前の10月の不動産の馬太の効果は激化します：強(qiáng)者は恒強(qiáng)で、中小の不動産企業(yè)はすき間があって生を求めます。

2019年の不動産市場はとても苦しくて、起伏が激しいのはジェットコースターのようで、業(yè)界の深刻な分化、いくつかの不動産企業(yè)はすでに資本金チェーンの破斷のへりを歩いています。

以前の10月の販売データを見ると、強(qiáng)い者が強(qiáng)く、業(yè)界の集中度がさらに高くなりました。

10月末までに、25軒の不動産企業(yè)の販売は千億を突破しました。平均販売額は233.9億元です。同時(shí)に、多くの中小企業(yè)が生存危機(jī)に直面し、爆雷のニュースが絶えない。

より大きな規(guī)模の頭の不動産企業(yè)に比べて、中小企業(yè)の融資ルートはもっと少なくて、融資コストはもっと高くて、加えて數(shù)年前に急進(jìn)的にバーをプラスして、これらはすべて彼らの身の大石におさえられて、いつでも倒壊するかもしれません。

不動産業(yè)界はすでに増分から貯蓄時(shí)代に転入した。保存量の時(shí)代に、業(yè)界の馬太効果が激化して、大きい魚が小魚を食べる競爭のもとで、強(qiáng)者は恒強(qiáng)で、弱者は生存の危機(jī)に直面しています。

苦戦「金九銀十」

伝統(tǒng)的な「金九銀十」はゴールデンタイムを過ぎました。各地の不動産市場の売れ行きは平凡です。

グラムの瑞データによると、10月の新築住宅の成約と土地市場は「金九」の低迷傾向を続けており、重點(diǎn)都市の新築住宅の出來高は同じで、前月比はそれぞれ6%、10%下落し、下落幅は前月よりやや拡大している。

しかし、頭と主流の不動産企業(yè)は強(qiáng)い生命力を見せて、相手をはるかに後に投げます。

中原不動産研究センターの統(tǒng)計(jì)データによると、2014年10月の売上高を発表した企業(yè)は合計(jì)14社で、この14社は前10月の合計(jì)売上高は21934億元で、2018年同期比17.2%上昇した。単獨(dú)で10月を見ると、この14軒の不動産企業(yè)の合計(jì)売上高は2805億元に達(dá)した。

碧桂園、恒大、萬科前の10月の販売は全部5000億元を超えています。販売促進(jìn)に拍車をかけて、恒大と碧桂園の10月の月間販売金額はそれぞれ903億元と850億元に達(dá)しています。

中指研究院のデータによると、2019年1-10月の不動産企業(yè)の平均売上高は3762.6億元で、売上高の平均値は14.7%で、11-30企業(yè)の売上高は1256.9億元で、平均成長率は24.4%で、31-50企業(yè)、51-10企業(yè)の売上高の平均値はそれぞれ692.0億元と325.8億元で、成長率の平均値はそれぞれ26.3%と19.3%である。

一方、瑞研紙によると、業(yè)界全體の規(guī)模の伸びは鈍化しているが、百強(qiáng)の不動産企業(yè)の10月末までの累計(jì)権益販売規(guī)模は前年同期比5%近くの伸びを?qū)g現(xiàn)しており、成長率は上半期の4%前後の水準(zhǔn)よりやや上昇している。

2019年1-10月に、百強(qiáng)の不動産企業(yè)の各段隊(duì)の権益販売額の敷居は去年の同じ時(shí)期と比べて少しずつ上がりました。

このうち、トップ10の不動産企業(yè)の権益金額は1380.6億元に達(dá)し、同16.4%の伸びとなった。TOP 20とTOP 30の不動産企業(yè)の権益金額の敷居はそれぞれ856.8億元と601.2億元で、敷居の増加はそれぞれ3.4%と5.7%である。

TOP 50の不動産企業(yè)の競爭パターンが激化し、権益金額の敷居が昨年同期より12.5%から412.6億元に大幅に引き上げられた。10月末までに、TOP 100の不動産企業(yè)の権益金額の敷居は147.8億元に達(dá)する。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏は、全體として過去のデータを比較し、2019年前10月の不動産企業(yè)の販売は引き続き分化していると分析している。2018年同期比2017年の上昇率は50%を超えており、2019年にはほとんどの企業(yè)が安定を主としており、一部の企業(yè)の上昇幅は明らかに鈍化しており、ほとんどの企業(yè)の業(yè)績は徐々に橫ばいになっている。

また、中小企業(yè)はマイナス成長を見せています。例えば、景瑞と陽光が100年前の10月の累計(jì)販売臺數(shù)は、それぞれ5%と12.7%下落した。

一方、不動産企業(yè)の融資コストも分化している。

7月に、中海不動産の発行する香港元手形の利息率は2.90%だけで、同業(yè)の最低利率を更新します。同月、泰禾グループがシンガポールで発行したドル債の利息は15%に達(dá)した。同じ海外からの借金で、利率は5倍も違っています。

安信証券のデータによると、TOP 10、TOP 10-20、TOP 20-50の総合融資コストは6.23%、6.48%、6.87%で、2018年に比べてそれぞれ12 BP、68 BP、96 BP上昇した。

不動産企業(yè)の性質(zhì)から見ると、中型不動産企業(yè)、非國有企業(yè)の融資コストは明らかに上昇している。中央企業(yè)、地方企業(yè)の融資コストの中央値はそれぞれ4.91%、5.52%であり、2018年に比べてそれぞれ12 BP、12 BP上昇し、國有企業(yè)の総合融資コストの中央値6.91%ではなく、2018年に比べてそれぞれ51 BP上昇している。

生存危機(jī)が顕在する

中小企業(yè)にとって、「賑やか」は他人のもので、「生きていきたい」だけです。

10月に、首先の不動産企業(yè)が販促のため現(xiàn)金を十分に引き出して流れます時(shí)、1家の浙江系の中小の不動産企業(yè)の三盛宏業(yè)の従業(yè)員は自分の支配人の“債務(wù)を追います”に向かっています。

原因は三年前に三盛宏業(yè)が社員に発行した投資信託商品の期限が過ぎて、未払いになりました。會社の財(cái)務(wù)擔(dān)當(dāng)者は自分の投資信託を大量に支払ったり、會社の資金を回したりしていることを発見しました。

三盛宏業(yè)會長の陳建銘はすぐさまコミュニケーション會を開催し、會議で涙を流しながら、妹の元に戻って行ったお金を社員の資産管理資金に両替するよう努力すると言っていますが、他の幹部に渡されたお金は保証できません。

三盛宏業(yè)が上演している「會社が爆発し、お金を要求し、社長が泣いている」というシーンは、今の中小企業(yè)の生存危機(jī)を反映しています。

今年に入ってから、ベテランの広東系不動産會社頤和不動産の爆雷と有名な銀億集団の倒産があります。

経済學(xué)者の馬光遠(yuǎn)さんの判斷は、さらに中小企業(yè)に警鐘を鳴らした。

彼は、中國の不動産は3つの「20%」に戻ります。未來の市場は20%の開発者しか生き殘れません。80%は死んでしまいます。中國の開発者が多すぎて、80%は亡くなりました。

彼は不動産の高投資の伸びが終わり、中國の資産の価格も上昇し続けず、人口や貯蓄も不動産を支えなくなり、住民の貯蓄は高貯蓄から高負(fù)債に転じると考えています。

張大偉氏によると、今後2ヶ月間の不動産企業(yè)の販売には依然として大きなストレスがあるという。政策の見通しから見ると、後続市場は引き続き下振れリスクが非常に高く、政策の引き締め見通しが顕著に現(xiàn)れ、クレジットなどの政策が市場を抑制する。

大規(guī)模な開発業(yè)者は業(yè)界に対する関心がよりマクロ的である。中國の取締役局の孫宏斌主席は民生銀行の不動產(chǎn)金融年會で、不動產(chǎn)の買収を支持するよう呼びかけました。これはリスクを解決する一番早い方法です。

「この業(yè)界のリスクは経済リスク、金融リスクです。もし銀行のお金が返せないなら、違約からオークションまでは平均で四年ぐらいかかります。早ければ三年ですが、合併は三ヶ月か半で解決します。だから、買収は業(yè)界のリスクを解消する一番いい方法です。

彼は「この業(yè)界のトップ企業(yè)は、トップ5の市場占有率は18%ぐらいで、今後5年間でこの業(yè)界のトップ5は30%まで占められると思う」と予測しています。

孫宏斌はさらにその判斷の根拠を説明しました。自動車業(yè)界のトップ5は51%で、ビール業(yè)界は73%で、エアコン業(yè)界は78%、攜帯電話業(yè)界は83%です。だから、不動産業(yè)界はもう5年を過ぎて、トップ5は30%の問題がありません。

孫宏斌氏によると、今年の不動産業(yè)界の規(guī)模は16兆元ぐらいで、しかもこの規(guī)模は何年も維持されます。

以前、恒大社長の夏海鈞氏も市場の増分を「ケーキ」は15兆円前後で、すべての開発業(yè)者はこの限られた「紅海」の中で殺し合いをしていると述べました。

この時(shí)、「生きていく」ことは中小企業(yè)の唯一の要求となりました。今年の販売狀況から見ると、未來の業(yè)界の生存と発展の敷居は、すでに1000億-2000億元に引き上げられました。このような規(guī)模に達(dá)しないと、非常に特殊な製品力が必要で、競爭の中で生き殘ることができます。