第一線都市學區の住宅暴騰：中古住宅の在庫の謎

1月17日、王小雱は上海學區の不動産が狂亂的に値上がりしていると伝えられているWeChat記事を同級生に送って、上海の中古住宅は暴騰し始めますか？

王小雱は浦東のある団地に住んでいます。対口公営小學校は竹園小學校で、典型的な學區の部屋です。それによると、最近団地內の住宅の取引は明らかに過去より多くなりました。価格は一週間で10%値上がりしました。王小雱所に住んでいるユニットは全部で12戸で、2017年から4セットの契約が成立しました。全部子供が幼稚園にいる家庭です。

実は、上海學區の部屋は2020年の新政の実施以來、変化が非常にはっきりしています。學區住宅団地は成約數量と価格から見て、急速な上昇狀態を呈しています。

北京大學の深さの第一線都市の學區の部屋は中古の部屋の価格を動かして一斉に上昇して、この部屋の価格の上昇の主要な態度です。2021年に入ると、第一線の都市の中古住宅の価格が全面的に上昇し、統計局のデータによると、2020年12月、第一線の都市の中古住宅の値上がり幅の中で、北京の上昇幅は明らかであるが、最近の一ヶ月余りの値上がりが最も速いのはすでに深センではなく、上海と広州が後から來ている。

疫病の影響で、一線の都市學區の部屋の需要は明らかに上昇しています。深セン、上海、広州、北京を含むこの年末に、學校の部屋のパフォーマンスが最も顕著で、大量の外國へ行って読書する人の流れが戻り、市場の需要が増加しました。

疫病の影響で、第一線の都市學區の部屋の需要は明らかです。IC photo

新政が登場しました。學區の部屋の価格は全部上がりました。

21世紀の経済報道記者が上海の仲介店を訪れたところ、最近の學區住宅の成約件數は明らかに上昇しています。所有者の価格が高くなっています。もし住宅がない段階に入ると、一軒の家が出てきたら、所有者が一晩で200萬円を超えるケースもありました。

2020年に民営化された新政権が導入されると、全國の公営民営學校の中學校の小學校の構造は大きく変化すると紹介されています（高校はまだ衝撃を受けていません）。上海は典型的な小學校の中學校段階の民営化の強弱都市として、今回の政策改革の中で、中學校と小學校の構造は天地をくつがえす変化が発生しました。

上海はこれまで學區の住宅の割増が強くなく、注目度も高くありませんでした。「しかし、民間のスイング號の後、この構造は重要な変化が発生する可能性があります。公営小學校の中學校の「安定性」の優位性が現れ、より多くの親が公営學校の対応する學區の部屋を買うように誘致しています。仲介者は相談に來たバイヤーに言いました。

徐匯區の有名な學區の住宅団地――東方マンハッタン、この団地はこれまで少なくとも40セットの住宅源が売られています。今は12セットの住宅源だけが予約されています。2020年8月に、この団地の一セットは194平方メートルの住宅の総価格は1880萬円で販売されています。今月初めに、同じタイプの住宅源は駐車スペースを持っていて、総価格で2700萬円で販売されます。もう一つのセットは屋上にある407平方メートルの部屋のタイプで、総価格は5000萬円で、二週間以內にも迅速に成約されます。

不完全な統計によると、現在上海學區の部屋は一番高いです。20萬元/平方メートルを超えました。他の第一線の都市でも、學區の部屋は例外なく暴騰している。北京の一番高い學區の部屋は25萬元/平方メートルぐらいで、深センの學區の部屋は現在最高で32萬元/平方メートルに達しました。米聯不動産全國研究センターの何倩茹総監督は、學區の部屋の価格が高く、教育資源の配分と直接関係がないと述べました。

相場は持続的ではないですか？

中古住宅は連動市場です。中原不動産首席アナリストの張大偉氏は、この波の相場は春節後の小春まで続くと分析している。2020年、商品室の販売面積は17086萬平方メートルで、同2.6%伸びた；商品室の売上高は173613億元で、8.7%伸びた。

2020年の疫病狀況の下で依然として中國不動産の歴史記録を更新することができます。

第一に、全體的な金融緩和政策は、住民の戸中長期信用5.95兆元が歴史記録を更新し、全體的な金融政策は比較的緩やかである。年以內に100の都市を超えて定住基準を下げ、これらの政策は住宅購入の需要を増加させました。三、疫病発生後の住宅購入の需要が増加しました。特に海外投資が激減し、資金が還流しました。中西部はやや安定しており、一部の地域では調整が続いている。全國の不動産投資の伸び率は同0.7%増、不動産企業の所定の位置につく資金は同8.1%増、全國のローンは19.63兆元以上のデータを増加したことに加え、張大偉氏は全國の不動産投資が全面的に回復し始めたと考えている。

しかし、もう一人の業界関係者はこの相場が持続可能だとは思いません。彼は最近の上海の中古住宅の価格は高いと指摘していますが、一方で不動産価格の上昇が目立っています。全體として、この住宅価格の上昇を推進するのは多重要因の重ね合わせである：（1）資金流動性の推進；（2）前回の相場の中（2016-2017）住宅購入者の買い替え需要の釈放；（3）學區住宅の需要――子供を解放した後、上海は2016-2017年の期間に戸籍人口の生育ピークがある。

仲介、資本の集団のカーニバルか？

21世紀の経済報道記者によると、仲介者は顧客に対しての説明の中で、在庫不足の情報を釈放して、市場では「上海の中古住宅の在庫は4.2萬セットがあり、現在の一ヶ月で2.7萬セット（2020年12月に2.9萬セットに達しました）の去化速度によって、二ヶ月後に上海では中古住宅の販売ができなくなります」という話が流れています。これに対して、中原の不動産市場アナリストの盧文曦さんは、上海では毎週1萬セットぐらいの注文が増えています。一ヶ月に4萬セットぐらいで、月ごとに3萬セットの契約が成立しています。

これによりますと、上海不動産管理局は中古住宅の在庫を統計していません。つまり、中古住宅には在庫がありません。

盧教授は、學區の部屋は実はとても小さい部分で、その定義の學區の部屋の対口の學校は公営的に1つの階段を作ったので、このような団地は全體の市場の3%を占めて、主力ではありませんと指摘しています。また、信棟不動産創始者の徐棟によると、その會社の店舗が最近成約した中古住宅のうち、學區の部屋は約30%を占め、上海市場全體の成約もこの割合に近いという。

徐棟は21世紀の経済報道に対し、最近の上海學區の住宅価格の上昇はこれまでの2016年3月に上海籍以外の5年限購入政策を実施していたが、最近の2年間で多くの人が5年間の社會保障年限制限を満たしており、この部分の人たちが釈放した住宅購入資格はわずかな數量であることがわかると述べました。一方の手で部屋を揺らす確率が低い場合、彼らは學區の部屋を買う傾向があります。疫病の影響で、留學を計畫していた學生は國內で仕事を探すことになりました。上海を優先するので、住宅購入の需要があります。

徐棟氏は、資金が上海の不動産市場に流入するのも明らかで、立ち退きや改造、貨幣補償などで大量の住宅購入資金が放出されたとみている。上海放任人材政策：985高校卒業生が直接定住し、定住政策が緩和され、2萬件の住宅購入指標が釈放された。貨幣が緩慢で、不動産に流れ込むお金が多くなりました。また、大口の商品（鉄鋼セメント）、消費品の生活資料、人件費、地価の上昇も上海の住宅価格の上昇を後押ししています。

盧文光氏は、これは市場の構造的なアンバランス狀態の現れであり、不動産市場に大きな相場が現れるのではないと考えています。今回の學區の部屋と次の新築住宅は値上がりが多いですが、郊外の「老破小」の値上がり幅は大市に勝ったわけではありません。

（文中王小雱系仮名）

?