強管控時代の住宅価格：上昇動力漸落

金融の引き締め、コントロールの強化など一連の動きを経て、今年の住宅価格の上昇曲線は緩和されつつある。

12月14日、國家統計局が発表したデータによると、今年11月、70の大中都市の住宅価格の上昇幅は下落した。70の大中都市のうち、36の都市で新築商品の住宅価格が上昇し、今年3月以來の低水準となった。

平均的に見ると、一、二、三線都市の住宅価格の上昇幅はみな橫ばいか反落しています。その中で、二、三線都市の住宅価格の上昇幅は低く、第一線の都市は再び値上がりしました。

國家統計局は住宅価格の変化に対する口徑を表現し、すでに數ヶ月前の「安定を維持する」ことから、「安定の中に落下がある」となっています。機構の観點によって、各種のコントロール政策の登場に従って、住宅価格の上昇の動力は弱體化しています。

年末を控えて、不動産政策面での動きが頻発している。レギュレータは複數の表明の中で「不動産市場の平穏で健全な発展を促進する」と述べました。これは政策が緩まないという信號と解釈され、住宅価格の「安定維持」の良い要素でもある。

金融の引き締め、コントロールの強化など一連の動きを経て、今年の住宅価格の上昇曲線は緩和されつつある。-甘俊撮影

「三つの赤い線」が住宅価格の「逆さま」を激化させる

今年11月、70の大中都市のうち、36の都市で新築住宅の価格が上昇し、今年3月以來の低さとなった。新築住宅の価格が下落した都市は28都市で、ここ數年の高さのためです。

具體的には、4つの第一線都市の新築住宅価格は平均的に前月比0.2%上昇し、31の第二線都市は0.1%上昇し、35の三線都市は0.1%上昇し、上昇幅はいずれも前月より橫ばいか反落した。中古住宅については、都市部の価格はそれぞれ0.5%、0.1%、0.2%上昇しています。

これは、過去數ヶ月間の住宅価格の上昇が速い都市で、価格はすでに緩和されています。

これに対して、貝殻研究院の首席市場アナリストの許小楽氏は、これは主に半年の流動性に比較的余裕があることに関連し、核心都市の住宅は資金の支持を受けていると述べた。最近の信用環境の引き締めに伴い、コア都市の不動産もより良い価値保証を示しています。

その中で、広州の新築住宅の価格は前月比0.9%上昇し、上昇幅は70大中都市の二次席に位置しています。中古住宅価格は前月比0.8%上昇し、上昇幅はリードします。

貝殻研究院は、11月の広州市の中古住宅の成約は前月比15.7%増加し、通年の出來高は同23%増加する見込みで、取引量の上昇は広州の住宅価格の上昇を促していると指摘した。広州市場はずっと比較的に穏健で、今年に入ってから市場の期待は引き続き良くなり、需要は積極的に市場に入る。同時に、周辺の深圳、東莞コントロールのコードアップ後、需要が溢れて、広州の不動産市場の溫度上昇を促進します。

タイプ別に見ると、ホットスポットの都市の中古住宅の価格の上昇幅は普通に新築住宅より高いです。例えば、先月の北京新房の価格は前月比0.1%下落しました。中古住宅の価格は0.5%上昇しました。

ここ數年、ホットスポットの都市では、中古住宅の価格が逆さまになる現象が続いています。多くの都市が新築住宅に対して価格制限を実施しているため、中古住宅は関連の価格制限政策がなく、同地區の中古住宅の価格は通常新築住宅より高いです。

また、「これは、不動産企業の自主調整にもつながる」と述べました。北京のある上場企業の関連責任者は21世紀の経済報道に対し、「三つの赤い糸」政策が導入された後、一部の不動産企業は在庫を持っていく方式でレバレッジを減らすと述べました。年末を控え、不動産企業も年末の販売を急いでいる。そのため、第4四半期の新築住宅の販売の中の利益を譲る現象は比較的に普遍的で、そして新築住宅市場の価格の態度に影響します。

最近の不動産企業が発表した販売速報によると、融創、遠洋、建設を行う不動産企業の11月の販売価格はいずれも下落しています。

住宅企業は依然として債務償還のピーク時にある。

ヒストリカルデータによると、今年6月にピークに達した後、大中都市の住宅価格の上昇幅は揺るがず下落し始めた。10月と11月に住宅価格が上昇した都市の數は急速に減少し、下落の數は明らかに増加した。

多くの回答者から見れば、この傾向は政策面の変化に関係している。一方、貨幣政策は次第に中性に戻り、第二四半期以來の住宅ローンの緩和環境は終焉し、住宅購入のハードルはある程度高くなりました。

貝殻研究院が監視している36の都市の中で、主流の住宅ローンの金利水準はだんだん安定しています。銀行の貸し出しの平均サイクルは長くなり、11月と7月は8日間長くなります。

一方、ますます多くの都市が規制の列に加わり、これまでの住宅価格が上昇していた「星の火」を次々に消していく。中國の不動産の統計によると、今年7月から11月にかけて、各地で不動産規制政策を打ち出した回數はそれぞれ32回、32回、35回、22回、33回である。

実際、11月以來、不動産市場のコントロールの周波數は下がっていないで、規格は再度昇格します。

11月4日に公布された「國民経済と社會発展第14次5カ年計畫と二〇三五年ビジョン目標の制定に関する中國共産黨中央の提案」によると、家は居住用であり、炒めるための場所ではなく、賃貸と共同で購入し、都市施策によって不動産市場の安定と健康発展を促進する。

12月3日、中國共産黨中央政治局常務委員、國務院の韓副総理は住建部で座談會を開催し、「不動産は炒めない」と強調しました。12月11日に開かれた中央政治局會議では、「不動産市場の安定と健康的な発展を促進する」と述べました。

許小楽氏は、中長期的に見て、不動産コントロールは「不動産不炒」の基調を継続し、住宅価格の変動を抑え、住宅金融コントロールを深化させると考えている。需要供給の両端のレバーが厳格にコントロールされるため、住宅価格の上昇動力はさらに弱體化する。

CBRE世邦魏理仕中國區研究部の謝晨?主任は21世紀の経済報道に対し、2021年の不動産市場の政策面は全體的に今年よりやや緊縮したが、「不動産は炒めない。都市施策のため」が基調であると述べた。來年の新規著工量と販売量は今年より小幅に下がる見込みですが、価格の動きは安定を主としています。

謝晨氏によると、今明二年は開発者債の満期満期満期満期のピークであり、それぞれ8700億元と9000億元の不動産企業信用債の満期があるという。將來的には、開発者は引き続き融資の需要を維持するとともに、販売を拡大し、大幅な値上げの動力は十分ではない。

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