海南省の住宅販売を始めました。10ヶ月後には市場構造が大幅に変化しました。

海南省住宅と都市農村建設庁は20日、今年4月に海南省が安居型住宅建設試行を公表して以來、10の安居型商品住宅プロジェクトが著工し、合計9756セットの建設が行われ、価格は明らかに商品住宅市場価格より低いと発表した。

海南省は今年3月に土地建設の商品住宅を新たに譲渡し、住宅販売制度を実施し、全國で初めて住宅販売を提案する省となった。3月7日夜、海南省委員會弁公庁、省政府弁公庁は「不動産市場の安定と健康発展に関する都市主體責任制に関する通知」を印刷しました。「通知」には安住型の商品住宅の発展、當地住民の住宅購入制限政策の実施、商品住宅の現在の住宅販売制度の推進などの3つの重要政策が含まれています。

海南省政府は、安居型の住宅を発展させる目的は、條件に合致する地元住民の家庭と必要な人材を、自身の収入水準に応じた価格で住宅を購入し、海南自由貿易港の建設配當金を真に享受することにあると明確に表明しました。

半年が過ぎて、海南の不動産市場の構造はひっそりと変わりました。大規模な不動産企業の海南島での配置も調整されました。大不動産企業の市場シェアは下がりましたが、海南不動産投資指數が上昇し、業界のシャッフルは避けられません。

高回転に慣れた不動産企業にとって、三本の赤い線を背景に、海南市場は不動産企業に対して圧力が倍増し、圧力源は不動産販売だけではなく、安住型商品住宅の発展に力を入れていると言えます。

現在の住宅販売の下で、不動産企業はまず開発の周期に直面して回転します。過去1年間で海南不動産市場の取引も急速に落ち込んでいます。商品住宅の成約を見ると、成約枠は今年1-10月に比べて34.9%下落しました。

すでに業界のトップ5の不動産企業が海南市場から撤退する計畫があります。業界関係者によると、海南の不動産販売は市場、不動産企業に対する影響がすぐに現れたという。

現在の住宅販売＋安住住宅の試行建設

3月に現在の住宅販売を発表した後、海南省は今年4月末にまた安居住宅の販売に関する政策を発表しました。安居型住宅は主に無房または1人當たりの住宅面積が平均水準に達していない住民家庭向けの販売で、販売対象、販売価格、カバー面積と譲渡條件を限定し、政府主導、市場化運営方式で建設され、政策保障があります。質的な住宅

海口市、三亜市、儋州市など6つの市県はその後、速やかに安住型商品住宅の試行建設を開始した。また、安居型の商品住宅を通じて、全省で末端教育衛生人員住宅保障特別計畫を実施し、海南省は3年ぐらいの時間を利用して、基本的に末端教師と醫療関係者の住宅問題を解決する予定です。

紹介によると、海南省は12月20日までに、14枚の937.52ムーの安居型商品住宅用地の譲渡作業を完成し、6つのモデル市県はすでに著工しました。そのうち、海口は4つのプロジェクト（合計3340セット）、三亜は2つのプロジェクト（計3450セット）を始め、その他の非パイロット市県は1606セットの工事を開始しました。

調査によると、海南安居型商品住宅の土地譲渡方式は「住宅価格制限、競地価」で、販売価格は住宅価格収入の比率によって10倍を超えない、あるいは現地商品住宅市場の平均価格の60%を超えない、具體的には試行市県が実際の狀況によって確定する。末端教師と醫療関係者が安住型の商品を買って住宅を買うのは比較的に安いです。

海南安居房は価格の優待のほかに、土地を譲ってセットになっている成熟した地域に位置します。例えば、海口安居型商品住宅プロジェクトの一つである長秀仕家プロジェクトは、周辺の商業、病院、小中學校の組み合わせがより成熟しており、開発者は12クラスの幼稚園を組み合わせて建設し、無償で政府に幼稚園として引き渡します。価格の上で、団地の全體の平均価格は周辺の商品の部屋より20%-30%安いです。海口の薬谷の北のプロジェクト、戸の型は60-80平方メートルを主として、価格は1.2萬元/平方メートルを超えません。

現在、頭の不動産企業が海南安居房プロジェクトに參加しています。現在、三亜市で初めて安居型商品住宅プロジェクト——萬科崖州安居房プロジェクトがすでに始まっています。8棟の住宅ビルは全部で922セットの住宅が提供されます。販売価格は9500元/平方メートルです。

海南省住建庁の関係者によると、海南省はすでに土地を譲渡した安居型商品住宅のパイロット市県に対し、速やかに操業を開始するよう求めており、進展が遅い市?県に対しては直ちに通報するという。同時に建設の全過程の監督?管理を強化し、工事の品質と安全を確保する。現在、住建庁は各市?県に対し、実際の狀況に応じて、安居型住宅の関連管理方法と実施細則を早急に制定し、速やかに社會に公布?実施し、社會の関心に応えるよう指導している。

業界関係者によると、海南省の安住商品房政策は過去にもあったが、現在の商品住宅は海南省の新築住宅の20%から30%程度しか占めておらず、殘りは安住室か保障類住宅である。

2010年1月4日、國務院が「海南國際観光島の建設発展を推進する若干の意見」を発表した後、海南國際観光島の建設が正式に軌道に乗り、不動産市場の調整も密接に展開された。一つの表現は、地方政府が土地の供給に力を入れていることです。

2020年1-10月に、海南全省の土地は19039.70ムー追加供給され、前年同期比89.32%増加し、新たに11038.34ムーの成約が増加し、前年同期比61.05%上昇した。そのため、海南で販売できる商品住宅は実は高くないです。しかし、現在の住宅販売と全地域での購入制限、安住住宅政策の導入は、無形に商品住宅の去化に高いハードルを設けている。

企業の進退の間

同政策研究院のアナリスト丁垖は、海南市場の構造的変化は2點に表れていると分析しています。第一に、主力の文旅から都市不動産に転化したことで、滯在不動産の規模が縮小していることが明らかです。第二に、住宅地の価格が高い企業であり、供給が厳しく抑制され、大量に安居住宅を建設し、將來の普通住宅は第二線から退居し、市場は豪邸と安住房に分けられます。商業地産の在自貿易港政策の支持のもとで一線に躍り出た。

第三者機関からのデータによると、2020年には海口市の住宅市場が獨一の需要により、成約は41%を占め、滯在市場は深刻に縮小し、成約は約27%を占め、市場構造は旅居から都市不動産に転換し、全省全體の成約量は31.12%減少した。

丁垚垚氏は、文旅が第二線に引退したのは、海南省が全地域での購入制限を実施しているため、よそ者が購入しにくいため、海南省全體の文旅プロジェクトは全線壊滅したと指摘しています。

一つの事実は、過去1年（2019年10月～2020年10月）には、海口商品の住宅の成約が2020年1月にピークを迎え、売上高は34.35%を占め、4月には5%の谷に落ち込んだ後、成約は徐々に暖かくなり、今年10月には29.45%まで徐々に上昇した。不動産コントロールと國際観光島の相対的な閉鎖的な取引市場要因の下で、海南市場の需給関係もマイナス成長傾向にある。2019年1-10月に、全島は635.8萬平方メートルを供給して、660.68萬平方メートルの取引ができました。今年1-10月になって、627.08萬平方メートルを供給して、成約は455.09萬平方メートルだけです。

2020年10月末までに、海口住宅市場の需給比は0.83で、在庫は231萬平方メートルまで下がり、去化周期も11ヶ月まで上昇した。三亜去化周期はより長く、32ヶ月である。

関係者によると、開発サイクルが遅いため、すでに業界トップ5の開発者が海南市場を放棄する用意があるという。注目に値するのは、海南の住宅の地価の一部は建設コストの上昇が原因で、現在の海南の土地の成約の不動産価格は8000元から1.2萬元/平方メートルの間で、今後の住宅の販売価格は2.5萬元から3萬元/平方メートルになると予想されています。同時に、小型の住居の価格は1.08萬元-1.5萬元/平方メートルで、次第に市場を獨占しています。

海南政府は供給側のコントロールで、供給地が少なく、価格が高く、貿易港からの政策刺激の見通しがあり、ハイエンド製品を得意とする不動産企業も海南市場に注目します。今年の內に、海南の土は市場を撮影して、華潤、中海などの央企業は常連になります。今年8月、華潤は8.2億元で海口坡博坡巷棚改片區36.5ムーの住宅用地を持ってきました。中海は10.5億元で坂博坡巷小屋改片區44ムーの住宅用地を撮影しました。二つの床の価格は全部1.1萬元/平方メートルを超えました。華潤が撮影した海口濱江新城棚は土地を変えました。

2014-2020年10月に海南省の數年來の土地需給の敷地価格対比から、海南商品の住宅化はあまり速くないことが分かります。2016-2018年の土地供給面積と成約面積がほぼ同じである以外に、2014-2015年、2019-2020年に、海南省全體の傾向は需要より大きいです。

ちなみに、海南省の中古住宅市場は高騰して下落し、投資者が売りに出る気配が見え隠れしています。10月に全省で66.04萬平方メートルを供給し、前輪比は51.07%減少しました。そのうち海口24.49萬平方メートル、東方12.89萬平方メートル及び儋州11.49萬平方メートルは主要貢獻都市です。取引量は66.21萬平方メートルで、前輪比は14.53%増加し、価格は15338元/平方メートルで、前輪比は0.61%下落しました。取引金額は101.35億元で、前月比13.83%増加しました。

しかし、2020年1～10月には、海南の商品住宅の累計供給は627.08萬平方メートルで、前年同期比1.37%減少した。累計455.09萬平方メートルの出來高は同31.12%下落した。平均価格は15397元/平方メートルで、同7.94%上昇した。売上高は700.69億元で、同2565%減少した。

2020年10月、海南の需給比は1で、市場在庫は前月に比べて橫ばいで、1880萬平方メートルで、40ヶ月間のサイクルがあります。

大規模な不動産企業の市場シェアの変化はそのため非常に明らかである。今年1-10月、海口商品住宅の登録面積ランキングの上位10位のうち、トップ10の不動産企業の販売面積は50%を占め、前年同期比76.9%を占めた。三亜では、同じく大きな不動産企業の市場シェアが減少する傾向が現れています。2020年1-10月、商品住宅の登録面積ランキングの上位10位のうち、トップ10の不動産企業の販売は15.68%しか占めていません。

しかし、易居研究院の研究総監の厳躍進氏によると、海南省の最近の投資指數は上昇している。開発投資データを見ると、海南は2018年下半期に明らかに下落しました。すなわち開発投資データは不動産がやや不景気になるということです。一定の圧力があります。最近のデータはすでに下げ幅が狹くなり、さらに正転の兆しが見え始めています。例えば、今年9月に海南省の全省の開発投資は年間最高の860億元が現れました。6月から、海南島の投資開発金額は毎月100億元以上増加しました。厳躍進さんは海南不動産開発投資市場の一番寒い周期はもう過ぎました。その後リバウンドの機會があります。特に今年は海南省の供給地が活発で、不動産販売は不動産企業の開発サイクルが長くなり、企業資金に対する要求がもっと高いです。投資開発のデータが上昇していることから、海南省はこのようなコントロールを通じて、市場を自動的にシャッフルし、資金の圧力が大きい不動産企業が撤退した後、資金の実力があり、ハイエンドの製品を作る不動産企業が次第に入場します。

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