第一線都市學(xué)區(qū)の住宅暴騰：中古住宅の在庫(kù)の謎

1月17日、王小雱は上海學(xué)區(qū)の不動(dòng)産が狂亂的に値上がりしていると伝えられているWeChat記事を同級(jí)生に送って、上海の中古住宅は暴騰し始めますか？

王小雱は浦東のある団地に住んでいます。対口公営小學(xué)校は竹園小學(xué)校で、典型的な學(xué)區(qū)の部屋です。それによると、最近団地內(nèi)の住宅の取引は明らかに過(guò)去より多くなりました。価格は一週間で10%値上がりしました。王小雱所に住んでいるユニットは全部で12戸で、2017年から4セットの契約が成立しました。全部子供が幼稚園にいる家庭です。

実は、上海學(xué)區(qū)の部屋は2020年の新政の実施以來(lái)、変化が非常にはっきりしています。學(xué)區(qū)住宅団地は成約數(shù)量と価格から見(jiàn)て、急速な上昇狀態(tài)を呈しています。

北京大學(xué)の深さの第一線都市の學(xué)區(qū)の部屋は中古の部屋の価格を動(dòng)かして一斉に上昇して、この部屋の価格の上昇の主要な態(tài)度です。2021年に入ると、第一線の都市の中古住宅の価格が全面的に上昇し、統(tǒng)計(jì)局のデータによると、2020年12月、第一線の都市の中古住宅の値上がり幅の中で、北京の上昇幅は明らかであるが、最近の一ヶ月余りの値上がりが最も速いのはすでに深センではなく、上海と広州が後から來(lái)ている。

疫病の影響で、一線の都市學(xué)區(qū)の部屋の需要は明らかに上昇しています。深セン、上海、広州、北京を含むこの年末に、學(xué)校の部屋のパフォーマンスが最も顕著で、大量の外國(guó)へ行って読書する人の流れが戻り、市場(chǎng)の需要が増加しました。

疫病の影響で、第一線の都市學(xué)區(qū)の部屋の需要は明らかです。IC photo

新政が登場(chǎng)しました。學(xué)區(qū)の部屋の価格は全部上がりました。

21世紀(jì)の経済報(bào)道記者が上海の仲介店を訪れたところ、最近の學(xué)區(qū)住宅の成約件數(shù)は明らかに上昇しています。所有者の価格が高くなっています。もし住宅がない段階に入ると、一軒の家が出てきたら、所有者が一晩で200萬(wàn)円を超えるケースもありました。

2020年に民営化された新政権が導(dǎo)入されると、全國(guó)の公営民営學(xué)校の中學(xué)校の小學(xué)校の構(gòu)造は大きく変化すると紹介されています（高校はまだ衝撃を受けていません）。上海は典型的な小學(xué)校の中學(xué)校段階の民営化の強(qiáng)弱都市として、今回の政策改革の中で、中學(xué)校と小學(xué)校の構(gòu)造は天地をくつがえす変化が発生しました。

上海はこれまで學(xué)區(qū)の住宅の割増が強(qiáng)くなく、注目度も高くありませんでした。「しかし、民間のスイング號(hào)の後、この構(gòu)造は重要な変化が発生する可能性があります。公営小學(xué)校の中學(xué)校の「安定性」の優(yōu)位性が現(xiàn)れ、より多くの親が公営學(xué)校の対応する學(xué)區(qū)の部屋を買うように誘致しています。仲介者は相談に來(lái)たバイヤーに言いました。

徐匯區(qū)の有名な學(xué)區(qū)の住宅団地――東方マンハッタン、この団地はこれまで少なくとも40セットの住宅源が売られています。今は12セットの住宅源だけが予約されています。2020年8月に、この団地の一セットは194平方メートルの住宅の総価格は1880萬(wàn)円で販売されています。今月初めに、同じタイプの住宅源は駐車スペースを持っていて、総価格で2700萬(wàn)円で販売されます。もう一つのセットは屋上にある407平方メートルの部屋のタイプで、総価格は5000萬(wàn)円で、二週間以內(nèi)にも迅速に成約されます。

不完全な統(tǒng)計(jì)によると、現(xiàn)在上海學(xué)區(qū)の部屋は一番高いです。20萬(wàn)元/平方メートルを超えました。他の第一線の都市でも、學(xué)區(qū)の部屋は例外なく暴騰している。北京の一番高い學(xué)區(qū)の部屋は25萬(wàn)元/平方メートルぐらいで、深センの學(xué)區(qū)の部屋は現(xiàn)在最高で32萬(wàn)元/平方メートルに達(dá)しました。米聯(lián)不動(dòng)産全國(guó)研究センターの何倩茹総監(jiān)督は、學(xué)區(qū)の部屋の価格が高く、教育資源の配分と直接関係がないと述べました。

相場(chǎng)は持続的ではないですか？

中古住宅は連動(dòng)市場(chǎng)です。中原不動(dòng)産首席アナリストの張大偉氏は、この波の相場(chǎng)は春節(jié)後の小春まで続くと分析している。2020年、商品室の販売面積は17086萬(wàn)平方メートルで、同2.6%伸びた；商品室の売上高は173613億元で、8.7%伸びた。

2020年の疫病狀況の下で依然として中國(guó)不動(dòng)産の歴史記録を更新することができます。

第一に、全體的な金融緩和政策は、住民の戸中長(zhǎng)期信用5.95兆元が歴史記録を更新し、全體的な金融政策は比較的緩やかである。年以內(nèi)に100の都市を超えて定住基準(zhǔn)を下げ、これらの政策は住宅購(gòu)入の需要を増加させました。三、疫病発生後の住宅購(gòu)入の需要が増加しました。特に海外投資が激減し、資金が還流しました。中西部はやや安定しており、一部の地域では調(diào)整が続いている。全國(guó)の不動(dòng)産投資の伸び率は同0.7%増、不動(dòng)産企業(yè)の所定の位置につく資金は同8.1%増、全國(guó)のローンは19.63兆元以上のデータを増加したことに加え、張大偉氏は全國(guó)の不動(dòng)産投資が全面的に回復(fù)し始めたと考えている。

しかし、もう一人の業(yè)界関係者はこの相場(chǎng)が持続可能だとは思いません。彼は最近の上海の中古住宅の価格は高いと指摘していますが、一方で不動(dòng)産価格の上昇が目立っています。全體として、この住宅価格の上昇を推進(jìn)するのは多重要因の重ね合わせである：（1）資金流動(dòng)性の推進(jìn)；（2）前回の相場(chǎng)の中（2016-2017）住宅購(gòu)入者の買い替え需要の釈放；（3）學(xué)區(qū)住宅の需要――子供を解放した後、上海は2016-2017年の期間に戸籍人口の生育ピークがある。

仲介、資本の集団のカーニバルか？

21世紀(jì)の経済報(bào)道記者によると、仲介者は顧客に対しての説明の中で、在庫(kù)不足の情報(bào)を釈放して、市場(chǎng)では「上海の中古住宅の在庫(kù)は4.2萬(wàn)セットがあり、現(xiàn)在の一ヶ月で2.7萬(wàn)セット（2020年12月に2.9萬(wàn)セットに達(dá)しました）の去化速度によって、二ヶ月後に上海では中古住宅の販売ができなくなります」という話が流れています。これに対して、中原の不動(dòng)産市場(chǎng)アナリストの盧文曦さんは、上海では毎週1萬(wàn)セットぐらいの注文が増えています。一ヶ月に4萬(wàn)セットぐらいで、月ごとに3萬(wàn)セットの契約が成立しています。

これによりますと、上海不動(dòng)産管理局は中古住宅の在庫(kù)を統(tǒng)計(jì)していません。つまり、中古住宅には在庫(kù)がありません。

盧教授は、學(xué)區(qū)の部屋は実はとても小さい部分で、その定義の學(xué)區(qū)の部屋の対口の學(xué)校は公営的に1つの階段を作ったので、このような団地は全體の市場(chǎng)の3%を占めて、主力ではありませんと指摘しています。また、信棟不動(dòng)産創(chuàng)始者の徐棟によると、その會(huì)社の店舗が最近成約した中古住宅のうち、學(xué)區(qū)の部屋は約30%を占め、上海市場(chǎng)全體の成約もこの割合に近いという。

徐棟は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対し、最近の上海學(xué)區(qū)の住宅価格の上昇はこれまでの2016年3月に上海籍以外の5年限購(gòu)入政策を?qū)g施していたが、最近の2年間で多くの人が5年間の社會(huì)保障年限制限を満たしており、この部分の人たちが釈放した住宅購(gòu)入資格はわずかな數(shù)量であることがわかると述べました。一方の手で部屋を揺らす確率が低い場(chǎng)合、彼らは學(xué)區(qū)の部屋を買う傾向があります。疫病の影響で、留學(xué)を計(jì)畫していた學(xué)生は國(guó)內(nèi)で仕事を探すことになりました。上海を優(yōu)先するので、住宅購(gòu)入の需要があります。

徐棟氏は、資金が上海の不動(dòng)産市場(chǎng)に流入するのも明らかで、立ち退きや改造、貨幣補(bǔ)償などで大量の住宅購(gòu)入資金が放出されたとみている。上海放任人材政策：985高校卒業(yè)生が直接定住し、定住政策が緩和され、2萬(wàn)件の住宅購(gòu)入指標(biāo)が釈放された。貨幣が緩慢で、不動(dòng)産に流れ込むお金が多くなりました。また、大口の商品（鉄鋼セメント）、消費(fèi)品の生活資料、人件費(fèi)、地価の上昇も上海の住宅価格の上昇を後押ししています。

盧文光氏は、これは市場(chǎng)の構(gòu)造的なアンバランス?fàn)顟B(tài)の現(xiàn)れであり、不動(dòng)産市場(chǎng)に大きな相場(chǎng)が現(xiàn)れるのではないと考えています。今回の學(xué)區(qū)の部屋と次の新築住宅は値上がりが多いですが、郊外の「老破小」の値上がり幅は大市に勝ったわけではありません。

（文中王小雱系仮名）

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