不動産市場の「質的変化」：中古住宅価格の下落が主流となっている。

継続的な規制の下で、不動産市場はついに「量変」から「質変」に転じた。

9月15日、國家統計局は8月70日の大中都市の住宅価格データと8月の不動産投資と販売データを発表しました。多くのデータ指標の中で、量と価格の変化が最も注目されている。

今年8月の単月の全國の商品の部屋の販売面積は12545萬平方メートルで、売上高は12617億元です。前年同期と比べても、前月比といい、二ヶ月連続で下落した。

価格については、8月70日の大中都市の住宅価格の上昇幅は橫ばいと下落が主である。市場の先導指標とされる中古住宅の価格は、下落した都市の數が34に達し、ここ數年で初めて上昇した都市の數を上回っています。

市場化の屬性が強い中古住宅の価格を參考にすれば、8月の不動産市場の変化は「価格の高騰」と総括されます。多くのアナリストは、不動産市場に「転換點」が現れて、需給の両端の持続的なコントロールの下で、急速に発展した後の調整期間が間もなく到來して、伝統の繁忙期の「金九銀十」として、色が不足することを恐れています。

継続的な規制の下で、不動産市場はついに「量変」から「質変」に転じた。視覚中國

中古住宅の指導価格政策が効果的です。

今年に入って以來、不動産販売の伸びは下降線をたどっている。今年の前の8月、全國の商品の部屋の販売面積の114193萬平方メートル、同時期に15.9%増大します。商品室の売上高は119047億元で、同22.8%伸びた。年初（今年1～2月）の伸び率が100%を超えているのに対し、明らかに鈍化している。

この面では今年中以降、市場販売の伸びが鈍ってきたためです。一方、疫病の影響で昨年初めは基數が低く、その後は市場が次第に回復し、基數も明らかに向上した。

今年の下半期以來、不動産市場の取引規模は高騰後に反落した。7月と8月の月間取引量は連続的に下がり、8月の住宅販売面積は2019年同期を下回った。

貝殻研究院の高級アナリスト、潘浩さんは、去年の高基數以外に、季節要因と政策要因による販売の落ち込みも無視できないと指摘しました。貝殻研究院の統計によると、8月に不動産市場のコントロール類の政策が36回登場し、4月以來、コントロールが頻繁に増加し、コントロールが継続的に強化されている。

その中で、最近多くの集中的に導入された中古住宅の指導価格の調整は、直接取引価格に影響を與えました。

「中古住宅指導価格」は中古住宅の取引の參考価格です。最近、深圳、上海、広州、合肥、西安、東莞などを含む13の都市が中古住宅の指導価格を調整しました。8月の住宅価格の表現から見て、このような調整の効果はとても明らかです。

今年8月、第一、二、三線都市の新築住宅の平均価格は前月比で上昇幅をそれぞれ0.3%、0.2%とし、反落と橫ばいを主としています。同期の中古住宅の価格の上昇幅はそれぞれ0.2%、0.2%と0.1%で、新築住宅の価格の上昇幅よりやや低いです。

都市別では、新築住宅の価格がこれ以上上昇している中、8月に中古住宅の価格が下落した都市は34都市に達し、上昇した都市の數は27都市にとどまった。昨年の初頭の疫病の影響を除けば、最近6年間で中古の住宅価格が値上がりした都市の數は最も低いです。このうち、二三線都市は下落の主體となり、昆明、南充、石家荘、牡丹江の価格は下落の一途をたどる。

貝殻研究院は、価格調整を指導する以外に、市場の下振れの予想は中古住宅市場での伝達がより速いとしています。対照的に、主要都市の新築住宅の価格制限の下では依然として中古の逆さま価格が存在し、住宅購入の需要を新築住宅市場に転向させるように引きつけている。

中國の不動産首席アナリスト、張大偉氏によると、2021年9月以降、信用政策が緩和から正常に戻るにつれて、將來の住宅価格の上昇幅は緩やかになり、住宅価格の下落が都市の數は絶えず増加するという。

“金九銀十”はおそらくだめになるだろう。

「曲がった點」を支える論拠は、量と価格の変化のほか、投資、融資、土地取得など一連の指標の変化を含む。

今年8月、全國の不動産投資（累計）の伸びは年初の38.3%から10.9%に減った。中部地區を除いても2桁の成長を維持しているほか、東部、西部、東北地區の成長率はいずれも桁數に下がった。同時期、不動産開発企業の土地購入面積は10733萬平方メートルで、同10.2%減少した。土地の成約価格は6647億元で、6.2%下落しました。

「三つの赤い糸」「五つの管理」などの政策の影響で、不動産融資も制限されています。今年1～8月、不動産開発企業の所定の資金は134364億元で、成長率は年初の51.2%から14.8%に下がった。

注目に値するのは、7月と8月以來、一部の住宅企業は値下げして販売を促進し、資金を回収しているが、効果はあまりよくないということです。7月と8月の販売規模が落ち込んだため、不動産企業の資金調達源の中の「手付金と前売金」「個人住宅ローン」の2つの指標の増加率はいずれも下落した。

北京のある上場企業の関連責任者は21世紀の経済報道記者に対し、コントロール政策は需給の両端に制限をもたらし、これも不動産企業の信頼が一般的に減退していると述べました。同時、市場の信號の伝導は一連の連鎖反応をも持ってきます。販売がよくなくて、返済に影響します。融資、融資不足は投資に影響します。

統計局が発表した別のグループのデータによると、8月の不動産開発の景気指數は100.85で、今年以來の最低値です。

上記のような不動産企業関係者によると、最近の第二回集中供與地では、申請者數が足りないために撮影が流れる現象が明らかに増えている。

このような狀況の下で、伝統的なシーズンの「金九銀十」として市場の動きはどうですか？

潘浩さんは、企業の融資先が圧力を受け続けているため、販売還付金は引き続き不動産企業の運営の生命線になると考えています。伝統的な「金九銀十」の販売ノードに対して、不動産企業は市場の不確実性に対応するために、年間の販売任務の達成、安定的な回収資金及び年末の土地調達のために、一定の販促措置を導入するのが通常の操作です。その中で、一部に大きなキャッシュフローの圧力を持つ不動産企業があり、より強力な販促が可能である。

前述のような不動産関係者は、既存の政策圧力と市場の信頼のもとで、「金九銀十」の熱は決して大きくないと考えています。反対に、年末の業績を追い詰める段階で、不動産企業はより強力な販促活動を実施しており、市場では年末に「反り」が期待されている。

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