不動産成長バリエーション：規(guī)模から安全ロジックへ

馬太効果、長期効果機構(gòu)、白銀時代、アイロンをかけて周期を伸ばす…これらのラベルが段々張り出された時には、すでに20年間の不動産列車が走りました。まだ走り続けられますか？

「不動産業(yè)界は2018年から穏やかな成長期に入りました。この穏やかな成長期においては、超常規(guī)的かつ飛躍的な発展を遂げ、チャレンジ困難度とリスクはあなたよりずっと高いです。」旭輝ホールディングスの林會長が8月8日に開催した「ボアオ?21世紀不動産フォーラム」で答えた。

今年はボアオ21世紀不動産フォーラム第20回年次総會が上海で開催され、フォーラムのテーマは「周期を超えて再出発する：高品質(zhì)成長の安全ロジック」です。

過去20年間、不動産はWTO加盟後の中國経済とともに成長し、市場の暴騰した配當金を共有したことがあります。厳しいコントロールの後の陣痛も経験しました。ここ數(shù)年來、中央の「新発展理念」と「高品質(zhì)発展」の要求のもとで、ますます多くの企業(yè)が過去の速度を至上とする粗放成長モデルを捨てて、安全、高品質(zhì)の成長を追求し、規(guī)模と利益を均衡させ、製品とサービスに回帰するようになりました。

これは同時に業(yè)界発展の要求でもあります。長い効果の構(gòu)造の登場、市場の周期をアイロンをかけただけでなく、企業(yè)にコントロールとダンスを覚えさせなければなりません。この背景の下で、市場空間は依然として見るべきですが、成長の「変奏曲」はすでに始まっています。規(guī)模をガイドにした成長パターンは潮が引いています。安全、品質(zhì)を重視する成長理念はその通りになります。

規(guī)模の「眠い」

高成長時代の終焉は、まず大勢の変化による。國家統(tǒng)計局のデータによると、今年1～7月に全國の住宅販売面積は83631萬平方メートルで、前年同期比5.8%下落した。住宅販売額は81422億元で、2.1%下落した。

販売が落ち込んで、疫病の影響があります。しかし、多くの業(yè)者から見れば、疫病の影響がなくても、規(guī)制政策の常態(tài)化によって不動産市場は下りのサイクルに入り、今年通年の不動産市場の販売規(guī)模は昨年を上回るのは難しい。

最近、中央レベルでは「不動産は炒めない」という大原則を繰り返しており、不動産の長期効果的な仕組みが試行されていることが明らかになった。これは、不動産市場のコントロールがすでに常態(tài)化の段階に入ったことを意味します。

金科股份聯(lián)席総裁の方明富氏は、今後の市場動向を「狹い箱の中で揺れ動く」と表現(xiàn)し、「以前は市場の周期性が強く、曲線の変動が激しく、波峰や波谷がはっきりしており、現(xiàn)在の市場曲線は比較的緩やかである」と述べました。

この比較的緩やかな市場の動きは、すでに達成された段階的な成果をコントロールすることにほかならない。しかし、不動産企業(yè)にとっては、大勢を借りて規(guī)模を競う機會は、もはや再現(xiàn)しにくいようです。

金地グループの副総裁で、金地商置グループの高級副総裁の張晉元氏は、「カーブオーバーの機會はますます少なくなる」と話しています。理由は市場が次第に成熟しているからです。彼は激しい変化、激しい変動の市場にこそ、いわゆる「黒馬」が現(xiàn)れ、しかもこの「黒馬」には特殊な能力が必要だと考えています。

林中將の平穏期の駆け引きは「ゴビウォーキング」にたとえられています。「彼が500歩前にいるのを見ましたが、彼を追いかけるには長い時間がかかり、さらに2時間かかります。みんなのスピードが似ているので…速度が同じなら、距離は永遠です。」林の中では、不動産企業(yè)は今後20年の成熟期に入り、直面する業(yè)界の構(gòu)造は現(xiàn)在の家電業(yè)界と同じで、比較的安定した構(gòu)造であると考えています。

では、規(guī)模が重要ではないということですか？

必ずしもそうではない。「企業(yè)が適度な規(guī)模を持っていないと『馬太効果』が強い狀態(tài)で、將來の生存空間は狹くなる」というのが、方明富の観點です。

実際に、多くの中型住宅企業(yè)にとって、規(guī)模の苦境はすでに現(xiàn)れています。例年に比べ、近年の不動産企業(yè)の販売ランキングでは、トップ企業(yè)の地位が安定している。多くの中型不動産企業(yè)は「先導羊」を追いかける力がないし、同じチームの競爭で気を緩める勇気もないので、「進まなければ後退する」という局面に直面しています。

質(zhì)の高い內(nèi)包

規(guī)模効果の減少とともに、業(yè)界の高品質(zhì)発展に対する重視が日増しに高まっている。その中で、規(guī)模と利益、負債のバランスは、調(diào)整の常態(tài)化の下で最も重要な問題となっている。

では、「高品質(zhì)」とは何ですか？

フォーラムでは、サンシャインシティグループの呉建斌執(zhí)行副総裁が「不動産の質(zhì)の高い成長の基本的な論理」と題した講演を行い、彼は高品質(zhì)成長の3つの指標を設(shè)定しました。業(yè)績指標（売上高、決算収入、新増収、販売還付金など）、安全性指標（負債率、短期借入比率、現(xiàn)金比率、負債総額、信用格付けなど））、結(jié)果指標（純資産収益率、投資収益率など）。

呉建斌氏は、現(xiàn)在の経済が不安定で、市場が橫ばいになっている狀況で、販売が第一の要務(wù)であり、たとえ利益の損失に直面する可能性があるとしても。

高品質(zhì)の成長は企業(yè)に高い要求を出しました。中國執(zhí)行役員、執(zhí)行総裁兼上海地域集団総裁の田強氏は、「不動産企業(yè)は絶えず自分の総合能力を向上させる必要があり、投資能力だけでなく、運営能力、製品サービス能力、経営能力などを含めて、自身の優(yōu)位性を良い経営成果に転化させることができる」と述べた。

高い品質(zhì)の発展の內(nèi)包の中で、製品とサービスは同様に重要です。

フォーラムの間、ランドコンサルティングと21世紀産業(yè)研究院は共同で「中國不動産製品力報告」を発表しました。報告書は、「不動産市場はすでに供給不足、需給不均衡から、需要よりも構(gòu)造的な買い手市場に急速に移行している」と指摘しています。

ランド?コンサルティングの宋延慶総裁は、「市場はもう各企業(yè)に戻らない。各プロジェクトが儲かる時代になった。製品は企業(yè)が荒れ狂う市場の海で転覆を避けるためのカプセル石であり、市場を占拠するエンジンであり、業(yè)績の急成長のブースターである」と指摘した。

注目すべきは、疫病の発展が客観的に加速したことです。保利発展ホールディングスの張艶華副社長によると、疫病は健康に対する関心を引き起こし、これまでにない高さに達した。保利の調(diào)査によると、疫病はお客様に特に公共コミュニティ環(huán)境の健康を重視させています。また、お客様は団地の健康活動施設(shè)に対しても新たな需要が生じました。

張艶華氏は、これは企業(yè)にサービスの質(zhì)をさらに向上させるだけでなく、新たな成長點を作り出したと考えています。

実際には、経済成長運動エネルギー転換の大きな背景においても、製品とサービスの価値は無視できない。緑城中國執(zhí)行役員の李駿副総裁が言ったように、製品力とサービス力を絶えず向上させ、將來に目を向けてこそ內(nèi)需を効果的に向上させ、経済発展を推進することができる。

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