住宅賃貸立法によるわがまま拡張「レンタル」が軌道に乗る

9月7日、住建部は「住宅賃貸條例（意見募集稿）」（以下、「條例」という）を発表した。この「條例」は全部で8章、66條に分けて、賃貸人、賃貸人、賃貸企業の権利と義務を全面的に規範化する。

その中で、「契約期間內に一方的に賃料を上げたり、下げたりしてはいけない」「借家の同意を得ていないと大家さんは入れない」「內裝は借り手の健康に危害を及ぼしてはいけない」「賃貸契約書に家賃貸付に関する內容を含まれてはいけない」などの內容が、今の注目を集めている。

まだ意見募集の段階にありますが、住宅賃貸業界で最も重要なトップレベルの設計文書として、この「條例」は依然として各方面から注目されています。

自己規制層が2014年に初めて「リース販売并挙」を提出した後、リース業界は急速な発展のきっかけを迎えた。しかしここ數年、資本の過度な支持は業界を局部的に過熱させています。「ホルムアルデヒド門」の事件から、下宿騒動まで、絶えず発生する長期賃貸マンションの爆雷事件まで、テナントや家主の権益が損なわれることは珍しくない。

今年8月以來、杭州、上海、成都などの観光客、巣客、嵐越などの長期賃貸マンションが相次いで明るみになりました。四川満城、重慶満勵城などの長期賃貸マンション企業も逃げ道を疑われました。このため、上海、成都、広州、合肥、杭州などは次々と住宅賃貸市場のリスク提示を発表しました。

この意見募集の原稿は、レンタル市場を速やかに軌道に乗せることができますか？

拡張の“痛み”

わが國のレンタル市場は早くから始まっていますが、急速な発展のきっかけとして、監督層が2014年に初めて「テナント?マーケティング」を提案したと考えられています。その後、各級の政府と監督管理部門は多くの支援措置を打ち出し、土地の供給、住宅の供給、融資の優遇、機構化の発展などの面で支援を與えた。

2017年から2018年にかけて、業界は急速に拡大期に入る。資本の増加で多くの企業が急速に規模を拡大している。その中で、専門化されたレンタル機構の臺頭は、市場の発展が強大になり、次第に成熟に向かう重要な一歩と考えられています。中研普華研究院の統計によると、國內の規模以上の機関の數は100以上に達しています。

別の統計によると、多くのホットスポット都市では、賃貸機関が提供する住宅の割合は6割以上である。

レンタル機構の主なビジネスモデルは、「低進高出」で家賃の差額を稼ぎながら、取引でコミッションと関連サービスの費用を稼ぎます。多くの住宅の供給源は仕入れと標準化の裝飾に関連しているので、規模効果はある程度コストを償卻できます。

景暉智庫首席経済學者の胡景暉は、規模拡大を実現するために、多くの機関が市場価格より高いレベルで不動産源を爭奪していると指摘しました。この狀況は2018年の中で最も「気違い」です。胡景暉の言い方によって、いくつかの機関の部屋のコストを持って、甚だしきに至っては同じ団地、同じタイプの部屋の源の賃貸価格より高いです。

持ち家のコストが高くなり、キャリアのブランド効果が重なって、家賃の水準が一時的に高くなりました。北京を例にして、貝殻研究院のデータによると、2016年から2018年までの北京の月平均家賃は前年同期比10%を超え、これも北京史上2つの家賃が急速に上昇した期間の一つである。

しかし、価格に敏感な賃貸市場にとって、このロジックは持続しにくいです。上記の機関はまた、2019年8月から現在まで、北京の家賃水準は前年同月比マイナス成長を続けていると指摘した。今年8月、北京市の平均家賃は86.6元/平方メートル/月で、同1.0%下落した。

多くのホットスポット都市は同様の問題に直面しており、家賃水準の変動により、機構は「高進低出」を余儀なくされ、脆弱な資金チェーンに圧力をかけている。中國社會科學院が発表した「不動産青書：中國不動産発展報告No.17（2020）」によると、2019年には53の親が賃貸マンション機構を資金チェーンが破斷され、買収されたなどの理由で経営を続けることができなくなり、いわゆる「長期賃貸マンション集団雷鳴」である。

「脆弱」なテナント

今年に入って、新冠の疫病は都市に帰って、就業に影響を與えて、再度レンタル市場を衝撃します。前期の高値で部屋を持つ機構は、コストの圧力を受ける以外に、空室率の向上によるコスト損失を受けることになります。

コストを削減するために、今年6月から7月まで、國內最大の長期賃貸マンションの運営者は北京の大勢の住宅主と協議して委託価格を下げることができます。でないと、強制的に違約します。この動きは大量の契約紛爭を引き起こし、多くの住宅主が集団権利を選択している。また、卵の殻、マンションなどの長期レンタル機構も賃料削減のトラブルに遭いました。

この3つの當事者はいずれも中國長賃貸マンションの分野の頭の機関です。2018年1月から現在まで、自由自在に四輪融資を完了しました。未発表のA＋輪を除いて、殘りの三輪融資は全部で100億元を超える資金を募集しました。卵の殻、マンションなどの機構も比較的に安定した資金のルートがあります。

頭の企業はこのようにして、いくつかの融資ルートは少なくて、現金の流れが順調でないオペレーター、直面する情勢は更に厳しいです。諸葛の部屋を探すデータ研究センターのアナリストの王小嬙は、最近の長期賃貸マンションの頻繁な“雷が破裂します”の現象、まさに新冠の疫病の狀況が重なって市場の調整の2重の影響が致すところですと指摘しています。賃貸市場は下半期には上昇しましたが、全體的に低位で運行しています。一部の小型機関はすでに重度を積んでいます。

その過程で、レンタル客はホームレス、敷金損失のリスクに直面し、オーナーも大きな収益損失を受けることになる。

北京のある長期賃貸マンションのキャリアに関する責任者は21世紀の経済報道に対して、賃貸機構の支払いパターンは「長収入短払い」が多いと指摘しました。つまり四半期、半年または年単位で、テナントの賃貸料を徴収し、月単位で所有者に支払うということです。「この方式は、キャリアの「資金プール」を最大限に維持し、十分な資金を確保して日常的に運営することができます。しかし、監督管理が足りないと、運営者が「逃げ道」をしたら、家主とテナントの雙方が損失を受けることになります。

その中で、賃貸取引の中で最も弱い方として、テナントの権益が最も損なわれやすいです。

2018年以來、室內ホルムアルデヒドの基準超過が多発し、レンタル客の健康に影響を與えたことが自由自在であるため、裁判所に何度も訴えられました。今年の疫病の際、一部の長期賃貸マンションの運営機関はテナントを追い払う行為が発生しました。

規範の道

「住宅賃貸経営業務は不動産仲買業から源を発しています。以前は住宅賃貸企業に対する法律法規が少なく、住宅賃貸経営業界の特徴と規則に従って監督管理を行っていませんでした。シェル研究院の高級アナリスト、黃卉氏は21世紀の経済報道に語った。

長期以來、賃貸業に対する管理は主に不動産ブローカー業界の管理下に組み入れられています。しかし、不動産ブローカー業務において、リース業務に関わる資金量はより小さく、その重視度は高くない。近年、レンタル市場の規模が急速に拡大し、各地で規範的な政策が導入されていますが、業界のトップレベルの設計書類が不足しています。

前述のキャリア関係者によると、賃貸の単體取引の規模が小さいだけに、権利擁護のケースがあっても、その金額は高くないという。ここ數年來、大規模なレンタル機構が急速に立ち上がり、いくつかの「爆雷」事件の中で、事件に関わる金額が膨大で、社會的影響がひどいです。これもトップレベルのデザインファイルが出てきそうなもう一つの背景です。

住建部が公表した文書は意見募集稿だけですが、慣例によっては、その枠組みと核心內容は大幅に調整されません。この「條例」は業界に対して強い規範性と指導意義を持っていると分析人士はあまねく思っています。

黃卉氏によると、「條例」は過去の主な家主やテナントに対する監督管理の狀況を変え、貸與先や借り手、リース企業やブローカー活動の監督管理などの面に対して規範と制約を行い、特にリース企業やブローカー活動に対する監督管理を強化し、市場秩序をより効果的に規範化することができる。

また、「條例」の発令は住宅賃貸市場の監督制度化、常態化の推進にも役立つ。

王小嬙氏によると、テナント権益の保護は文書の最大のハイライトである。この中で、「條例」では、賃貸市場に対する家賃の監視を強化し、家賃の上昇が速すぎると、賃貸料の安定に向けた措置を講じることにしています。市場の安定を維持するのに役立ちますし、レンタル客も安心します。

また、リース運営機構にとっては、「高進低出」「長収短払い」の機構を経営異常名簿に組み入れ、賃貸料や敷金の使用など経営狀況に対する監督を強化し、逆推進機構をさらに自身の運営と収益力に注目させ、機構にとっても機會遇に挑戦する。注意に値するのは、住宅賃貸企業は依然として金融、稅収、土地などの優遇政策を享受しています。これは業界全體にとってまだ良いことを意味しています。

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