半月以內(nèi)に連続的に不動(dòng)産市場(chǎng)のコントロールに手を出して、成都は住宅購(gòu)入者のために「ポケット」をする。

半月の內(nèi)に、成都はもう二回も不動(dòng)産市場(chǎng)の規(guī)制に手を出しました。12月8日、成都市人民政府弁公庁は「成都市商品房前売金監(jiān)督管理弁法」（以下、「弁法」という）を印刷して発行し、監(jiān)督管理措置を厳しくアップグレードした。「弁法」の規(guī)定により、成都市の商品室の前売金は全部直接に監(jiān)督口座に預(yù)け入れます。開発企業(yè)はその他のいかなる形式でも規(guī)則に違反して住宅購(gòu)入金を受け取ってはいけません。「弁法」は2021年1月7日から施行され、有効期間は3年とする。

商品室の前売金の監(jiān)督管理については、成都は2009年にすでに関連政策を打ち出しており、2015年に改訂されたことがある。今回発表された新版の『弁法』は、監(jiān)督管理力が強(qiáng)く、措置も非常にきめ細(xì)かく、適切であり、購(gòu)入者が家を買う後の権益を効果的に保障できる。

半月前、成都政府の関連部門は不動(dòng)産市場(chǎng)に対するコントロール手段が頻繁であり、供給と需要の両面から、「地価制限＋住宅価格制限の雙制限地」、「商品不動(dòng)産番號(hào)改正規(guī)則」などのコンボを連発した。

成都は最近どうして不動(dòng)産市場(chǎng)のコントロールを強(qiáng)化しますか？総合業(yè)界関係者のフィードバックによると、最近の成都市の住宅価格の上昇の兆しが見え、消費(fèi)者が家を買う意欲が高まっている。ビルは基本的に良い背後に向かっていますが、市場(chǎng)の基礎(chǔ)はしっかりしていますか？

今年9月、成都金融機(jī)関がハチソン?ワンポア不動(dòng)産（成都）有限公司に新規(guī)融資、ローンの提供を禁止したというニュースが話題になりました。また、住宅企業(yè)がこれまで成都で「買いだめ」、「お皿を押さえて売り惜しみ」など高額な利益を獲得していた氷山の一角を引き裂きました。ハチソン?ワンポアは2014年の土地を禹洲グループに移し、直接38億円の利益を得ました。

この事件は業(yè)界の成都市に対する関心を引き起こして、コントロールもそのために伏線を敷いているかもしれません。

半月前、成都政府の関連部門は不動(dòng)産市場(chǎng)に対するコントロール手段が頻繁に行われました。喜んで撮影する

住宅購(gòu)入者の権益をさらに保障する。

今年の國(guó)內(nèi)の疫病狀況が落ち著いた後、成都も不動(dòng)産市場(chǎng)の暖かさを取り戻す大軍に參加しました。複數(shù)のビルが揺れ始め、「萬(wàn)人揺れ」も現(xiàn)れた。

成都はビザ率に區(qū)分があります。それぞれ立ち退き、必要なだけ、普通などの分類です。普通の種類のダイアルの中で、最低でも0.62%しかないです。よく売れている不動(dòng)産は基本的に中古の逆さま相場(chǎng)です。例えば、青羊區(qū)外光華の緑地新里城、平均価格は1.74萬(wàn)元/平方メートルで、54セットの住宅源は3000人余りの列號(hào)を引きつけました。普通のビザ率は0.62%しかありません。

天府新區(qū)の恒大天府半島、360スイートルーム、平均価格は1.25萬(wàn)元/平方メートルで、ネットで申し込みした最初の日には3000組を超えるお客さんがいます。最後に番號(hào)を振って參加する人數(shù)は11129人に達(dá)して、平均落札率は3.23%です。

東二環(huán)の最初の天禧を創(chuàng)建しました。平均価格は2.1萬(wàn)元/平方メートルで、全部で321スイートルームで、1000組以上のお客さんを揺り動(dòng)かしてくれます。

疫病が発生した後、抑圧された需要が湧き出てきました。成都でも申し込み人數(shù)が足りなくて、ダイヤルをキャンセルするところがありますが、中古の逆さまのビルがありますので、不動(dòng)産市場(chǎng)の成約は依然として上向きの狀態(tài)です。

このような市場(chǎng)の現(xiàn)狀の下で、市場(chǎng)の混亂も頻繁に発生しています。「お茶の水代を徴収する」「全額を記録しない」「開発者が自主的に番號(hào)を振って不正行為をする」など、監(jiān)督管理が厳しくない項(xiàng)目にも現(xiàn)れています。実際、不公平な市場(chǎng)環(huán)境は消費(fèi)者の利益に対して最大の損害です。

同政策研究院のアナリスト、謝夢(mèng)鐸氏によると、2015年には、成都市政府も前売金の監(jiān)督に関する政策を打ち出したことがあり、住宅企業(yè)に監(jiān)督される必要がある工事建設(shè)資金は総額の1.1倍に達(dá)し、また「工事竣工検収記録表」を取得する前に、プロジェクト建設(shè)に必要な建築材料、設(shè)備の購(gòu)入などの土木工事費(fèi)用、設(shè)備設(shè)置工事費(fèi)だけが使われるという。使用及び工事建設(shè)の他の費(fèi)用は、他のものに変えてはいけません。

新しく発売された商品室の前売金に対する監(jiān)督管理方法は、前売金に対する監(jiān)督?管理を銀行の専門家の監(jiān)督?管理制度を?qū)g施し、前売金の監(jiān)督?管理限度額は開発企業(yè)の信用等級(jí)に連動(dòng)する。信用の良い大規(guī)模住宅企業(yè)に対しては、前受金の監(jiān)督管理がより緩やかであり、工事建設(shè)の各進(jìn)捗ノードにおいて前売金の使用がより柔軟である。住宅購(gòu)入者にとって、前受金の監(jiān)督?管理は出來(lái)高の亂調(diào)を最大限に減らす可能性があり、購(gòu)入オプション住宅のリスクを低減し、より大きな保障を提供しています。

成都住建の公式発表によると、前売商品の不動(dòng)産工事の建設(shè)と住宅購(gòu)入者の合法的権益を保障するため、成都の関連部門は前売金に対して全行程の監(jiān)督?管理を行う。前売金とは、不動(dòng)産開発企業(yè)が商品室の前売許可を取得し、工事の並列竣工検収を完了していない家屋を前売人に販売し、購(gòu)入者が商品室の前売契約に基づいて支払うすべての購(gòu)入代金をいう。「前売金は全部専管口座に入り、監(jiān)督限度額內(nèi)の前売金はノード殘高管理を?qū)g施する」というのが、成都の不動(dòng)産業(yè)界に対する影響が最も直接的である。

「後金」制度は寧ろ遊休地の開発を迫っている。

前売金に対して全行程の監(jiān)督?管理を行い、簡(jiǎn)単に言えば、中古住宅販売の不動(dòng)産に対して、開発者が勝手に前売金を流用し、商品不動(dòng)産工事の建設(shè)を保障し、「爛漫尾行」を防止し、購(gòu)入者の権益を維持するために、行政部門と金融機(jī)関が開発者から受け取った前売住宅代金に対する監(jiān)督?管理を行う。

業(yè)界関係者によると、規(guī)制された資金のために、不動(dòng)産企業(yè)が使えるようになったのは、企業(yè)に対する締め付けの呪文に相當(dāng)するという。2015年に公布された政策の中で、住建部門は監(jiān)督管理規(guī)則の制定だけを擔(dān)當(dāng)しており、商品室の前売金に対する監(jiān)督管理業(yè)務(wù)は「指導(dǎo)、督促」のみを行っている。

住建部門の強(qiáng)力な介入により、銀行は基本的に資金を保管する「ツールマン」となり、住建部門の許可を得て、開発者に監(jiān)督資金を支払うことができる。この操作は、ベンダが勝手に前売金を流用するのを避けることができ、ベンダが資金切れで不動(dòng)産の「おしり」ができるリスクを減らすことができます。

住宅価格については、「弁法」では商品室の前売価格総額を基準(zhǔn)とし、工事がプラスマイナスゼロに達(dá)した場(chǎng)合、監(jiān)督限度額は25%を下回らず、殘りの段階では、監(jiān)督限度額は15%を下回らないと規(guī)定しています。商品室の予約価格総額を基準(zhǔn)とした規(guī)定は、不動(dòng)産の上場(chǎng)価格の高騰を防ぐ役割を果たします。これによりますと、成都の市場(chǎng)では実際には1萬(wàn)元/平方メートルの商品が売られていますが、開発者は住宅建設(shè)部門で5萬(wàn)平方メートル、さらに高い価格で看板を登錄しています。

「弁法」は前売金の監(jiān)督期限を定めています。不動(dòng)産から前売を開始し、集中的に納品する時(shí)までに、住宅購(gòu)入者が家を買うから部屋を引き渡すまでの全過(guò)程をカバーしています。集中的に住宅を引き渡すためには、前売金の監(jiān)督を終了することができます。これはむしろ開発者に、景観、公區(qū)、內(nèi)裝などの工事の品質(zhì)と細(xì)部を含めてもっとよくしなければなりません。作った製品が「商品が違っている」ということで、オーナーから一般的に苦情が寄せられました。開発者が「おしり」をもらうのはそんなに簡(jiǎn)単ではありません。

成都の業(yè)界のベテランは分析して、《弁法》は行政部門が監(jiān)督管理の具體的な執(zhí)行に參與することを規(guī)定して、もっと良く開発商の専用の金を保証して、不動(dòng)産の亂調(diào)のリスクを減少します。監(jiān)督期限を延長(zhǎng)して不動(dòng)産のディスクまで集中的に交付して、開発者が1筆の交住宅の最後の金をおさえたことに相當(dāng)して、開発者に倒れて工事の品質(zhì)の関係をしっかりつかんで、これは未來(lái)の3年について、高値の不動(dòng)産企業(yè)を持っ常に重要である。粗製亂造をすると、お金が取れないリスクがある。監(jiān)督限度額は開発者信用等級(jí)に連動(dòng)して、市場(chǎng)の混亂を減少させ、より公平な市場(chǎng)取引環(huán)境を確立することに有利である。外來(lái)開発者が成都に支社を設(shè)立する場(chǎng)合、支社の建設(shè)資金は現(xiàn)地プロジェクトに効果的に運(yùn)用され、グループ本社の控除、成都プロジェクトの流用を防止する。建設(shè)資金「支社にお金がないので、手抜きをせざるを得ない」という狀況は大幅に改善され、最終的には成都の住宅購(gòu)入者にも利益を上げ、住宅購(gòu)入者の後顧の憂いを減らすことになります。

さらに重要なのは、成都は今回の前売資金の監(jiān)督管理において「後金」制度を祭り、住宅企業(yè)の現(xiàn)金還流に非常に大きな影響を與えている。これは「條件」を設(shè)定することによって、住宅企業(yè)の開発テンポを速め、內(nèi)部運(yùn)営システムを強(qiáng)化し、工事の高品質(zhì)管理を向上させるように強(qiáng)制されている。また、不動(dòng)産企業(yè)がディスクを覆う可能性が大幅に減少することを意味します。

三本の赤い線の下のリスクは制御します。

成都を深く耕している不動(dòng)産企業(yè)の関係者によると、3つの赤い線の後、業(yè)界がレバレッジ化に行くのは成り行きで、開発者に製品の品質(zhì)の上で工夫をさせて、単一のプロジェクトの収益率を高めることを期待している。

最近の成都市の土地市場(chǎng)を見ると、市場(chǎng)には需給のバランスが崩れている現(xiàn)狀があります。中指院のデータによると、2020年11月の成都市の商品住宅の成約面積は前年同期比平均上昇し、1999.8萬(wàn)平方メートルの成約で、前月比59.1%上昇し、同7.6%上昇した。成都市の中心部では供給不足がみられ、中心市街地の供給面積は97.3萬(wàn)平方メートルで、前月比3.6%下落し、同60.3%減少した。中心市街地の商品住宅の在庫(kù)面積は1591.1萬(wàn)平方メートルで、前月比1.9%下落し、同16.3%減少した。出清周期は10.2ヶ月で、前年同期より5.5ヶ月狹いです。大成都エリアに置くと、去化周期も10.5ヶ月で、前年同期より3.6ヶ月狹くなります。

しかし、成都の土地供給は上昇し始めました。11月、成都は住宅用地に関わる33の宗家を出して、約139.8萬(wàn)平方メートル、同2.8%上昇して、前月比83.8%上昇します。この時(shí)、土地の価格は環(huán)狀に上昇します。

その原因を追求して、“成都はいくつかが長(zhǎng)い間覆いましたのがあって、ずっとぼろぼろになっています；新しく持つ土地はまた恐ろしく高いです。”ある不動(dòng)産會(huì)社の人は、「西南中心都市として、成都はすでに各路線の不動(dòng)産企業(yè)の兵士が必ず爭(zhēng)う場(chǎng)所であり、落札した価格は本當(dāng)に儲(chǔ)からない。特に主要都市では、開発者がカードを挙げて最後まであきらめてしまうことが多い」と話しています。

かつて住宅企業(yè)は大量の土地を買いだめすることで保有コストを削減していましたが、今は開発モデルの変化によって手の中の土地がリスクに転化する恐れがあります。南都大データ研究院は65の規(guī)模の住宅企業(yè)を監(jiān)視して、土地の買いだめが一番多い不動(dòng)産企業(yè)の総資産は2.4億平方メートルを超えました。業(yè)界関係者によると、成都新政は不動(dòng)産企業(yè)の開発モデルに対する打撃は杭州に劣らないという。

杭州市場(chǎng)と同じように、ここ2年の成都市場(chǎng)では、土地の価格が高騰し、住宅企業(yè)の利益も圧縮されていますが、多くの住宅企業(yè)が成都で持っているのは杭州のようです。成都の外來(lái)不動(dòng)産企業(yè)関係者によると。

成都のこの市場(chǎng)は外來(lái)の不動(dòng)産企業(yè)だけではなく、現(xiàn)地の國(guó)資も積極的に土撮影市場(chǎng)に參與しています。12月1日、成都は4宗純住宅の土地譲渡を開始し、全部が主城區(qū)の成熟區(qū)域に位置し、譲渡面積は合計(jì)113ムーである。その中の錦江區(qū)は全部で2つの土地を発売して、起寫のビルの価格は皆16800元/平方メートルです。競(jìng)売が最も激しいのは錦江區(qū)二號(hào)宗地で、最終的に錦江統(tǒng)建によって華発と競(jìng)われました。競(jìng)売の対価は「19300元/平方メートル+無(wú)料で23%の住宅を手配します」です。啓信寶のデータによると、錦江統(tǒng)建は成都市錦江區(qū)の國(guó)有資産監(jiān)督管理局100%の持株企業(yè)である。