地方の細則は多く「溫和に著地する」ことができ、不動産市場の規制はまだ適切ではない。

業界関係者は、不動産市場のコントロールの當面の急務はやはり斷固としてコントロールの政策を実行し続けて、“減法”と“足し算”は両方とも管理しますと思っています。

新華網上海5月27日、新一輪不動產コントロール政策の実施はもう一月余りになりました。今はまだ不動産市場は未明の「カオス期」に向かっています。高騰した住宅価格は全體的には緩やかですが、ホットスポットの投機性需要は依然として活発になっています。

様々な兆しは、まだコントロールの効果に対して楽観的すぎることができませんと表明しています。

業界関係者は、不動産コントロールの當面の急務はやはり斷固としてコントロール政策を実行していくべきで、「減法」と「足し算」の両方がそろっている。一方、投資投機的な需要を斷固として抑制し、一部の都市の住宅価格の急騰を抑制し、住宅価格の合理的な調整のリスクもコントロールできる。

地方規制細則には「溫和著地」が多い。

4月中旬に登場した「國十條」は、中央政府が不動産投資の投機を抑制し、監督?管理を強化し、供給を増やし、住宅価格の急騰を抑制する決意を鮮明にした。

しかし、なぜ今なお不動産市場の動きが分かりにくいですか？

アナリストらは、資金の心配がない不動産企業の値下げセールの內生動力が依然として不足しているほか、一部の地方規制政策の力度が予想をはるかに下回っていると指摘しています。

信號が違っています。「空見」と「強気」のゲームはもちろん続けます。

北京は4月30日に発表した「一部の都市の住宅価格の急騰を斷固食い止めるための國務院の通知を徹底的に実施する」というもので、「第3セット以上の住宅の購入を中止することと、1年以上北京市の納稅証明または社會保険納付証明書を提供できない非北京市の住民に対して融資を行うこと」という表現が厳しく、「國十條」よりも強いようです。

5月に入ってから、各地方の細則が続々と発表され、調子は明らかに「溫和」に向かっています。

――深圳は5月6日に細則を発表し、直接に投機家に対して、「1年以上當市の納稅証明或いは社會保険納付証明書を提供できない非現地住民」に対して住宅購入ローンの発行を停止しました。

西安は同日発表された通知の中で、投機による住宅購入の圧力を強調するのではなく、供給の抑制に著目し、安定した字を頭に掲げている。

——浙江省は5月19日に「亮剣」で、最初の住宅購入に対して積立金ローンを優先的に保障するとともに、特定の購入制限政策の研究を要求しており、「保有圧がある」と言えますが、合理性は比較的溫和です。

——広州は5月21日に「底札」を明らかにし、24條の措置は土地の拡大と住宅の供給の保障、市場の監督管理の強化などを重視しているが、需要抑制には及ばない。

——重慶は5月21日に十條の細則を発表し、初めての住宅購入を奨勵し、差別化の誘導を強調し、不動産市場の安定と健康を図る。

「重慶版」政策に関するネット調査によると、27日午前10時現在、61.31%のネットユーザーが「比較的溫和」と答え、34.02%の人が「不動産には影響がない」と答えた。

総合的に見ると、すでに導入された地方版不動産市場の規制細則はいずれも中央調節の大きな枠組みの中にあり、一部の地方政策の剛性が足りず、余裕が十分である。

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不動産市場は“別種の風景”を呈している。

コントロールの深さに従って、不動産市場の“溫度を下げる”の兆しはすでに現れて、しかし一部の地區は依然としていくつかの“ホットスポット”があるようです。

杭州では、今年3月下旬に「3時間で188萬元級の豪邸が完売した」という記録をつくった「緑城?青銭江」が24日、再び取引を開始した。そのうち、「江景1號樓」の35軒のマンションは平均6.2萬元／平方メートルで、セットの最低価格も2400萬元余りである。

杭州市の透明住宅販売網によると、同日17時までに、このビルは18セットを予約し、半過ぎて販売された。

中國指數研究院のモニタリングデータによると、4月下旬以降、國內の多くの都市で新築住宅の成約面積は週ごとに下落していますが、住宅価格は現在高位で整然としています。

例えば、4月26日から5月2日までのこの一週間は、観測された32の都市のうち、26の都市の出來高は前週と比べて下落しました。その中で南京は7割以上下落しました。価格を監視できる重點都市の中で、北京だけが値下がりしました。他の都市は全部上昇しました。深センの上げ幅はさらに9.38%に達しました。

5月3日から9日まで、35の都市の中で26の成約量が下落しました。重點都市の中で住宅価格は以下の下落が多いですが、杭州は25.06%上昇しました。

5月17日以來、記者の取材によると、一部の重點都市の中古住宅の価格はいくらか下がっていますが、新築住宅は依然として値下がりしています。

土地については、中原不動産が12の主要都市の住宅用地の譲渡狀況に対するモニタリング情報によると、新政策の導入前後に住宅用地の譲渡數、譲渡流標率、譲渡プレミアム率などの面では目立った変化はなかった。

新政策が実施された後、上記都市の住宅用地は週平均で約153ヘクタールを譲渡し、流動率は24%で、プレミアム率は37%で、2010年1月から3月までの宅地取引狀況（周平均譲渡面積は214ヘクタールで、流動率は13%、プレミアム率は56%）に比べて、変化があったが、幅は明らかではない。

中國不動産研究センターの陶琦総監督は、現在のホットスポットの土地は依然として大規模な不動産企業の愛顧を受けており、資金が十分な國有企業、央企及び上場會社は余裕があると分析しました。

斷固として住宅の価格が過度に上昇するのを食い止め，気を緩めてはいけない。

「新政策」は1月余り実施されましたが、不動産市場のコントロールはまだ十分ではありません。

住宅価格から言えば、多くの都市の住宅価格は明らかに緩みが見られず、時には上昇も見られます。一部の地域でも3%、5%の下落があっても、段階的な変動だけです。

先日多くの銀行が関連のストレステストを終えました。ほとんどの銀行が耐えられる住宅価格の下落幅は20%から30%の間にあります。

現在のところ、住宅価格の合理的な調整は信用リスクにおいてほぼコントロールできる。

もう一つの関連問題は不動産投資です。

今年の1月から4月にかけて不動産投資と新たな起工面積は月ごとに増加していますが、業界では一般的に資金面の引き締めの影響を受け、5月以降の不動産開発投資狀況はやや後退する可能性があります。

この場合、中央と地方の政策においては、建屋の保障措置が期待されます。

國土部が確定した2010年の計畫用地総量は例年を大きく超え、かつ保障性住宅と中小型普通商品住宅の供給量は全體の77%に達した。一部の地方では2010年に保障性住宅と政策性住宅の稼働量は全體の60%以上を占めた。

もし厳格に計畫通りに実行すれば、不動産供給の「総合株価」は全體的に安定していて、さらに成長しています。さらに重要なのは市場供給の予想を安定させることであり、「供給不足が予想されているため、現実の価格が急騰している」という狀況を繰り返さないことです。

一方、このような規模の保証住宅が確実に「著地」できれば、不動産開発投資を確保し、鉄鋼、セメントなどの上流産業や裝飾消費品などの下流業界の諸方面で商品の不動産開発の落ち込みによる投資と消費のギャップを効果的に補うことができる。

業界関係者は、投資の投機的な需要を抑制し、住宅価格の急速な上昇を抑制するなどの「減法」の措置を斷固として実行していくべきだと指摘しています。特に一部の政策の後続のだるさや変形を防ぐために、商品室の供給を増やし、住宅の建設を促進するなどの「足し算」の手段を厳格に実行し、個人の合理的な住宅消費を誘導し、個人の不動産収益を調節する稅収政策を早急に検討します。