第一富の道：「養育レンタルの販売」のビジネスモデル

一般の人のイメージとは違って、萬達は「不動産を主とする」というイメージを持っています。分譲で賃貸する」モデルは、不動産販売によるキャッシュフローで不動産保有をサポートします。2011年?2012年と2013年、萬達商業不動産の売上はそれぞれ508億、591億、868億で、不動産の開発と販売からほとんど來ています。不動産の賃貸と管理ではありません。2013年、不動産販売収入は売上高の86.4%を占め、不動産賃貸と管理収入の割合は9.8%で、ホテルの経営収入は3.7%を占めています。

　　1?プロパティ販売：2014年6ヶ月の同収入は同27.2%減少しました。何か問題がありますか？

「賃貸販売」のこの販売は不動産販売です。2011年?2012年、2013年及び2014年上半期の不動産販売金額はそれぞれ240億、250億、443億、99.3億である。この事業の粗利益率は約40%で、毎年1、200億円の現金が流れ込むことを意味しています。萬達商業帝國の「源頭活水」です。

しかし、2014年前6ヶ月のこの支柱的な業務の売上は同27.2%下落しました。どのような狀況ですか？

すべての不動産會社と同じように、萬達商業不動産にも二つの「売上高」があります。一つは「契約売上高」で、実際の販売と解釈できます。一つの項目は長く売れるかもしれないので、前に取った売上高は全部の項目で売り切れて、収入とコストを合わせてから収入として認識できます。通俗的に言えば、営収とこれらの営収のコストは一緒に確認しなければなりません。

これは不動産業者の営収調整に大きな空間を殘しました。計畫通りにあるプロジェクトの売上高が100億円で、今は半分売れています。すでに受け取った50億を営業収入として認識したいです。プロジェクトは一期、二期に分けて、まず一期を結びます。また、99.9%を売ったら、受け取ったお金を営収として確認したくないです。あと10軒のスイートルームがあるという限り、売り切れていません。四大不動産會社である保利、投資、萬科、金地、または恒久大、龍湖、緑城はこのように「調節」されています。そこで、營収成長曲線はどのように描きたいですか？

2011年、2012年、萬達商業不動産は契約売上高の半分を売上高として確定しました。2013年は59.3%に引き上げられましたが、今年上半期は契約売上高の28.7%だけを売上高として確定しました。このことが分かりました。2014年上半期の売上高が同27.2%減少したことについては、驚く必要はないと思います。萬達は財務面で上場後の成長のために「余裕を持つ」という意図があるかもしれません。

　　2.不動産の賃貸と管理：収入は著実に上がり、評価値

「テナント販売」とは、不動産の売卻によって生じた巨大なキャッシュフローを支え、できるだけ多くの「テナントだけでは売れない」不動産を保有しています。

「レンタルのみ販売しない」モードの利點の一つは、テナントのスクリーニング及び監督管理を容易にし、ユーザー體験を良好に確保することである。不動産を大きくまたは小さい単位に分割して小売事業者に売る場合、たとえ片手の買い手を厳しく選別しても、中古バイヤーの「等級」を保証することは難しいです。無數の事例によって、ブランド、実力、サービス水準がまちまちな商店が集まって、悪貨が良貨を駆逐する効果があることが証明されています。不動産の賃貸及び管理収入は営収の10%未満を占めていますが、萬達商業不動産のイメージ、名聲、更には後から述べる評価値と大きな関係があります。

2011年?2012年、2013年及び2014年上半期、萬達商業不動産賃貸及び管理業務の売上はそれぞれ37.3億、58.4億、84.8億と51.1億である。これらの収入は総面積1470萬平方メートルの商業用不動産（1020萬平方メートルのデパート、430萬平方メートルの駐車場及び20萬平方メートルのオフィスを含む）からの賃貸料と不動産管理費で、粗利益率は約70%である。

2014年6月末までに建設された89萬達広場（総面積1020萬平方メートル）のうち、レンタル可能面積は770.6萬平方メートルです。しかも単価は高くないです。レンタル率はとても高いです。2013年のレンタル率は99.2%に達し、1.5萬店の平均使用面積は514平方メートル、年間賃貸料は43萬元（1平方メートル當たりの家賃は2.33元に相當）である。年間の家賃収入は64.7億元で、不動産費、駐車管理（総面積は430萬平方メートル）及びオフィスビルの賃貸（総面積は20萬平方メートル）からの収入は約20億元です。

2014年上半期、不動産賃貸と管理収入は51億を超え、同33.9%増加した。

　3?ホテル管理

萬達商業不動産はまた所有する不動産を利用してハイエンドホテルを開設します。2011年?2012年、2013年及び2014年上半期のホテル経営収入はそれぞれ14.5億、25.6億、32.1億と17.7億で、粗利益率は約30%である。2014年6月までに計畫中の102年ホテルは48軒完成しました。そのうち28軒は第三方ホテル管理集団が経営しています。20軒は自営しています。

數は第三者管理ホテルに近いですが、自営ホテルの収益は比較的低いので、前者と比べてはいけません。2013年、ホテル業務の32億営業収入のうち26.4億元は第三者管理ホテルから82%を占めています。2014年上半期、自営ホテルの売上比は大幅に増加し、30%を超えた。