第三四半期の利益減少負(fù)債率は不動産の上昇に向かって「普通の業(yè)界」ですか？

「『白銀時代』では、土地配當(dāng)、金融配當(dāng)が次第になくなり、管理配當(dāng)が盛んになり、不動産業(yè)は國民経済の中の一つの一般的な業(yè)種に復(fù)帰する」これは萬科グループの會長郁亮が數(shù)日前に表明したものです。大成り行きを説明していますが、新冠の疫病狀況とコントロールの常態(tài)化の影響で、不動産業(yè)界の各指標(biāo)は以前の高成長から、急速に常態(tài)に「回帰」しています。

最近、上場企業(yè)は3四半期の新聞を発表しています。今年の第3四半期は、売上高が鈍化し、利益が下落し、負(fù)債が上昇して業(yè)界の普遍的な現(xiàn)象になりました。

業(yè)績は長年安定しており、業(yè)界の手本とされる萬科で、第3四半期の営業(yè)収入は951.4億元で、前年同期比12.5%伸びた。帰省先の純利益は73.6億元で、14.9%伸びた。しかし、昨年同期の20.8%と31.6%に比べ、この2つの指標(biāo)の伸びは明らかに鈍化している。同時期に、萬科不動産開発及び関連業(yè)務(wù)の決済粗利率は22.9%で、同4.7%下落した。

新型肺炎の流行がもたらした「ブラックスワン」事件を考慮して、上場住宅企業(yè)の業(yè)績が鈍化していることは、従業(yè)員に意外と感じさせていません。しかし、8月末には、「三つの赤い糸」に代表される不動産金融慎重管理政策が導(dǎo)入され、不動産企業(yè)は販売と返済の加速、負(fù)債の低減、運(yùn)営効率の向上など多くの面で調(diào)整を行わざるを得なくなりました。

これは不動産産業(yè)が高負(fù)債と高成長に別れを告げ、健康、平穏、薄利の「普通の業(yè)界」に復(fù)帰することを意味しているようです。

今年の第3四半期は、売上高が鈍化し、利益が下落し、負(fù)債が不動産業(yè)界の普遍的な現(xiàn)象となった。視覚中國

疫病の「牽引」

販売の回復(fù)に努めていますが、不動産企業(yè)に対する疫病の影響は、依然として各方面に現(xiàn)れています。

華創(chuàng)証券の統(tǒng)計(jì)によると、今年第3四半期において、不動産プレート全體の売上高は前年同期比5.7%伸び、成長率は2019年通年比13.4%下落した。このうち、これまでの成長速度が比較的速い第二線不動産企業(yè)は、18.9%の下落幅を示しています。

利益については、第3四半期において、不動産プレートの純利益規(guī)模は同16.8%下落した。2019年通年の伸びより21.7%増の38.5ポイント低下した。

企業(yè)が発表した第3四半期報(bào)を見ると、新冠の疫病は工事と竣工の進(jìn)捗に影響し、不動産決算の利潤が低下し、業(yè)績の伸び率が低下する要因となっている。また、「三費(fèi)」の増加も、収入と利益に影響を與える要因の一つです。今年の第3四半期の不動産プレート全體の3つの費(fèi)用率は11.8%で、2019年より1.5ポイント増えました。

聞くところによると、不動産企業(yè)の決算期間は通常販売期間の一年半から二年の間に遅れています。企業(yè)が2018年に取得した土地のコストが高いため、疫病の影響で竣工の進(jìn)捗狀況に影響して、不動産企業(yè)の今年の収入と利益の表現(xiàn)は去年に及ばないです。

華創(chuàng)証券の統(tǒng)計(jì)によると、今年の第3四半期までに、不動産プレート全體の粗利益率は30.3%で、2019年の通年より3.9ポイント下がっています。その中で、第一線の不動産企業(yè)の粗利率は33.9%で、第二線の不動産企業(yè)の粗利率は26.1%で、第三線の不動産企業(yè)の粗利率は28.7%です。

「第一線の不動産企業(yè)の粗利率が比較的高いのは、その土地の所有パターンが多様で、コスト管理能力が強(qiáng)いからである。第三線の不動産企業(yè)の粗利利率の中では、主に買いだめモードをとることが多く、土地のコストが相対的に低いからである。第二線の不動産企業(yè)はその拡張意欲が強(qiáng)いため、利潤率と規(guī)模拡大の間でより多く後者に傾いているので、売上粗利率は相対的に低い。」同機(jī)構(gòu)によると。

同じ時期に、不動産プレート全體の正味金利は7.8%で、2019年より1.7%下落しました。

負(fù)債については、今年の第3四半期末までに、不動産プレート全體の資産負(fù)債率は79.3%で、昨年末より0.6%増加しました。純負(fù)債率は86.2%で、2019年末より4.7ポイント増えた。その中で、債務(wù)危機(jī)に陥った泰禾を除いて、金融街、中國の幸福の純負(fù)債率はすべて190%以上で、緑地の純負(fù)債率は183%で、初めて170%に達(dá)しました。

負(fù)債率の上昇は、同じように疫病による決算の遅れと関係があります。一方、上半期以來の融資環(huán)境が緩和されたため、多くの不動産企業(yè)が積極的に拡大し、同様に負(fù)債率が上昇している。

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販売に対する疫病の影響は同じですが、今年の第二四半期からは、ルートの回復(fù)と信用政策の緩和に伴って、不動産企業(yè)の販売も急速に回復(fù)しました。今年8月までに、全國のマンションの売上高は去年の同じ時期を超えました。

9月以來、多くの不動産企業(yè)が伝統(tǒng)的な「金九銀十」に対して販促を行っており、プッシュ?アップ、価格低減などの措置の推進(jìn)を含め、販売規(guī)模はさらに上昇している。

易居克而瑞の統(tǒng)計(jì)によると、今年1-10月、百強(qiáng)の不動産企業(yè)の全口徑販売金額は9.9兆元の人民元に達(dá)し、同9.0%伸びた。権益口徑販売金額は7.2兆人民元で、同7.5%伸びた。

しかし、不動産企業(yè)の年間販売目標(biāo)からはまだ遠(yuǎn)いです。多くの不動産企業(yè)の販売目標(biāo)は去年の基礎(chǔ)の上である程度昇格させたので、10月末までに、大部分の企業(yè)の完成率は70%ぐらいしかなくて、このレベルは明らかに往年より低いです。つまり、四半期の不動産企業(yè)の販売圧力は依然として小さくないです。

一方、今年8月末には、監(jiān)督層が「三つの赤い糸」を主とする融資管理政策を打ち出し、不動産融資の管理については、具體的には、前受金を除いた資産負(fù)債率は70%以上、純負(fù)債率は100%以上、現(xiàn)金短期債は1倍以下である。住宅企業(yè)の「踏みつけ」?fàn)顩rによって、「赤、橙、黃、緑」の四つの段階に分けて、差別化債務(wù)規(guī)模管理を?qū)g施する。

上海易居研究院シンクタンクセンター総監(jiān)は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対し、負(fù)債を減少させ、キャッシュフローを補(bǔ)充することは「三つの赤い糸」の要求であると述べました。販売目標(biāo)から見ても、融資監(jiān)督の観點(diǎn)から見ても、マーケティング力を高めるのは、不動産企業(yè)の將來の重要な選択です。

しかし、10月に入ると、不動産市場は冷え込みの兆しが見えてきました。「各地域の市場は溫度を下げるという特徴があります。長江デルタ地域の市場を見ていると情緒が再起し、成約はほぼ全面的に下落します。」易居克而瑞氏は、四半期の不動産企業(yè)の業(yè)績ラストスパートは「手かせ足かせをはめて踴る」に近いと指摘しています。

今年通年で、不動産企業(yè)の販売任務(wù)の完成狀況は例年に及ばないかもしれません。販売目標(biāo)を達(dá)成するのはかなり難しい企業(yè)があります。

長い目で見れば、「三つの赤い糸」は業(yè)界にもっと深く影響します。最近、旭輝ホールディングス取締役會長の林中氏は公開演説の中で、この政策は少なくとも今後5～10年に影響を與えると述べました。住宅企業(yè)は成長速度の減速、分化の激化、利潤の下落などの情況に直面して、高効率と高回転は企業(yè)の主要な生存の道です。

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