に進出し、この地域の発展にも原動力と客足をもたらしている。」レストランに不動産を賃貸しているオーナーが記者に話した。

しかし、オーナー間で完全に統一された意見や位置づけが形成されていないため、現在のショッピングパークはスタイル的に全體的に亂雑で、一目で計畫と統一的な配置の手配が不足しているように見えることが分かった。また、オーナー同士の「価格設定」の統一ができず、相互のテナント募集が悪戦苦闘する事態にもなっている。

さらに殘念なことに、ショッピングパークの下の地下モールには、広大な商業経営面積があり、華強北とつながり、國內最大の地下商業施設を建設する計畫もある。しかし、今でも空っぽで、すべてのドアは厚いほこりで覆われている。上の階よりもレストランやレストランを借りることができるが、ここは希望がなく、完全に荒廃している。オーナーの蘇さんは記者に、ここはもともと地下鉄の出口だったが、都市建設グループと地下鉄の接続口建設に対する料金問題には一貫して矛盾があり解決されていなかったため、ここは終始塞がれ、自然に多くの天然客源を失ったと紹介した。ショッピングパークの自助の道は、まだ長い。

◎病癥診斷：開発者はビジネス全體を顧みず開発を計畫

當時、城建グループがショッピングパークを開発?建設した後、多くのオーナーに売卻されたが、その中の多くのオーナーの店舗面積は數十平方メートルしかなく、百平方メートルを超えたのはすでに大オーナーだった。これも財産権の分散をもたらし、現在までショッピングパークは気候が形成されていない。一部のオーナーは記者に、開発者は建設販売だけに拘わらず、商業の全體的な企畫開発を顧みず、財産権が分散し、開発が難しくなったと愚癡をこぼした。李というオーナーは、當時店舗を購入したオーナーは、ほとんどが投資家で、ここの発展を見て購入したと考えている。彼らは店舗を賃貸しようとしており、自分で経営をしているわけではないため、この方面の企業誘致、開発には概念がなく、開発が必要だと考えている