疫情下的北京寫字樓市場:空置率創近十年新高
新冠肺炎疫情對實體經濟的影響,正逐步體現到寫字樓市場上。
世邦魏理仕近日發布報告顯示,今年第二季度,北京優質寫字樓市場再現供大于求,需求缺口達到38700平方米,這也是全市凈吸納量連續第二個季度錄得負值。二季度,北京優質寫字樓市場整體空置率上升至15.5%,為2010年第三季度以來最高值。
空置率提高的原因,除了供應量加大外,還與需求恢復緩慢有關。受疫情影響,企業的成本控制較為嚴格,擴張速度下降。其中,外資租戶表現更為謹慎。
受此影響,二季度北京寫字樓的租金水平繼續下滑。多家機構的統計顯示,為了盡快提高入駐率和最大限度減少損失,業主們為租戶提供了優惠的租金之外,還有更加靈活的交付狀態及更大的免租力度。但目前來看,市場恢復恐怕尚需時日。
租金降幅為近十年最大
受經濟增速放緩等多重因素影響,從去年開始,北京寫字樓市場需求就不振。CBRE世邦魏理仕的統計顯示,2019年北京優質寫字樓市場凈吸納量僅錄得12.1萬平方米,為過去5年歷史最低。其中,甲級寫字樓市場表現相對穩健,品質略差的乙級寫字樓,全年的凈吸納量為-9.6萬平方米,創歷史新低。
在供應高峰和新租動力不足的雙重壓力之下,去年北京寫字樓租金下降1.4%,創2010年以來的最大跌幅,其中乙級市場的降幅為2.1%。
進入2020年,受新冠肺炎疫情的影響,新增供應暫緩入市。但需求同樣受到影響。多家機構表示,今年一季度,北京寫字樓市場的新租需求出現延期或暫時停滯,會展、文體娛樂及貿易等行業的租戶縮減面積和退租現象較為明顯。
世邦魏理仕的統計顯示,今年第一季度,北京寫字樓市場的空置率為14.5%。
到今年第二季度,此前積壓的租賃需求開始尋求釋放,寫字樓市場的租賃需求回升。但由于新政供應規模仍然較大,使得空置率進一步提升,租金也出現下跌。前述機構的統計顯示,二季度北京寫字樓市場平均租金為420.5元/平方米/月,環比下降1.2%。
仲量聯行北京商業地產部總監張斯亮表示,在疫情影響的特殊背景下,寫字樓持有方更看重出租率而不是追求租金增長。因此,寫字樓方面會傾向于通過降低價格來吸引租戶。
分行業看,在當前的寫字樓市場中,科技行業較為活躍,特別是線上教育和游戲類企業呈現積極擴租態勢;醫藥企業升級搬遷和擴租需求也較為顯著。
從資金類型看,內資企業仍是市場主力。根據仲量聯行的統計,在二季度北京甲級寫字樓市場的新增需求中,內資企業占新租成交的71%?!坝捎诟鼑栏竦念A算和成本控制,外資租戶表現更為謹慎?!?/p>
商鋪市場同樣受到疫情的不小影響。多家機構的統計顯示,今年以來,北京零售商鋪的空置率提升,租金下跌。其中,餐飲、母嬰、教育、休閑娛樂等業態受影響較大。
此外,工業物流地產和高端酒店,同樣受到重創。根據仲量聯行的統計,今年第二季度,北京物流地產的空置率達到4.9%,創最近五年來新高。截至今年5月,北京高端酒店需求量同比下降71.7%,每間可出租客房收入同比下降74.6%,降幅比其他一線城市高出約5到10個百分點。
完全恢復尚需時日
由于疫情曾在二季度出現反復,使得北京的寫字樓和商鋪市場的交易出現低谷。但分析人士指出,雖然如今疫情已基本得到控制,但其中長期影響仍不可忽視。
CBD區域某寫字樓負責人向21世紀經濟報道透露,近期的招租情況并不理想,意向客戶明顯少于往年。他表示,在2019年,項目就已經出現招租難的情況,具體原因有可能是經濟結構調整、增速下滑,以及外資企業縮減在華投資。
“我們能感受到的很明顯一點是,金融類(主要是P2P)租戶在減少,外資租戶在減少?!彼f。
寫字樓及商鋪市場的景氣程度,與經濟形勢密切相關。由于疫情對經濟的影響并非短期,因此,寫字樓和商鋪市場的復蘇恐怕也需要一個過程。
萊坊董事及北京辦公樓服務部主管朱毓敏表示,國外疫情依舊呈現蔓延趨勢,未來經濟形勢不確定性加劇,整體市場需求被繼續抑制。因此,預計下半年北京甲級寫字樓市場仍然面臨較為嚴峻的形勢,租金將承壓下行而空置率將持續走高。
世邦魏理仕華北區顧問張冀蘇也認為,疫情反復的不確定性以及今年的經營成本壓力,制約著寫字樓市場需求的釋放。目前,租戶和業主雙方均以續租談判為重心。預計降租現象仍將延續,未來的寫字樓市場租金水平將會下降,從而刺激租賃交易回升。
商鋪市場方面,由于不少租戶的資金規模較小,抗風險能力較差,因此前期的關店現象較為明顯。即便在疫情結束后,需求恢復也相對緩慢。
世邦魏理仕指出,預計未來娛樂、兒童業態關店現象將進一步顯現,未來業主方的招租壓力會繼續加大,下調租金,或提供更靈活的租賃條款,將是業主的主要選擇。但總體來看,空置率壓力仍會在短期內存在。
此外,工業物流地產、高端酒店等業態的恢復,也被認為需要一個緩慢的過程。
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