2020住宅価格図：「南熱北冷」が主旋律となり、第一線の都市が再び値上げされる。

「兵士には常勢がなく、水は無常形である」経済運動エネルギーの転換、不動産市場のコントロール、新冠肺炎の疫病狀況などの多くの要素の洗禮を経て、2020年の住宅価格図、いくつかの新しい変化を表現しました。

2021年1月15日、國家統計局は2020年12月70の大中都市の住宅価格変動狀況を発表しました。これも側面に反映されています。不動産市場の靭性は侮れません。

2020年通年を見ても、多くの要因の影響で、住宅価格の上昇幅曲線はかなり波瀾に富んでおり、大體においてまとめられます。第一四半期は低迷し、第二四半期は反発し、第三四半期は調整に転じる。その中で、第四半期に入ってから、第一線の都市が再び値上がりし、昨年の最も著しい特徴の一つとなりました。

地域分布においては、「南熱北冷」の局面はほぼ通年を通して、南の都市が長期にわたってトップを占め、北の都市は下落率の上位を占めています。

より長い周期から見れば、この二つの表象の背後には深い內在的な運動因がある。専門家は、これは経済成長の規則と貨幣政策の効果の體現だけではなくて、またとても大きい程度の上で未來の不動産市場の方向を決定しますと思っています。

四半期に表示されるコントロールの成果

新型肺炎の発生は、2020年の不動産市場の最大の妨害要因です。市場の取引が低迷しているため、第一四半期全體で、70都市の住宅価格の上昇幅は安定している中で下落している狀態にあります。

その後、市場は2020年4月から反発し、住宅価格も上昇した。國家統計局の解釈では、4月と5月と6月の住宅価格の動きはそれぞれ「安定している中でやや上昇している」、「やや上昇している」、「価格がわずかに上昇している」である。この間、少數の東部都市ではパニックが広がり、住宅価格も非理性的な上昇が見られた。

昨年7月、市場予想を安定させるために、監督層は引き続き政策表明をした。さらに「不動産を炒めるかどうか」「三安定」（地価安定、住宅価格安定、安定予想）を明確にするほか、「短期的な景気刺激の手段として不動産を堅持する」と提案している。また、不動産金融の量子化管理を目的とした「不動産金融慎重管理制度」も初めて提案され、業界の重要な規制政策として解読されました。

同時に、疫病が発生した時に現れた臨時的な金融緩和措置が次第に終了し、貨幣政策が「穏健中性」の総基調に回帰し、昨年下半期から不動産市場は徐々に冷え込みました。

第4四半期までに、コントロールの効果は本當に際立っています。統計局のデータによると、昨年10月から12月にかけて、70の中都市のうち、新築住宅価格が上昇した都市の數は45以下にまで減少し、住宅価格が下落した都市の數も明らかに増加した。第二四半期、第三四半期において、住宅価格が上昇した都市の數は全部50以上である。

上海の易居研究院の統計によると、2020年12月、70の大中都市の新房価格は前月比0.1%上昇し、平均は同2.1%上昇し、両者はいずれも第二四半期以來の最低となっている。

注目すべきは、第4四半期に入って、第一線の都市が再び値上がりしたことです。昨年12月、第一線の都市の新築住宅価格は前月比0.3%上昇し、第二線都市と三線都市の0.1%を上回った。中古住宅価格は前月比0.6%上昇し、明らかに第二三線都市の0.1%と0.2%を上回った。

広州は第4四半期に最も活発な第一線都市となり、12月には広州新房と中古住宅の価格上昇幅はいずれも0.7%で、70大中都市の二次席に位置しています。

不動産市場のコントロール政策の導入が一番早く、力度が一番大きいため、長い間、第一線の都市の住宅価格は全體的に安定しています。公式の統計では、逆に二、三線都市の住宅価格が長期的にリードされています。

第一線の都市の「逆転」について、上海易居不動産研究院智庫センターの総監督が厳躍進して21世紀の経済報道によると、過去數年間、三四四線都市は主に日覆いの改配益を受けており、第二線都市は主に人材新政の恩恵を受けており、その住宅価格は明らかに支えられている。しかし、日覆いの熱がなくなり、貨幣政策が中性に戻り、一線の都市の価値が改めて浮き彫りになった。もちろん、いくつかの東部二線都市の住宅価格は依然として多くの利益と支持がありますが、一線都市の集中効果にはまだ及ばないです。

広州の住宅価格の上昇については、人材導入政策、深い莞溢効果、及び「価格低地」の追加値上げなどの要素が総合的に作用した結果である。

人口流動の潛在的影響

地域の分布から見ると、去年の住宅価格は「南熱北冷」の様相を呈している。住宅価格の上昇都市數、上昇幅などの面で、南方都市は北方より強いです。その中で、12月の新築住宅の価格の上昇幅は0.5%を超える都市は揚州、広州、福州、合肥、西寧、廈門、丹東の7つを共有しています。多くは南方の都市です。

去年の疫病が落ち著いた後、南の不動産市場の回復速度は北の方に速いです。

58安居客不動産研究院の張波向院長は21世紀の経済報道によると、人口の流動、特に第二線核心都市の人材政策の緩和によって、人口が長江デルタ、大灣區と長江中部都市群に流入する傾向が絶えず増加していることが明らかになった。去年の深セン、杭州、寧波などの都市の住宅価格の上昇圧力はわりに大きくて、すべて人口の流入による需要の増加と直接関係があります。

同時に、數年間の持続的なコントロールを経て、市場の深さが整然とした后に、需要も段階的に回帰します。その中で、上海、広州など南方の都市の回帰は特に明らかで、北方では北京を代表とする核心都市も熱回帰期に入りますが、リズムは依然として南部より遅いです。

彼はまた、北方の鄭州、天津、済南、青島などの都市は2018-2019年の土地市場の供給量が明らかに増加し、市場の供給量が需要を上回る現象が現れたことに加え、人口流入全體がやや少なく、需要増加の持続性がやや弱いと述べました。これらの要因はいずれも住宅価格の表現の「南強北弱」を招いた。

しかし、張波氏は、この現象は2021年に一定の緩和を得て、天津、済南、青島などの北方都市、さらには東北の一部の二線都市でも、四半期に回復を迎える可能性があると考えています。しかし、経済成長と人口流動の勢いを考えると、根本的には「南強北弱」という狀況は短期的には改善しにくい。

2021年の住宅価格の動きを展望すると、政策はまだ決定的な要素と考えられています。多くの回答者は、「三つの赤い糸」が次第に著地するとともに、銀行業の不動産ローン集中管理制度が導入され、不動産産業は需要供給の両端にレバレッジに行くことになり、市場の安定発展に大いに役立つと指摘しています。

貝殻研究院の首席アナリストの許小楽氏は、通貨政策が中性に回帰し、住宅ローンの環境が緩和され、「一城一策」が持続的に深化する背景の下で、全國の都市の住宅価格の上昇幅は徐々に狹くなると考えている。

しかし、彼はまた、2021年にはコア都市に焦點を合わせ続けると指摘し、一部の都市の住宅価格は依然として大きな上昇圧力に直面している。貝研究院のデータによると、2021年の初週は、市場の景気指數が高い都市は主に長江中下流地域に分布し、上海、合肥などの都市の景気指數が高く、これらの都市は短期的に住宅価格の上昇圧力が大きい。

厳躍進は、ここ數年來、わが國の不動産市場のコントロールの手段は更に豊富で柔軟で、長期的な効果の構造も次第に著地しています。そのため、住宅価格は安定しています。地域の住宅価格の上昇力は大きいですが、「大都市住宅の突出した問題を解決する」という政策誘導の下で、市場に大きな変動が生じることはありません。

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