「黃金比」用電商の再構(gòu)築

　不動産「養(yǎng)」ビジネスは時代遅れ？

萬達(dá)広場は典型的なデパート、ホテル、オフィスビルなどの要素を集めた総合體サンプルである。これまで、不動産が百貨店業(yè)態(tài)に「血を供給する」ことは欠かせなかったが、2011年、萬達(dá)百貨店40店の年収は69億元にとどまった。中國経営チェーン協(xié)會が発表した「2011中國チェーントップ100ランキング」によると、百盛グループの當(dāng)年の店舗數(shù)は52店、売上高は164億元に達(dá)した。広百株式も29店舗の規(guī)模で総売上高93億元を?qū)g現(xiàn)した。

「現(xiàn)在の不動産政策は不安定で、住宅取引はますますやりにくくなっているので、より多くの業(yè)者が商業(yè)不動産に投資しており、ビルを売ってすべての人を養(yǎng)うだけではなく、専門的な管理チームがビジネスを本當(dāng)にうまくしなければならない」と周勇氏は考えている。

萬達(dá)グループの情報によると、それはすでに戦略を調(diào)整し、純不動産業(yè)務(wù)を弱體化させ、商業(yè)小売と文化産業(yè)のプレートを強(qiáng)化した。萬達(dá)商業(yè)不動産會社の今年上半期の収入は567億2000萬元で、年間目標(biāo)の41.5%、上半期目標(biāo)の112.6%を達(dá)成し、前年同期比15%増加した。上半期の現(xiàn)金返済額は395億2000萬元で、年間目標(biāo)の39.6%、上半期目標(biāo)の112.1%を達(dá)成し、前年同期比25.6%増加した。上半期の施工面積は3728萬4000平方メートルで、前年同期比33.6%増加した。うち新規(guī)著工面積は1106萬4000平方メートルで、前年同期比96.6%増加した。竣工面積は476萬9000平方メートルで、前年同期比55.2%増加した。

上海でiapmモールを開発したばかりの新鴻基氏は、商業(yè)不動産は特色を出して、自分の賃貸料と営業(yè)収益価値を體現(xiàn)させなければならず、単にビルを売って生活しているわけではないと考えている。「上海環(huán)貿(mào)iapmの1階賃貸料は約60元/日/平方メートルで、このプロジェクトの業(yè)績目標(biāo)は年間賃貸料収入約6億元を達(dá)成することだ」と新鴻基不動産賃貸総経理の馮秀炎氏は言う。

黃金比率の再構(gòu)築

　　あるショッピングセンターでに服を著せる商売の張さんによると、彼女は以前は1日8萬元の売り上げがあったが、今は半分の業(yè)績しかないという。電子商取引の衝撃で、今では実店舗だけを「試著室」にする客が多い。一つでもに服を著せるの販売価格は原価の10倍になる可能性があるが、販売量の下落に加え、デパートの賃貸料や人件費が高い--例えば、1平方メートルあたり30元以上の賃貸料があるデパートもあるため、張さんのアパレル店は「場所を移す」可能性がある。

逆に、これまで毛利が服飾よりもはるかに低かった飲食は人気を集めて「人気」になった。南京新百新街口店內(nèi)のおばあちゃんの家レストランは、午後2時までは人でごった返していたが、內(nèi)部関係者によると、同店の1日の売上高は8萬~ 10萬元に達(dá)し、1日8回テーブルをひっくり返すことで多くのお客様のニーズに対応することができ、人気が高まっているという。

「1人のお客様はモール內(nèi)に3時間以上滯在しているだけで、買い物の可能性が最も高いため、消費を促進(jìn)するためにお客様の滯在時間を延長しなければならないため、飲食や娯楽業(yè)態(tài)が重要になっていることを検討した」と金鷹商貿(mào)の王恒董事長は明らかにした。

そこで、ショッピング、飲食、娯楽がそれぞれ52：18：30の「黃金比率」を破られ、現(xiàn)在ではそれぞれ3分の1、さらには飲食が40%を占める構(gòu)造になっている。

戴徳梁行の統(tǒng)計によると、現(xiàn)在、レジャー娯楽、飲食における業(yè)態(tài)の割合は、天河城、正佳広場、太古匯、中華広場がそれぞれ48%、53%、43%、48%である。

杭州銀泰城の業(yè)態(tài)では、アパレル、名品、主力店の割合は約42%を占め、飲食とセットの割合は58%に達(dá)した。上海日月光センターは、電子製品、飲食、百貨店がそれぞれ3分の1を占める割合から飲食、娯楽に傾き、その調(diào)整後の飲食と娯楽業(yè)の日月光センターでの比重は60%に上昇した。萬達(dá)側(cè)は、現(xiàn)在、宜興萬達(dá)広場をサンプルとする次世代萬達(dá)ショッピングセンタープロジェクトが徐々に「アパレル化」し、飲食やその他の新型娯楽業(yè)態(tài)の誘致を強(qiáng)化することを明らかにした。

飲食と娯楽の割合を高めるだけでなく、客源を誘致するために、各デパートは新娯楽業(yè)態(tài)の導(dǎo)入にも苦心している。「しかし、これは節(jié)度に注意しなければならない。以前江蘇省のショッピングモールが人気を集めるために店內(nèi)に動物園を?qū)毪筏郡趣长怼游铯涡l(wèi)生整理などの問題でかえって客足が減少した」と南京新百で長年働いてきたベテランは告白した。{page_break}

　電子商取引に電気を使う

ショッピングセンターが業(yè)態(tài)を大幅に調(diào)整し、「黃金比率」を破った重要な原因の一つは、電子商取引が実體小売業(yè)に與える衝撃である。「試著室」の運命から抜け出すために、多くの実業(yè)者は大まかな量をした後も電子商取引に投資し、相手の道で相手の身を返すことを選んだ。

TESCO、メトロなどの売り場で起業(yè)した小売業(yè)者は、実際には商業(yè)地に足を踏み入れており、短板を補うためにオンライン事業(yè)を開発するために試水している。現(xiàn)在、30%前後の自社物件を持ち、一定の企業(yè)誘致に協(xié)力している大潤発も電子商取引に進(jìn)出し始めている。高鑫小売（大潤発と歐尚が合併した上場會社）執(zhí)行役員で大潤発中國董事長の黃明端氏は記者団に対し、上海飛牛集達(dá)電子商取引有限公司を設(shè)立するために1億元を投資したことを明らかにした。このうち、康成投資（中國）は65%を出資し、中國臺灣最大のショッピングサイトPChomeの創(chuàng)始者の一人である謝振豊傘下の香港會社Excellent First Limiterdが35%出資し、將來、電子商取引會社では従業(yè)員の株式インセンティブメカニズムも実行される。

また、O2O(Online To Offline，線上線下融合)は実業(yè)者のもう一つの大きなチップである。

「実際には、オンラインとオフラインには多くの顧客層が重なっています。もし私たちがオンラインルートを開拓すれば、私たちは消費者をつかむチャンスがもう1つ増えます。私たち自身の実店舗、銀泰網(wǎng)のほか、ライバルと競爭することができます。つまりO 2 O、オンライン通販業(yè)者の資源を借りて、私たちの実店舗の商品を普及させることができます」銀泰商業(yè)グループの陳暁CEO（微博）東氏によると、O 2 Oは消費者の體験とモデル革新を改善するための需要であり、先日銀泰は天貓と戦略的な協(xié)力を達(dá)成し、中國ビジネスのO 2 O融合発展を共同で模索している。

「B 2 C、B 2 B、C 2 Cなどの電子商取引モデルとは異なり、O 2 Oはオンラインの消費者を?qū)g店舗に連れて行き、オンラインでオフラインの商品、サービスを支払い、オフラインでサービスを受ける。割引、情報提供、サービス予約などを通じて、オフライン店舗のメッセージをインターネットユーザーにプッシュし、オフライン顧客に変換します。このモードでは、オフラインサービスはオフラインで客を呼ぶことができ、消費者はオフラインでサービスを選別することができ、オンラインで支払い、評価することもできる。このモデルの最も重要な特徴は、普及効果が調(diào)べられ、取引ごとに追跡できることだ。O 2 Oはユーザーの行動が追跡でき、測定でき、予測でき、企業(yè)が時間を越え、地域を越えて注文を受けることを?qū)g現(xiàn)し、3高1低--高人件費、高家賃、高稅金、低利益の伝統(tǒng)的な業(yè)界に低コストの普及、運営の新しい方法をもたらした」と述べた。上海商情情報センター研究部主任のハン?サンウォル氏は、次のように述べた。