安価な賃貸住宅の上海サンプル：どのように「底打ち」住宅保障ですか？

2017年7月、上海は全國で2枚の「レンタルだけで売らない」宅地を発売し、全國の賃貸住宅用地市場の「第一銃」を鳴り響いて、業界では地塊の供給構造調整の試みと見なされています。2017年に上海は全部で21枚のレンタル用地を成約しました。2018年から5枚のレンタル用地が成約しました。その後、レンタル用地は上海の土地市場の重要な構成部分となりました。

廉価賃貸住宅は上海の「四つの一體」であり、賃貸販売とともに住宅保障システムの中の基礎保障品種を挙げ、保障範囲は上海の都市戸籍の低収入住宅困難家庭であり、保障方式は賃貸料と実物の賃貸に分けられ、そして賃貸料の配分方式を主とする。

申壽潤投資會社の楊勇総経理によると、「四人一體」住宅保障システムは低家賃、公営住宅、経済適用住宅、立ち退き住宅を含む。廉価賃貸住宅は政府保障住宅の範疇であり、これは政府の底入れ保障機能の具現であり、財政資金によってサポートされ、専門的な分配政策がある。

楊勇氏は、低家賃住宅は社會の最下層の住民に対して専門的なもので、彼らは経済適用住宅を買う能力がなく、賃貸住宅を引き受ける能力がなく、政府が最も注目すべき弱い層であると考えています。これは財政能力の支援の下で市政府が社會の弱者層の生活保障にますます関心を持つことを反映しています。人民政府が人民のための一つの表現です。

期末試験が近づいています。上海市住宅管理局はこのほど、「第13次5か年」の間に、上海市は廉価賃貸住宅、公共賃貸住宅、財産権保証住宅、住宅の配置を徴収する「4つの一體」の住宅保障システムを強化し、この市の中低所得家庭の住宅問題を効果的に緩和したと発表した。このうち、上海市の廉価賃貸住宅は戸籍の低収入住宅に対して、家庭は基本的に保障すべきです。累計受益家庭は13.3萬戸で、「十二五」期末より20.9%伸びています。

上海式「ポケット」

社會の底辺の大衆住宅の保障を加速する上で、上海の「底入れ」は大きな決心をしました。

2017年7月7日、「上海市住宅発展第13次5カ年計畫」が発表された。この計畫は初めて公共賃貸住宅を「四つの一體」の住宅保障體系に組み入れ、「購入と賃貸を同時に行う」住宅體系を構築する。同年9月、上海は「本市の住宅賃貸市場の育成と発展の加速に関する実施意見」（以下、「実施意見」という）の六部分の26條の措置を発表し、住宅賃貸市場の育成と発展を明確に加速させ、「2020年までに、基本的に多體參加、多品種供給、規範化管理の住宅賃貸市場體系を形成する」という目標を掲げた。供給側の構造改革に進み、賃貸住宅の建設供給を大幅に増加し、多段階の住宅賃貸需要を満たす。

賃貸住宅の供給を大きくする上で、「実施意見」は、土地の新規建設、商業住宅の建設を通じて規定通りに改造し、産業園區の建設を導き、整然と集団建設用地の賃貸住宅の建設試行などの様々なルートを展開し、賃貸住宅の供給を増やし、住宅の供給構造を改善し、賃貸住宅のある目標を実現するために現物保障を提供すると指摘しています。

賃貸住宅エリアの計畫配置において、「実施意見」は、賃貸住宅の配置を就職集中、交通が便利、生産生活が便利、賃貸住宅の需要が集中するエリアに配置することを要求しています。例えば、都市センターや副センターのサービス業集中區、高校の科學技術研究開発集中區、各産業プレートのハイエンド製造業集中區、郊外の各新城センターとレール交上蓋などです。

上海市の住宅開発の「第13次5カ年計畫」の目標に基づき、「第13次5カ年計畫」期間中に住宅用地を5500ヘクタール供給し、そのうち、賃貸住宅用地は1700ヘクタールである。

実行主體の面では、低家賃住宅は政府の財政主導で、區政府が指定した會社が建設を擔當しています。例えば上海徐房（集団）有限公司、上海虹房（集団）有限公司、上海西部企業（集団）有限公司、上海北方企業（集団）有限公司などです。各區政府が賃貸住宅建設指標を負擔するほか、上海の三大國資プラットフォーム：上海不動産（集団）有限公司、上海城投（集団）有限公司と上海申通地下鉄集団有限公司も賃貸住宅建設請負指標に割り當てられました。

上海の賃貸住宅の現狀

廉価賃貸住宅は上海住宅保障システムの中で一番早く実施されたタイプです。2000年から閘北區、長寧區の二つの區で先行試験を行い、全市に展開します。

現在の上海の廉価賃貸住宅は1人當たりの居住面積が7平方メートルで、経済困難基準は3人と以上の家庭が1人當たり月間可処分所得が3300元を超えない、1人當たり財産が12萬元を超えない（2人と以下の家庭と病気による支出型貧困家庭の基準上に10%を浮上する）。

実施當初は、低家賃住宅の住宅難は1人當たりの居住面積が5平方メートル以下で、2003年には7平方メートルまで緩和された。現在、累計受益家庭は13萬戸に達し、現在この政策を享受している家庭は約4萬戸で、そのうち3.2萬世帯の保障方式は賃貸料と賃貸料で、殘りの8000世帯ぐらいの家庭の保障方式は実物の賃貸です。

上海都市不動産評価有限公司のある研報によると、2010年までに上海の現物賃貸保証の家庭は700-800戸ぐらいの規模しかない。そのため、當時は廉価賃貸住宅は守るべきだと提案していました。しかし、大量の実物賃貸家庭が一つの団地に集まって、社會管理に大きな圧力を與えたので、政策は調整されました。

2015年以降、現物レンタルの規模は厳しく制限されました。実は、上海保障室も需給のバランスが取れていません。

2019年末に、上海市房管局は新版「上海市廉価賃貸住宅家賃配分管理実施細則」を発表しました。有効期限は2024年12月31日までです。

一方、不動産の建設と販売の保障を擔う上海の國有企業も、経営難に直面している。上海城建（集団）公司は上海市の重要な保障住宅の建設主體であり、主に閔行、青浦及び嘉定區の保証住宅の建設を擔當しています。上海城建設設置業が開発した商品住宅とオフィスビルは主に上海、無錫、南昌などに位置しています。マクロコントロールのため、2018年に上海城建設置業が22.7億元の契約で販売し、同53.4%の減少となりました。當期の繰越収入と利益の増加は主に繰越した商品室の項目が多いためですが、住宅販売の低迷を保障する影響を受けて、當期の契約販売が著しく減少しました。

2019年第1四半期までに、會社は住宅建設プロジェクト10個を計畫し、総投資額は615.6億元で、累計で338.0億元を投入し、すでに186.5億元に転入しました。そのうち、不動産プロジェクト3個を保障し、計畫投資額は259.9億元で、すでに191.8億元を投資して、繰越収入は138.8億元です。2020年に入り、不動産投資、特に商品不動産プロジェクトの資金はまだ回収されていない。同社は一定の投資支出圧力に直面している。資金の圧力を減らすために、2020年8月に、上海城建グループは徐匯區にある総建築面積の4.9萬平方メートルのオフィスビルをトンネル株式に売卻し、価格を5.57億元とする。

住宅価格コントロールの選択？

上海市住宅管理局によると、上海の住宅価格の上昇圧力が長期的に存在しているため、公営住宅であれ、賃貸住宅であれ、將來的には供給量を高めるという。

楊勇氏は、賃貸レベルでは三回に分けて、第一段階は完全市場化で、賃貸住宅、つまりR 4地塊に対応していると考えています。第二段階は政府が殘したい人材で、公的賃貸住宅の補助金があることに対応しています。

楊勇氏は、現在の上海の賃貸市場の構造は基本的に合理的であると指摘した。しかし、完全市場化した賃貸住宅が大量に市場に入るにつれて、賃貸住宅は徐々に歴史の舞臺から退出することができます。一つは政府の財政資源（土地譲渡金補助金、運営補助金）を大量に占有しています。二つ目は少し優待の幅ではありません。三つ目は參入資格の認定、後期の管理、後遺癥があります。

ある関係者によると、地方政府はかつて低家賃住宅に対する関心がやや弱くなり、主要経済體を參考に弱者に補助金を支給するというやり方を參考にして、政府の財政は最も弱い住民に奉仕するべきだという。

易居研究院智庫センター研究総監の厳躍進氏は、第三者機構のデータを総合して、2000年から今年11月まで、上海の一軒の部屋の平均価格は3327元/平方メートルから56276元/平方メートルに値上がりしました。

住宅価格が暴騰すると同時に、上海の地価も10年間で1.25倍に上昇しました。2010年、上海の住宅の土地の成約の不動産の価格の平均は5800.99元/平方メートルです。2020年1-11月に住宅の土地の成約の平均価格は13050.12元/平方メートルです。

一方では「不動産は炒めない」としながら、住宅保障を充実させ、保障面積を拡大する一方で、上海の不動産規制は依然として重い道をたどっている。

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