上海の回復経路：在庫減少、冷熱ムラ

最近の上海市場の取引はとても速くなりました。今年の核心地域の市場価格は13%以上値上がりしました。これはハイエンドの豪邸の仲介者が最近業務員に対外的な統一説明を求めています。

12月9日午前、劉忻（仮名）はまたいくつかの豪邸の情報を同時にWeChatの中のいくつかの半年間ずっと部屋を見ている準買い手に送りました。會社の要請にこたえて、彼女は情報編集の冒頭にこの言葉を付け加えた。劉忻微信の中の備蓄のお客さんは対応することがありますが、劉忻さんは最近情報を送る頻度を上げました。最近上海の新築住宅は非常に人気があります。彼女は中古住宅市場も一緒に來ると予想しています。最近彼女は確かにセ茂浜江の中古住宅を成約しました。

上海の不動産市場の最近の火はどのぐらいですか？最近家を買おうとしている準顧客によると、12月8日に保利のあるプロジェクトの屋號に參加したが、前の番號を振っていないので、その日の二時間で売り切れた。このお客さんは前に三、四項目のダイヤルに參加しましたが、効果がなくて帰ってきました。今は新しいプロジェクトを応募するしかありません。

今年の7月以來、上海新房予約の人數は急騰しています。その時、多くの不動産は「同時に応募できない」という規定を開放しました。同じ時間帯に、お客様は資金が十分であれば、全部で複數のプロジェクトを応募できます。

不動産市場の暴騰の背後には、上海の商品住宅の新規供給の不足があります。中指院のデータによると、2020年1-11月に上海市の商品住宅（保障性住宅を除く）の新規供給は593.74萬平方メートルで、同11.7%減少した。2020年11月、上海市の商品住宅（保障性住宅を含まない）は15.98萬平方メートルの新規供給を行い、前輪比は76.8%下落し、同67%減少した。11月、上海市の商品住宅（保障性住宅を含まない）の販売面積は675.09萬平方メートルで、前輪比は5.3%下落しました。6ヶ月近くの平均販売狀況によって、出清周期は7.63ヶ月です。

易居研究院智庫センター研究総監の厳躍進氏によると、今年の上海の不動産取引は片手の部屋であれ中古の部屋であれ、普通の住宅であれ、豪邸であれ、成約はいいという。これは十分に市場の需要が大きいことを説明しています。そのため、上海は引き続き積極的に市場を安定させる圧力が殘っています。積極的に土地と住宅の供給を増やすべきです。

資料図

8月は市場の転換點になります

深センの不動産市場と似ている點は、上海では最近家を買う人が非常に多く、中古の住宅価格が下落しただけでなく、購入需要が集中的に釈放されたからです。

ある不動産の販売プロジェクトのマーケティング擔當者は21世紀の経済報道記者に対し、上海の不動産市場の松葉點が8月に現れ、7月には大きな兆しがあると語った。

今年の疫病の発生狀況は常態化防止制御に入ってから、不動産の供給が徐々に回復してきました。今年の4月には32の不動産が市場に入るほか、8月には上海の不動産市場は全部で30の棚卸が前売り証に屆き、市場の活性度が高まっています。8月には複數のディスクの認知率が100%を超え、そのうち5つのビルには「千人揺れ」が現れます。

上海からここ3年間の中古住宅のデータによると、上海では毎月2.2萬セットぐらいの出來高があります。疫病が緩和された後、今年の第二四半期から、上海の中古住宅の出來高はずっと2.7萬セット以上を維持しています。9月に中古住宅の出來高はすでに3.2萬セット以上に達し、2016年以降の上海中古住宅の成約ピークに達しました。10月に中古住宅の成約枠は2.8萬セットまで下がり、11月には3.2萬セットの出來高に戻りました。

中古住宅の取引が上昇し、市場の購買力を示すだけでなく、これは潛在的な買い手が不動産を買い換えるルートだと説明しています。上海では、多くの人が手に持っている第一セットの家を売ってこそ、第二セットの家を買うことができます。中古住宅の流動性が増加して、片手部屋の暖かさ回復にも力を入れました。

このように、上記のマーケティング擔當者の話のように、來年には上海でも多くの新プロジェクトが市場に進出します。片手部屋のブームは來年初めまで続く見通しです。彼は2021年5月までは上海で家を買う窓口の期間だと思っています。上海の不動産市場の熱は実はずっと維持しています。來年まで続くかもしれません。

上海の中原市場アナリストの盧文螩氏は、年末の不動産市場の溫度が減少しない要因は3つあり、主に供給不足、消費者の投資心理狀態が深刻で、都市の立ち退きによる購買需要があると分析している。

まず、家が足りないです。通常は、1年をかけて走ると、需要がほぼ解放され、年末の需給が弱くなり、超高い認知率が現れる現象は普遍的な現象ではないはずです。しかし、今年は狀況が違っています。新築住宅は確かに売れなくなりました。今年の上海新盤の供給は678萬平方メートルで、前年と比べて10%減少しましたが、出來高は同10%を超えました。現在の新築住宅の在庫は760萬平方メートルで、9ヶ月未満です。上海は土地を持ってから売ってもいいです。このサイクルは11ヶ月ぐらいです。前売制度、資金管理などの影響で、上海の不動産企業は上海で家を建てるリズムが販売のリズムに追いつけなくなりました。

その次に、買って値上がりしますか？買わないで転んで、住宅価格の上昇傾向は明らかです。住宅価格の上昇傾向と出來高のリリースのリズムは同期して、今年の住宅価格の最低點は3月です。4月後、不動産市場の出來高は急速に釈放され、その後ずっと高位でまとまっています。住宅価格も自然と出來高に従って徐々に向上しています。新築の部屋は価格制限があるので、値上がり幅の上では中古の部屋より鮮明な感じがします。中原の中古住宅価格指數から見ると、3月の最低點から11月の最高點まで、反発幅はすでに5%を超えました。みんなは普遍的に買って膨張しますかます買わないで転んだ心理狀態があって、住宅価格の上昇傾向はそんなに明らかで、だから急遽市に入る人ももっと多いです。

最後に、上海は引越しの手伝いがあります。上海は今年の舊改革の力度が非常に高く、年末には黃浦などの區に引越しがあります。これらの需要は直接に新築住宅、中古住宅市場に入りました。

不動産市場の暴騰の背後には、上海の商品住宅の新規供給の不足があります。IC photo

冷熱ムラの市場

実は、上海不動産管理局は2020年にすでに前売り証を200枚以上発行しました。2018年以來、3年連続でこの水準を維持しています。業界関係者によると、上海は今年1～11月に142の住宅用地を成約し、合計137.89萬平方メートルで、同9.49%増となった。今年の上海の土地供給量の在庫保証に加え、來年も200枚を超える前売券が市場に出回ります。

厳躍進氏は、上海の土地市場にとって、今年は二つの特徴があると指摘しました。第一に、供地のリズムが速くなり、供地の規模が明らかに放量されています。第二に、內輪などの都市部での土地供給と取引の増加は、豪邸やハイエンド市場にとっても有利であることを示しています。不動産企業にとって、再び上海に帰って土地を持つのは積極的な作用があって、とても良いガイドがあって、投資と不動産市場を安定させることにも利益があります。

供給リズムのコントロールに従って、上海の住宅価格圏も明らかになりました。濱江の平均価格は13萬元/平方メートルに近いです。內環もすでに10萬元/平方メートルぐらいに達しました。中環の住宅価格と同じです。価格の違いはプレートの冷熱ムラを引き起こす。例えば、安亭は今年2.5萬元/平方メートルぐらいの価格から直接4萬元/平方メートルぐらいまで上げます。安亭のプレートの価格基數が低いからです。

年末の不動産市場の熱は依然として続いて、買い手が市に入る気持ちは差し迫っていますが、しかし家を買う決定は依然として落ち著いていなければなりません。ビル全體の溫度が高いということは、すべての項目が一つの部屋で求めにくいということを意味しません。今年の不動産市場の最大の特徴はプロジェクトの分化で、つまり中環內の応募率は中環外のプロジェクトより高いです。しかし、外環以外の項目も販売がよくないという意味ではなく、中環內のプロジェクトは部屋を奪えません。たとえば、市內の地王プロジェクトは一般化されています。徐涇のいくつかのプロジェクトはまだ悪くないです。応募人數が今年の記録を作った不動産もあります。不動産の個人差はとても大きいです。

同策研究院のアナリスト、謝夢鉉さんによると、11月には全部で7つの新しいディスクが市場に入っています。新たなプッシュプレートは需要、改善、豪邸などの不動産をカバーしています。また、新盤の市場上では改善型と豪邸化の表現がより良いと見られます。需要家は中古住宅の購入を優先するかもしれません。郊外環外のちょうど必要なタイプの製品は選択が多いですが、もし奉賢區で新しく開かれた東原のシャンプーと禹洲の天境など、周辺の競合品が多いため、位置周辺の交通が不便で、需要なユーザーの通勤需要を満足できないので、認知率が低く、化効果が悪いです。

今年10月、上海では約20回のダイヤルがあり、約11個が300萬～500萬円の中低価格盤です。この20項目のうち、100%未満の新盤は13個で、約6割を占めています。そのうち9個の応募が50%未満です。まだ一部の応募數が足りない新盤があります。公証所で番號を変えなくてもいいです。例えば中海臻は府のようです。

盧教授は、今年の不動産市場のパフォーマンスは悪くないですが、首の住宅企業は大體販売任務を完成できます。しかし、大多數の不動産企業にとって、今年は疫病の影響を受けて、任務の完成度はかなり低いです。だからいくつかの不動産企業を排除しないで目標の開きを縮小するために最後の努力をして、12月に集中して取引を始めて、比較的に親和性のある価格で販売量を交換します。

上海だけでなく、華東樓市も冷熱ムラが現れています。上海市場は人気があると同時に、最近の環上海市場の熱さは明らかに下がっています。もし11月に嘉興の成約価格が一斉に下落したら、一方の住宅は2584セット取引が成立して、新築商品の住宅の販売面積は29.1萬平方メートルで、前月比は23.0%下落します。また、克而瑞のデータによると、11月に蘇州の不動産市場も価格が一斉に下落し、商品住宅の成約面積は64.1萬平方メートルで、前月比12.81%減少し、前年同期比15.42%減少した。平均価格は25795元/平方メートルで、前月比3.87%下落した。