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    消息人士稱二三線城市限購不會大規(guī)模鋪開

    2011/7/26 11:13:00 來源: 中國經(jīng)濟周刊評論(0)76

    二三線 城市 限購 大規(guī)模

      限購范圍再度擴大,這次是在那些被稱為“房價漲幅過快”的二三線城市里。


      7月12日,溫家寶主持召開國務院常務會議指出,房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。


      與此同時,由于一些二三線城市甚至中小城市房價過快上漲,住建部已經(jīng)開始調(diào)查分析成因,并將據(jù)此初步擬定下一步限購的城市名單。


      實際上,早在5月份,一部分二三線城市房價和銷售數(shù)據(jù)的快速攀升已經(jīng)引起決策層和主管部門的警覺?;蛟S,正是這部分市場數(shù)據(jù)直接引發(fā)了最上層“防患于未然”的決心。


      相對于大企業(yè)的巋然不動,中小企業(yè)開始變得更加恐懼——二三線城市“限購”意味著資金鏈更加緊張。


      中央怕地方“放松警惕”?


      肇始于2010年4月份的“新國十條”是中國政府調(diào)控房地產(chǎn)使用“限購”手段的最早行政命令。


      隨后,京、滬、廣、深等一線房地產(chǎn)市場紛紛開始執(zhí)行限購。而一部分非一線城市的熱點區(qū)域逐步加入到限購行列中。


      不過隨著政策延續(xù)推演,個別地方政府開始對“限購政策”略顯放松。


      2011年3月份,湖南長沙出臺限購令細則,只限購90平米以下的小戶型住宅單位。這種“限小不限大”的做法被一些分析機構(gòu)視為限購令的放松。


      隨后,海南、大連等地也被傳出放松“限購”的消息,而相關(guān)部門則一一辟謠。


      或許,這些城市的“放松警惕”讓決策層擔心政策的連續(xù)性和持久性。有接近住建部的人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者:“這種國家級的宏觀調(diào)控,如果有城市執(zhí)行不到位,中央或許可能會擔心政策的權(quán)威性和嚴肅性。”這位人士認為,這有可能成為中央推動“限購”措施的動力之一。


      如果說個別城市“放松了警惕”并非普遍現(xiàn)象,那么全國城市房地產(chǎn)市場關(guān)鍵數(shù)據(jù)的變動則更能讓中央感受到壓力。


      長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認為,如果以年初至今漲幅超過5%為標準統(tǒng)計,據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計,在100個樣本城市中還有14個大小不同的城市房價增幅超過5%。其認為,擴大限購至二三線城市的效果還要有待觀察。


      蘇雪晶報告中的數(shù)據(jù)顯示,未執(zhí)行限購政策的濰坊市從年初至今的房價漲幅達到9.27%。已執(zhí)行限購政策的徐州從年初至今漲幅達到7.22%。洛陽也執(zhí)行限購,同時間內(nèi)漲幅達到6.71%。


      在上述100個城市樣本中,未執(zhí)行限購政策的城市占59個。


      與價格出現(xiàn)高漲幅相匹配的是,近期市場的銷售數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了攀升。今年上半年全國70大中城市商品房銷售面積為4.4億平方米,同比增長12.9%。比1到5月份提高3.8%。而1到5月份銷售面積比1到4月份提高2.8%。上半年住宅銷售面積同比增加12.1%,增速比1到5月份擴大3.6%。6月份當月全國商品房銷售面積為11487萬平方米,同比增長24.7%。5月份的銷售面積同比增加18.5%,5月單月銷售總額達到4542億元,單月同比增長36.2%


      在一個月前,就有不止一家市場機構(gòu)預計國家或許將限購政策推廣到二三線城市。


      華創(chuàng)證券分析師高利認為,在經(jīng)歷4月份短暫的負增長之后,5月份銷售額和銷售面積均出現(xiàn)較高正增長。剔除去年5月份基數(shù)較低的原因,數(shù)據(jù)顯示在經(jīng)過3個月政策消化期后,限購政策的作用在減弱,并且部分開發(fā)商部分樓盤促銷效果良好,也促使市場剛性需求的釋放。


      高利分析,5月份“漂亮”的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示市場經(jīng)過長時間消化,限購政策的作用在微觀執(zhí)行層面被削弱。


      由于部分開發(fā)商降價促銷,使得購房者并未明顯形成房價看跌預期,主動提高首付比例甚至全款購房者數(shù)量增多。這顯示購房者仍然具有較強購買力。目前地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與調(diào)控背道而馳,5月銷售數(shù)據(jù)的放量有可能換來限購政策的推廣。


      中小開發(fā)商的恐慌


      有報道稱,早在6月中旬,國務院以及住建部就已經(jīng)開始考慮在部分房價上漲較快的二三線以及中小城市實施限購政策,住建部還特意為此擴大了房價監(jiān)控系統(tǒng)城市目標的范圍。


      中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一向《中國經(jīng)濟周刊》表示:“目前我還不確定國務院常務會議所說的二三線城市應該如何執(zhí)行限購政策。但我認為,住建部等部門會和個別房價上漲過快的城市政府商議具體措施。未來每個城市的限購措施可能也不一樣。”


      另據(jù)接近住建部的一位消息人士告訴記者:“在二三線城市執(zhí)行限購政策肯定會區(qū)別對待。主要針對近期房價漲幅過快過高的幾個城市。而具體手段和措施依舊可能是使用戶籍門檻、納稅和社保門檻以及其他因地制宜的手段。不過,我個人認為,這次限購不會大規(guī)模鋪開。只會在冒頭的城市開展。目前還沒有具體實行的時間表。”


      不管怎樣,這些二三線城市里的中小開發(fā)商已經(jīng)變得更加恐懼。


      記者在河北省唐山市走訪期間,一位要求匿名的房地產(chǎn)開發(fā)商告訴《中國經(jīng)濟周刊》:“如果限購,可能企業(yè)的資金就會比較緊張。”唐山作為資源型城市有其獨特性。“這里有大量的陶瓷廠老板、鋼鐵工廠老板等等。有錢人多了自然推高唐山的房價。”如果唐山推出限購政策,銷售量肯定會下降。


      在唐山市區(qū)和郊區(qū),大量在建樓盤拔地而起。唐山擁有大量的重工業(yè)和制造業(yè),旗下巨大數(shù)量的員工無疑將成為這些樓盤的潛在消費者。不過,據(jù)說一些在唐山?jīng)]有儲備土地或存量樓盤的開發(fā)商已經(jīng)十分著急。由于沒有銀行信貸和其他可靠的融資渠道,他們已無力競拍土地。而沒有在售樓盤則意味著他們已經(jīng)沒有“口糧”可以維持。


      陽光100副總裁范小沖告訴記者,一旦限購擴大到二三線城市,中小房企將面臨“樓盤賣不動,賣掉后按揭下不來”的尷尬。受此困擾的中小企業(yè)可能短期內(nèi)不會倒閉,但是因為手中持有土地,他們將成為大企業(yè)兼并重組的目標。


      萬科北京分公司總經(jīng)理毛大慶接受媒體采訪時表示,如果限購令推行到一些有萬科在售項目的二三線城市,萬科不會考慮降價。“我們會根據(jù)市場合理定價。”


      這實際反映出一種不同就是,大企業(yè)依靠儲備土地和大量在售樓盤項目可以持續(xù)抵御限購政策,而土地資金匱缺的小企業(yè)幾乎進入無能為力的地步。


      香港上市房企佳兆業(yè)首席財務運行官張鴻光認為,當前三線城市投資者比例并不高,限購雖然“一定會打擊銷售”,但應該不會是決定性的。公司不會因此而改變分散投資的策略,會繼續(xù)發(fā)展二三線城市。


      范小沖向《中國經(jīng)濟周刊》置評說:“二三線城市房價快速上漲不僅僅是大城市投資需求擠出效應的體現(xiàn),更重要的因素是這些城市的城市化進程所決定的。一旦樓市限購將限制這些勞動力進入這些城市。”不能因為限購令在大城市行之有效而肆意將其擴大至二三線城市。


      7月21日,據(jù)媒體報道,河北廊坊市發(fā)布今年市區(qū)的房價控制目標,建議新建普通商品住房價格最高不得高于9000元/平方米,來擠壓一線城市限購之后的溢出性泡沫。


     

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