莫言樓市は空を見て、政策のエアコンに注意します。

引子：國家稅務総局は26日、「土地増値稅の清算に関する問題に関する通知」を発表し、土地増値稅の清算過程における若干の稅金計算問題を明らかにした。

土地増値稅は土地、信用などの政策措置と一緒に、不動産コントロールの「コンビネーションパンチ」を形成します。

ここ數年、國內では不動産に匹敵する産業は一切なく、國家と民衆から高い関心を持たれ、各種類の政策によって連続的に包囲されました。

住宅価格の高騰に直面して、4月中旬に、國家は再度コントロールします。

新「國十條」は業界內で「史上最も厳しい不動産新政」と呼ばれています。

高い住宅価格に「悩む」消費者は希望の光を再び見て、各地の不動産市場も「規制が厳しすぎる」と爭っている。

2003年の「121文書」は管理層が不動産業界に対してマクロコントロールを始めたと公認され、その後、政策は業界から「爆撃」された。

2005年と2006年、政府は土地、稅収、行政などの多くの手段を動員して住宅価格を「包囲討伐」しましたが、効果がないです。この現象は2007年9月まで続いています。

2007年、政府は更にコンボボックスを出して、中央銀行は5回利上げして、9回は預金準備率を引き上げて、積立金ローンを厳しく管理して、差別化クレジットを実行して、住宅価格は一時的に反落します。

しかし、このマクロコントロールは最終的には「竜頭蛇尾」となり、政策が緩和された後、住宅価格は直ちに報復的な反発を迎えた。一部の都市の住宅価格は短期的に倍増した。

數回にわたって調整され、中國の不動産市場は「調整すればするほど膨張し、膨張すればするほど調子が悪くなる」という悪循環に陥り、コントロールは「エアコン」になった。

今回、不動産市場は上記のような悪循環から抜け出すことができますか？

この調整政策の導入時期をよく観察すると、新「國十條」が一部の都市の住宅価格の高騰後に公布された。

実際には、去年の秋以降、北京などの都市の住宅価格は暴騰していますが、例えば二軒のローンの金利が30%割引されるなど、過大な金融政策は數ヶ月後にキャンセルされました。

2007年のマクロコントロールも一部の都市の住宅価格が倍増した後にやっと登場しました。

つまり、管理層はほとんど一度も住宅の価格が芽を出し始めたばかりの時に限ったことがなく、その「鉢がいっぱいになる」時になってやっと「羊が逃げて刑務所を補う」ということです。

しかし、住宅価格が上がると下がりやすいです。

例えば、2007年のごく短い數ヶ月で北京などの都市の住宅価格が倍増し、管理層はその後、かなり厳しいマクロコントロール政策を打ち出しました。

政策の相乗効果は多くの開発者の資金チェーンを2008年に引き締めたが、沿海製造業の金融危機における圧力よりも、不動産問題は取るに足らないものである。

それでも、コントロールと金融危機の二重圧力の下で、2008年の住宅価格は下に15～20%調整しただけで、上昇前とはずいぶん違います。

中國の不動産コントロールには以下の問題があることが分かります。

一、行政手段に慣れていますが、行政手段は一時的に介入するしかないです。

1998年に中國の不動産は市場化が始まりましたが、今までこの市場は完全に市場化されていません。

政府は行政手段で不動産市場を調整することが好きで、これは今回の新「國十條」と北京版の細則の中で一斑を見ることができます。

外地の住宅購入を制限し、結婚証や戸籍簿などを調べると、計畫経済の時代に戻ったような気がします。

行政手段が市場を圧迫するのは確かに短期的に著しい効果が得られます。

しかし、このような市場規則に反する強力な干渉は、標的が治らないので、一旦リラックスすれば、住宅価格の報復性が反発しやすくなります。これはこれまでのマクロコントロールで十分に証明されました。

二、政策「朝令暮改」は、システムの計畫に乏しく、長期効果がない。

いかなる政策の登場についても、繰り返し論証し、慎重に発表すべきですが、中國では不動産に対する政策は非常に自由です。

いくつかの政策は市場の規則に従わないので、2005年に住宅の流通環節の稅金負擔を大幅に高めるようになりました。

政策が常態になると、市場の主體はすでに政府の介入の下で生存することに慣れています。

2008年、経済環境の変化によって多くの産業が困難になった時、不動産は初めて政府に「助けを求めて」の業界に跳び出しました。

これは泣く子だけでなく、乳食の問題でもあります。もっと重要なのは、不動産が多くの産業を牽引しており、不動産経済は國內ですでに負擔になっています。

政府の不動産に対する態度は「口に含んで怖くなった。吐き出して飛ぶのが怖い」という矛盾した狀態にある。

この政府の不動産業界に対する矛盾した心理狀態のため、多くのマクロコントロール政策の継続期間は往々にして一年を超えない。

実は、これまで中國には厳しい政策がありました。2007年秋の信用政策の力度は大きくないとは言えませんでしたが、持続時間が長くないため、コントロールが中途半端になりました。

今回、マクロコントロールはどのぐらい堅持できますか？まだ分かりません。

三、地方には新たな経済成長點がないので、政策は執行段階で必ず割引します。

新しい「國十條」の多くの內容は実は新しくないです。

第二スイートルームの頭金を5割、第三スイートに引き上げてローンを一時停止するほか、大部分の內容は「二年間開発しない土地は無償で回収する」「保障性安住工事の建設を加速する」などと過去數年間に打ち出した政策の中で繰り返し強調されています。

しかし、これらの政策はずっとよく実行されていません。

中央政府の多くの政策は地方に來てから「希釈」され、融通がきかなくなりました。これはすでに公開の秘密となっています。

より多くの土地譲受金を獲得するために、多くの地方政府は供給地のリズムと供給地の規模をコントロールし、さらには「託児」を探して土地の価格をつり上げています。

2008年の市場は低迷して、多くの土地の流れは標的を撮影して、一部の地方政府は高い住宅価格の言論と一掃しながら、“暗算は陳倉を軽視します”、級を越えて一連の市を救う政策を作り出しました。

5月27日、新華網が「不動産市場全體が依然として混沌としている」と書いた。住宅価格の急騰を食い止めるには怠りがない。

稅制や土地財政などの問題が未決で、一部の地方政府が債務問題に直面していることから、マクロコントロールが2008年のような効果を生むと、真っ先に住めないのはベンダではなく、地方政府であることが予想されます。

以上のように、中國式不動産コントロールは往々にして根本的に治まらない。

抗生物質を多く使ったようで、「病人」の體を回復させることができず、逆に耐性が出てきました。

もし不動産業界の多くの深いレベルの矛盾が効果的に解決できないならば、本船のマクロコントロールはあるいは再度“エアコン”に成り果てます。