典型的な不動産企業(yè)の販売目標「ブレーキを踏む」：規(guī)模の増速「グリーンギア」の目標がより高い

政策、市場などの多重要素の影響のもとで、不動産企業(yè)はだんだん以前の高らかな発展に別れを告げています。

最近、不動産企業(yè)は2020年年報を順次発表し、2021年の業(yè)績目標を発表しています。中房網(wǎng)の統(tǒng)計によると、2021年、44の住宅企業(yè)の売上目標の伸び率は平均11.85%だった。2020年の14.40%の平均成長率に比べ、2.55ポイント減少した。また、最近4年間の住宅企業(yè)の売上目標の平均成長率から見ると、年々下降傾向が見られます。

分類してみると、中小企業(yè)は依然として規(guī)模の訴求が強く、頭の企業(yè)は比較的穏健である。「三つの赤い糸」の要求によって、「緑の枠」は不動産企業(yè)の目標の増加率が高く、「赤の枠」「オレンジの枠」は保守的になります。

過去數(shù)年來、規(guī)模の増加を追求するのはずっと不動産産業(yè)の主旋律です。昨年、有利子負債の定量化管理を目的とした「三つの赤い糸」政策が導(dǎo)入され、不動産企業(yè)の資金レバレッジの使用が制限され、自己資金と土地備蓄だけで規(guī)模の大幅な増加を?qū)g現(xiàn)するのは難しくなりました。

分析者は、市場配當金の消卻とコントロールの常態(tài)化に伴い、不動産産業(yè)の「高レバー―高成長」モデルが徐々に失効し、業(yè)界は低速成長時代に入っていると考えています。

ヘッドルームの方が慎重です。

中房網(wǎng)の統(tǒng)計によると、2018年から2021年にかけて、典型的な不動産企業(yè)の年間売上目標の平均伸びはそれぞれ49.04%、17.77%、14.4%と11.85%で、年々減少傾向にあり、企業(yè)の市場に対する判斷がより慎重であることを物語っている。

実際の完成狀況から見ると、過去三年間、全體市場取引はより高い規(guī)模を維持していますので、大多數(shù)の不動産企業(yè)は販売計畫を達成できます。しかし、2020年までに、疫病の発生と「三條の赤い糸」政策などが発布されるにつれて、一部の不動産企業(yè)は販売目標を達成できなかった。例えば、富力、融創(chuàng)都は年度の販売目標からの差は厘毛で、遠洋、中海などの大型住宅企業(yè)も完成できなかった。

2021年、不動産企業(yè)は市場に対する態(tài)度がより慎重である。すでに販売目標を発表している不動産企業(yè)の中で、最も「急進的」なのは合生創(chuàng)展で、合生は今年500億元の目標を定め、去年の実際の販売規(guī)模より4割近く増加しました。

分析者によると、合生の基數(shù)が低く、土壌蓄積の規(guī)模が大きいため、市場で大きな変動が発生しない前提で、この目標を達成するのは難しくないという。

合生に似て、2021年の売上目標の伸びが大きい企業(yè)は、規(guī)模が小さい傾向があります。大規(guī)模な不動産企業(yè)に比べ、成長率の向上が容易である。銀城國際ホールディングスの販売目標は300億元で、昨年の実績より3割も伸びた。モデル年、朗詩など千億に満たない企業(yè)は、今年の規(guī)模成長目標はいずれも20%以上である。

トップの不動産企業(yè)は規(guī)模に対する態(tài)度が比較的慎重である。ここ數(shù)年來、萬科、恒大、碧桂園の販売目標の伸びは20%を超えない。

萬科はここ數(shù)年あまり対外的に販売目標を公表していません。會社の実際の販売伸び率も15%を超えず、安定した成長を維持しています。2021年、萬科は7900億元の販売目標を提出しました。去年の実際の販売規(guī)模より12%伸びました。萬科は同時に返済率の95%を要求しました。

恒大の今年の販売目標は7500億元で、伸びは3.71%で、引き続き桁の増加を維持しています。碧桂園の権益販売金額は6240億元を目標にしています。

中小企業(yè)に比べて、大型不動産企業(yè)の基數(shù)が大きく、規(guī)模の高速成長を?qū)g現(xiàn)するのは難しい。しかし、一部の大手が一定の速度を維持しようとしています。蛇口募集の今年の販売目標は3300億元で、去年の実際規(guī)模より18.87%伸びています。この規(guī)模の住宅企業(yè)の中では、すでに「高成長」の中に入っています。

赤い糸の絆

數(shù)年前、投資家は萬科、保利、金地とともに中國の不動産企業(yè)の第一軍団を占拠しました。その後、會社は一度脫落しましたが、深セン蛇口工業(yè)區(qū)の土地資源を統(tǒng)合することによって、再び発展の可能性を得ました。財経評論員の厳躍進は21世紀の経済報道に対し、投資家の蛇口は高い成長目標を制定した。會社にはまだ「カーブ超車」の追求があると説明した。同時に、蛇の口を募集します。もう二つの長所があります。巨大な土地の備蓄、良好な財務(wù)指標です。

2020年末までに、蛇口の資産負債率（前金を除く）は58.84%で、純負債率は28.81%で、現(xiàn)金短債は1.23%となっています。三本の赤い糸の中の緑の枠に位置しています。規(guī)制政策によると、今年の募集蛇口の有利子負債の規(guī)模は最大15%増加することができる。

聞くところによると、不動産企業(yè)は販売目標の設(shè)定に対して、會社の発展戦略、商品価値規(guī)模、資金実力などと関係があります。しかし、「三つの赤い糸」政策が導(dǎo)入されるにつれて、不動産企業(yè)の資金狀況は段階的に管理され、再び高い負債による高成長が難しくなりました。同時に、監(jiān)督管理部門は企業(yè)に表外負債の狀況を提出するように要求していますので、これまで大量の債務(wù)を表以外の方法にしても、ある程度は収斂します。

実は、「三つの赤い糸」政策は不動産企業(yè)の規(guī)模の増加予想に大きく影響しています。規(guī)定によると、赤橙黃緑の4つのランクの不動産企業(yè)は、有利子負債の規(guī)模増加の上限はそれぞれ0、5%、10%、15%の4つです。「踏みつけ」がひどいと、不動産企業(yè)の借り入れ規(guī)模が制限され、高速成長は難しい。

不動産企業(yè)の販売目標を整理すると、「グリーンタイム」の不動産企業(yè)が設(shè)定した販売目標の伸び率は、全體として他のランクの不動産企業(yè)より高いことがわかった。例えば、「グリーンギア」の寶龍不動産は、今年の販売目標は1050億元で、去年の実際の販売規(guī)模より28.8%伸びました。同じ「グリーンギア」の龍湖に位置しています。今年の販売目標は3100億元で、14.6%伸びました。その位置の規(guī)模レベルでは、両方の成長目標が高い。

これに対して、3本の赤い糸を全部踏んで、「赤いギア」の先頭に立ち、今年の販売目標は1100億元と設(shè)定され、去年の販売金額より25億元増加しました。

いくつかの不動産企業(yè)が設(shè)定した販売目標は比較的保守的で、去年の実際の売上高よりも低いです。浜江グループの売上目標は1200億元で、昨年の1350億元の売上高に比べて11.11%減少した。香港系不動産企業(yè)の九龍倉も比較的保守的で、2年連続で販売目標を下方修正した後、今年は150億元の水準を維持し、去年と同じです。

厳格な躍進は、市場配當金の後退とコントロールの常態(tài)化に伴い、不動産産業(yè)は低速成長時代に入っていると表しています。規(guī)模の訴求に比べ、財務(wù)安全の重要性が大幅に高まり、これも住宅企業(yè)に経営、製品などの面での精鋭化を迫られます。同時に、業(yè)界の構(gòu)造もさらに固まり、馬太効果が顕著で、中小企業(yè)のカーブが車を追い越す難しさもますます大きくなる。

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