王健林は港交所の開幕する銅鑼を鳴らした。

萬達商業は港交易所に上場します。世界最大の不動産IPO、香港ではここ3年で最大のIPO、民間企業は香港で最大のIPO、萬達ビジネスは數多くの最高を作りました。開市の數分前、彼はハンマーを手に空気の中で振って、時計をたたく姿勢を模擬して、そして笑顏で記者に寫真を撮らせました。

この時、王健林さんは10年も待ちました。2005年に萬達は香港に上場するつもりでしたが、その後また國內のA株に上場を申請しました。10年も転々としていますが、政策的な要因もあります。萬達頼が成功した「テナント販売」モデルに疑問を持つ要素もあります。商業用不動産の先導者として、萬達の商業用不動産の賃貸料の貢獻率はとても低くて、主にやはり不動産の販売に頼っています。上場できなければ、資本の支えがない萬達が火薬の樽に座っているかのように、萬達モードが問われる。この危険は排除しないで、萬達の広大な産業の版図はずっと安定している基礎がありません。

この10年間、萬達は絶えず人々の認識を更新しています。5000億の資産規模、気勢がみなぎっている多元投資と大口の筆で買収して、萬達はすでに公認の伝統の業界の牛耳者です。人気のあるインターネット會社と比較しても、萬達は遜色がありません。中國一、三線都市の核心地域に萬達複合體があり、膨大な線の下で消費者が集まり、オンライン業務を開拓しています。國際的には、民間企業の萬達は中國のイメージの一部となりました。王健林は歐米の世界に影響を與えた數少ない企業家です。

獨自のモデルと中身を考慮して、世界の大消費分野の一里塚です。中金公司投資銀行業務擔當者の黃朝暉さんは言う。2012年の本誌では萬達モデルについて解析しています（2012年19號の表紙記事「消費の王」を參照してください）。発売後の萬達は、どんな新しい話ができますか？

「投降して20年間もまぎれこんだ老兵として、無數の上場式に參加したことがありますが、中國の多くのトップ企業家が來たのは初めてです」中金公司投資銀行業務擔當者の黃朝暉さんは言う。ゴールドマン?サックス、UBS、Dead梁行など多くの有名な仲介機構が出席して祝いました。今回の発売式に參加するゲストは総人數が100人近くになりました。香港交易所の李小加會長、CEOの周松崗と各部門の責任者が出席しています。このような盛大な禮遇は會社ごとに獲得できるものではありません。

盛大な場面にもかかわらず、萬達は発売初日に発行価格を割ってしまいました。株価は48.2香港元の高いところに上がりました。取引中は9%近く下落しました。終値は46.75香港元で、2.6%下落しました。萬達が選んだ上場のタイミングはあまり良くないです。この日A株は取引が大幅に下落しました。香港株は最近も連続的に下落しています。投資家の情緒は低迷しています。クリスマス休暇も取引の活発さに影響しています。「萬達は資本市場で挫折することが多いです。今年の上場は最も順調だったが、結果的に香港の「占拠中事件」にも間に合った。萬達の上場機會に影響がある」と述べた。萬達の幹部は言った。

「萬達の株価は全然心配していません。」萬達の上場現場では、UBS証券の幹部が本誌の記者に対し、「萬達ビジネスはすぐに香港恒生指數株になります。大きな投資は基本的に全部配合されますから。」現在香港恒生指數株に入選したのは、香港と中國大陸で最も実力と背景のある會社です。例えば、ハチソン?ワンポア、九龍倉、華潤、中國海外など、大陸の民間企業はまだ入選していません。彼は萬達モードを見ています。萬達モードはコピーできないと思います。多くの人が真似しますが、萬達しか作れません。12月24日、萬達の株価は反発して、終値は48.65香港元で、4.06%上昇します。

萬達投資説明書によると、萬達商業は今回6億株を発売する予定で、その中で香港で公開発行されたのは3000萬株だけで、國際的に5.7億株を販売しています。香港で公開発売された部分は5.32倍の予約を獲得し、國際配給は8倍の超過注文を獲得しました。その中、3.38億株はクウェート投資局、中國生命、平安資産管理など11軒の基礎投資家によって予約されました。豪華な株主グループを除いて、萬達は今回上場するのは直接にH株を出すので、民間企業の通常発行する赤い資金の株式ではありません。直接にH株を発行するには多くの監督管理政策を避けなければならないので、龍湖、SOHOなどの民間不動産會社は上場する予定です。これもまた側面から萬達のエネルギーと実力を説明しました。

　　市場に出るその後、萬達商業の総株価は44.748億株に達し、発行価格は48元で計算され、その総時価は1714億人民元ぐらいで、この予想値は國際投資銀行の予想値より大幅に低いです。調査によると、ゴールドマン?サックス、瑞信、HSBC、花旗など國際的に有名な投資銀行の多くは萬達の商業資産の純価値に対して3000億人民元を超えると予想しています。萬達は過小評価されましたか？

一つの直感的な方法で計算できます。現在萬達は10萬達城があります。各プロジェクトの投資は200億元を超えています。この一つだけで2000億元を超えます。それ以外に萬達は159萬達広場があります。その中で100軒はすでに開業しました。簡単な計算だけで、萬達の商業不動産が過小評価されているという結論が出ます。しかし、このような推定値にも內在的な理由がある。

萬達投資説明書によると、2011年、2012年、2013年、萬達商業不動産の売上はそれぞれ508億、591億、868億で、不動産の開発と販売からほとんど來ています。不動産の賃貸と管理ではありません。2013年、不動産販売収入は売上高の86.4%を占め、不動産賃貸と管理による収入は9.8%を占め、ホテル経営収入は3.7%を占めています。しかし、このような「家賃販売」の前提は不動産開発、販売業務に多額の現金が流れることです。2011年、萬達商業不動産経営活動によって生じたキャッシュフローは359億元（主に不動産販売から）に達したが、2012年の経営活動によって生じたキャッシュフローは115億元に大幅に減少し、2013年にはさらに68億元に減少し、2014年上半期には89.5億円のマイナスとなった。また、2017年7月前の萬達の建設工事には2389億元を投入する必要があります。萬達商業不動産はまだ1449億の未払いと総額が1800億円近くの銀行ローンと未済債券があります。萬達銀行の口座は現在748億の現金を持っていますが、資金不足も驚きました。

関係者によると、王健林萬達の予想、融資額に対してもあまり満足していません。當初の計畫によれば、萬達は40億～60億ドルを融資し、最終的に37億ドルを融資する計畫です。しかし、上場しない萬達はずっと王健林の心の病です。商業用不動産は住宅よりも資本に頼り、資本の問題を解決しないと、萬達は火薬の樽に座っている。國內の不動産金融のツールはきわめて欠乏して、しかも融資のコストはとても高いです。上場融資額は理想的ではないですが、萬達はすでに海外の融資通路を通じて、上場後、國際的に國債を発行して利息の低いお金をもらうのは簡単です。

　　萬達多元化、國際化の産業配置は広大なことを稱することができます。しかし資本の支持がなくて、それは価値の上でずっと閉ループを形成することができません。また、大きな會社が透明であればあるほど安全であり、外部からの制約が成長を助け、巨大な萬達が長期間にわたって不透明な狀態にあると、危険係數が増加します。2013年以來、王健林氏は「上場は萬達をますます透明にすること」と繰り返している。王健林の目標は萬達を國際化會社にすることです。上場しなくても國際化戦略と一致できないです。