杭州印象城総経理張雪東：主力店は多すぎるべきではないです。

杭州

開業して一年が過ぎました。

聞くところによると、この1年余りで、この印象城は杭州での最初のショッピングセンターの客數は600萬人に達して、売上高は3.5億に達します。

このおごり高ぶった業績は杭州印象城に対する理解を深めました。

近日、記者は杭州印象城をたたきました。

杭州印象城ショッピングセンター

総面積が5.3萬平方メートルしかないコミュニティショッピングセンターとしては、遠くないところに杭州西城広場というベテランのライバルがいます。そして、21萬平方メートルの西渓イメージ城の準備があります。

社長の張雪東さんの責任は軽くないですが、一周年の成績を見て、張雪東さんはほっとしました。

すべてのお客さんが入ってきました。私たちのデパートは外よりずっと大きいと言っています。とても広くて、明るくて、雰囲気がいいです。

今年の売上高は4.5億5千萬円に達するように努力します。

現在、私達の日本人の客流はすでに2萬人以上に達しました。そして今は毎月10%ぐらいの増分速度があります。今年の年間旅客數は800萬人以上に達すると予想しています。

張雪東は聯商網の記者に語った。

印象城の未來は杭州などでの発展、ブランドの調整、杭州の現地の商業不動産の雰囲気などについて、この若いカッコよさは記者に述べました。

杭州印象城総経理張雪東

杭州のショッピングセンターは発展の勢いがよく、今後3年間で少なくとも10の大型ショッピングセンターを収容できるようになります。

記者：現在の國內の商業不動産市場と杭州の地元商業不動産市場をどう思いますか？

張雪東（以下、張と略稱する）：國內の商業不動産市場から見て、前世紀末から、いくつかの大きな開発業者はすでに発展しました。

例えば、華潤の土地購入、寶龍不動産、萬達グループ、中糧不動産など、多くの住宅企業は緑地集団、世茂グループ、萬科企業などです。

最初は、中國の商業用不動産の開発は比較的弱く、一部の小売業が活発で、先進國の一人當たりの占有面積は比較的に高く、1.2-1.5ぐらいである。

05年に杭州に來ましたが、杭州の敷地面積は0.8しかありませんでしたが、今は一人當たりのGDPが1萬ドルを超えました。

ほとんどの都市はショッピングセンターを開発する先決條件を備えています。

その次に、住民の収入のレベルは高まって、消費に対する要求も次に昇格します。

いくつかのショッピングセンターが欠員と不足を埋めるために、私達の企業は娯楽、レジャーの複合型ショッピングセンターを作り、庶民のさまざまなレベルの需要を満たす必要があります。

しかし、十年來の市場模索を経て、ある程度資金を蓄積し、人材を蓄え、理念を集めました。

國內と國外の企業を通じて類比して、國內のショッピングセンターの発展はスタートから中間の過渡段階にあります。

以上のように、中國のショッピングセンターは盛んに発展しています。

杭州の前の數年の商業は欠乏して、業の狀態は単一です。

主に商業の歩行者天國、百貨店といくつかの専門市場を主として、これは完全に杭州の全體の都市の地位と民衆の消費需要に合わないと感じて、ここ數年來ゆっくりとショッピングセンターの第1駅に歩み入ることを始めます。

例えば、華潤萬象城の業態がそろっていて、買い物が快適で、異なる消費者の買い物需要を満たしています。庶民が訪れた後、體得したのは単なる買い物ではなく、レジャーな生活を楽しむことができます。

古い切り株の道の印象城の経営したのはコミュニティ型のショッピングセンターで、杭州のショッピングセンターの発展の勢いはとても良くて、私の理解によると、未來來福士、銀泰百貨などのいくつかプロジェクトが杭州に入ることができます。

今後2～3年で3つから5つのショッピングセンターが市場に投入されます。杭州の都市人口と凝集力から見て、杭州は今後10つ以上の大型ショッピングセンターを収容するのも十分です。

{pageubreak}

杭州印象城ショッピングセンター

記者：他の商業不動産開発グループと比べて、貴社の運営パターンにはどのような違いがありますか？

張：中國は最初に商業不動産開発と工事管理を始めました。

今は産業チェーン全體を壊して作って、前期の銀行資金の基金から後期の運営管理まで、業界全體の発展がますます盛んになります。

深國投資家置はここ8年余りの商業地產プロジェクトの開発管理経験を持っています。

経営管理、企業誘致において多くの優位性があり、深國は商用購入業を投資して「商業＋金融＋開発＋管理」の獨特な運営パターンを創始し、商業不動産の全価値チェーンにおける核心競爭力を形成しました。

そのため、他の商業用不動産開発グループと比べて、私達は運営の面でまだ比較的に改善して、優位があって、私達はとても自信があります。

記者：印象城は杭州の第二のショッピングセンターである西渓プロジェクトの進展はどうですか？

張：印象城西渓プロジェクトは現在開発段階にあります。そして私達はすでに4.15日に11軒のテナントを締結しました。今は多くの國際的に有名なファッションチェーンブランドと交渉しています。多くは初めて杭州市場に入るファッションブランドかもしれません。2012年の年末か2013年の初めに開業するように努力します。

盲目的に主力店を崇拝しないでください。ブランドの募集は自分の位置付けと一致するべきです。

記者：貴社はブランドの募集にはどのような基準がありますか？主にどのような問題がありますか？

張：募集項目の位置づけ基準はお客様とブランドの選択にあります。國際チェーンブランドは優先的に考慮します。その次は國內ランキングの上位にある優秀なブランドです。それから、一部の現地ブランドを加えますが、シェアはより小さいです。

杭州印象城が持つ150個の高級ブランドの中で現地のブランドは大體10%ぐらいしか占めません。

また、個人的には、プロジェクトのブランドの募集が進まない問題はないと思います。

最善の成功を収めることができます。

記者：主力店の提攜は將來何によって決められますか？家賃の高さは他の要素ですか？

張：種目によって主力店を選びます。家賃の高低は肝心なところではなく、プロジェクトの位置、體格、業態の組み合わせこそ主力店の決定要因です。

もし私達が選んだ位置は都心にあるならば、いくつかの逸品の店は最優秀選択であることができて、私個人は提案して、盲目的に主力の店を崇拝しないでください、あるいはその効果を誇張して、主力の店は更に多くの吸引力を激化することができますが、客の流量を増加して、しかし主力の店は多すぎるべきでありません。

記者：どのように主力店と中小企業の関係をうまく調整したらいいと思いますか？

張：もちろん、主力店は先頭羊です。

主力店を確定した後に、第二次主営店、主力商店あるいはブランド商店を確定しなければならなくて、彼らの関係はすべて互いに補完し合って、互いに促進したのです。

主力店はプロジェクトに客をもたらす時、プロジェクトのその他の営業狀態も主力店に客を連れて行きます。

杭州印象城の中の主力店であるウォルマートは私達に多くの客流を連れて行ってくれます。逆に、都市の中の飲食や娯楽などもウォルマートに客流に連れて行ってくれます。

ブランドの等級の差があまりにも高くてはいけません。そうでないと逆効果になります。主力店の顧客數を他の営業狀態に共有することができません。逆も同じです。

つまり、位置、消費グループの位置づけに関連しています。

記者：印象城は未來何のアップグレード計畫がありますか？例えば、ブランド上のアップグレードがありますか？百貨店のクーポンに対して、ショッピングセンターの印象城の通常のプロモーション活動やマーケティング活動は主にどのような方式を通じて行われますか？

張：2011年の下半期にはいくつかの調整計畫があります。ブランドにはアップル専門店、CKjeansなどが追加されます。スターバックスももう意向を決めました。もし面積が許可されたら、ユニクロ、ZARAの副ブランドなど國際國內の有名なブランドも考慮します。

その次に消費者の消費能力によってブランドの等級を昇格させます。

今は400臺の無料駐車スペースがあります。その後200臺ぐらい追加されます。

百貨店の回數券に対して、私達はインタラクティブマーケティングの方式を採用します。

2010年の中秋節を覚えていて、私達は萬人博円大會の活動を催して、非凡な効果を得ました。1月28日の店慶の時に、會員に対して各種の現場抽選、割引などのフィードバック活動を展開します。コミュニティ活動を強化する上で、私達は浙江大學の學生の相互作用などを催しました。

他の商店と協力し合って協力を競います。

プロジェクトが多ければ多いほど、もっと多くの消費者を引きつけて、都市部の民衆にもっと多くの選択を與えます。

競爭は大きくないですが、多かれ少なかれ影響があります。

しかし、私たちの最終的な目的はやはり庶民に最高で快適なショッピング?レジャー環境を與えたいと信じています。

印象城は未來重點的に長江デルタ地區を開拓して、杭州で更に3-5つのプロジェクトを増加することができます。

記者：新一城、印象城、深國投商業センターのこの三つのブランドの未來の開拓計畫？印象城は他のどの都市にまだ開店計畫がありますか？

張：新一城、印象城、深國投商業センターの三つのブランドは未來発展がありますが、主な開拓方向は印象城です。

7-14萬平方メートルの地域性の中高級ショッピングセンターに位置して、大衆化の需要を満たします。

未來の印象城會は蘇州、杭州まで開拓する予定です。重點は長江デルタ地區で、他の省會大都市、西安、青島などを含みます。

現在、杭州は古い切り株の道、西渓のプロジェクトの以外、未來また3-5つのプロジェクトに増加することを考慮します。

記者：杭州印象城は開業してこの1年來て、社長として、何か感慨がありますか？

張：ショッピングセンターの社長として、本音を言うと、大事なことは一つもないです。

お客様の消費に対するクレームも、日常の雑務を管理する上でも、できるだけ完璧にするように最善を盡くします。

私は毎朝8時過ぎにオフィスに來て、夜10時過ぎに退勤して、疲れて、そして楽しく過ごしています。

私は毎日いつものようにデパートを見回して、庶民の食事、消費、買い物などの方面を深く理解して、心を盡くして、庶民に最も優れたショッピングやレジャー環境を提供するように努めています。