廣州世貿服裝城扎堆流花商圈 是香餑餑還是燙手山芋？

　　上月底，位于站南路白馬服裝商貿大廈對面的廣州世貿服裝城正式招商。據其資料顯示，經營品類涵蓋飾品等。從位置上看，其周邊已有紅棉、白馬、壹馬、明珠、錦都等眾多大型服裝城。有業內人士指，在過去短短數年時間里，扎堆在流花商圈的大型商城就超過30家，而這些商城無一例外都是以服裝批發作為經營主線。目前流花商圈以服裝批發貿易為定位的商城林立，導致同質化競爭現象越來越嚴重。

　　同質化項目難獲市場空間

　　經過十數年的發展，目前在流花服裝商圈中，大多數商城都已經有了明確的定位和自身特色的發展方向。如規模最大的白馬服裝城以中高級女裝為主要產品，紅棉國際服裝城主打時尚女裝，廣州金祥內衣批發大廈則專攻內衣。

　　剛登場的世貿服裝城提出的是“大復合定位”。而據銷售人員稱，將來世貿服裝城的經營范圍是“中高檔男女裝，內衣毛巾外貿針織都有”。有投資買家在詳細了解項目后，就質疑在區域內高度細分的市場中，如此大而空泛的定位能否獲得市場發展的空間？

　　在白馬服裝城經營高檔女裝批發多年的陳女士也曾到世貿服裝城踩點，她向記者表示，對這種“大復合定位”并不認同。陳女士認為，前來服裝城進貨的零售商都有著明確的取貨目標，一家新出現的綜合商場對他們來說吸引力不大。“特別是在流花路，很多細分的商城已經發展得非常成熟，商品種類也齊全，零售商根本不需要到綜合商城中去。”

　　除了定位之外，世貿服裝城還面臨著另一個問題，那就是資金。據廣州金朗地產負責人介紹，在流花商圈內，新成立的商場一般在2年之內都很難旺起來，如天富家居服內衣城開業已兩年，人流量仍然較少。

　　“世貿服裝城要想做旺，首先考驗的是商城開發商和商家的資金。”該負責人認為，在世貿服裝城投資開鋪或者是代租在前兩年的回報率都不會太高。“附近有三四個新開的服裝城都沒做起來，像去年新開的韓國城，還沒有地下的地一大道旺。”

　　此外，該服裝城的開發商銘隆房地產公司也并非大牌房企。盡管有廣鐵集團和廣州南嶺鐵路房地產開發有限公司共同作為投資方，但商城以“只租不售”的方式進行運營，開發商資金能否持續仍然是一個問題。

　　買“長期經營權”風險大保障小

　　在廣州世貿服裝場的推廣中，“20年使用權鋪位”是其一大噱頭。據現場銷售人員介紹，世貿服裝城的商鋪建筑面積有10平方米-100平方米不等，這些鋪位都是以“出售使用權”的方式進行“銷售”。其中首層和一、二層的商鋪有10年、20年兩種期限選擇，其余商鋪均以“20年使用權”的方式出售。“選鋪時業主需交納10年期20萬元/每間、20年期30萬元/每間的定金，這是‘進場費’。購買后，開發商還可以安排專門人員負責將商鋪再出租。”

　　有業內人士對記者表示，購買使用權再返租的銷售手段早在十年前就已經在市場中出現，而其引發的糾紛和負面效應可謂層出不窮。早在2001年，國家建設部就曾公布《商品房銷售管理辦法》，規定房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房。

　　可以說，世貿服裝城出售的只是使用權而并非產權，相當于與商家簽訂一份10至20年的租賃合同。廣州威戈律師事務所陳宇昆律師告訴記者，該服裝城的銷售方式與《商品房銷售管理辦法》禁止的做法不屬于同一類型，并沒有違反規定。“但也只是在打‘擦邊球’，這種方式對于商家投資仍然存在比較大的風險。”

　　據陳宇昆介紹，這種“長租”，對于開發商而言是比較有利的，一下子就能收10年甚至20年的租金，在現金流緊張的時候能實現快速地回籠資金。而更重要的是，這種租賃性質的合同，開發商是可以選擇毀約的。如果商場經營得好，生意做得旺，租金上漲了，開發商可以通過毀約的方式來取消合同，代價只需要歸還租金和支付一定的賠償。因此，“這種購買長期使用權有一定的風險，對商家沒有什么保障。”