揭秘上海南京路：租金上漲之謎

　　是什么讓上海南京西路上月入萬元的白領不得不在7-11便利店匆匆吃完午餐?又是什么讓一些服裝、超市連鎖零售放慢擴張步伐?

　　答案是不斷上漲的商鋪租金。

　　租金的上漲，正在吞噬著餐飲業的利潤，而為了能夠持續經營下去，它們不得不緊隨租金選擇提價，以至于逼退了南京西路上的白領;對于服裝、超市連鎖零售企業而言，同時也要面對競爭對手在價格上的拼搶，提價之路走不通，所以只能放慢擴張步伐。

　　記者調查顯示，除了影響租金價格的正常供需因素，因樓市限購紛紛涌入商鋪、寫字樓市場的投機資金的推波助瀾，或許對時下一線城市租金的上漲有著更為關鍵的影響。

　　午餐的房租成本

　　上海南京西路地鐵口附近的7-11便利店，每天中午用餐時間，總會排起一隊購買快餐的長龍，在附近一家國際管理咨詢公司上班的李小姐就是其中的一位，5月24日下午1點，李小姐坐在便利店窗邊一張沒有靠背的圓椅上開始了她的午餐。

　　因為便宜，當李小姐一個人用餐時，往往就會選擇這家7-11便利店，這份有著雞腿、番茄炒蛋和米飯的午餐，“一般兩三個菜十多元，最貴也就20多元。”

　　相形之下，附近即便是大眾化的餐廳，同樣標準，人均卻需要花費四五十元，盡管稅后月收入上萬元，但李小姐仍然認為這個數字有些貴。

　　去年12月，上海一家媒體推出的南京西路白領生存狀況調查表明，近八成白領認為午餐價格偏高，吃飯難且貴是他們最頭痛的問題，調查中，只有8.5%的人群能接受30元以上的午餐。

　　李小姐公司附近一幢大樓的四層，是餐廳集中地。“之前那有一家餐廳，人均也是四五十，可是我們覺得東西根本不值，覺得偏貴。不過我們也大概知道，他們的成本下不來的，租金太貴啦。”李小姐說。

　　即便如此，上述餐廳也早已關門，只留下空空的攤位。本報記者以租賃方的身份詢問業主報價，得到的回答是每天每平方米15元，以該攤位200平方米面積計算，一天即需要支付3000元的租金。

　　假設人均50元用餐，若租用上述面積的商鋪，在排除原材料、人工成本的情況下，也就意味著每天要有60人的營業收入用于支付房租。

　　而根據本報此前報道，以上海餐飲企業租金成本約占營收15%的比例計算，這也意味著，如果要在上述商鋪維持正常經營，每天營業收入應在2萬元，那么，每天接待用餐者的數量，至少也應達400人。

　　相比于目前15%的租金成本，2006年之前，這一比重為8%～10%。上海餐飲行業協會副秘書長金培華透露，以目前餐飲行業55%～60%的毛利率計算，人工費用約20%，水電煤約6%、稅收約5%、折舊費7%~8%、雜費約3%~4%，再加上房租約13%~15%，合起來達到54%~58%，整個行業幾乎處于盈虧臨界點。

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　　美邦服飾(002269,股吧)的困擾

　　7-11便利店出來向左走不多會，就到了因為耐克撤離而較受關注的向陽大樓。其一樓落地大櫥窗上一紙告示顯示，耐克才從那里撤離不久，業內大多認為是租金壓力使得耐克撤離。

　　“肯定不是因為不能承受租金撤離。”耐克體育(中國)有限公司大中華區傳播總監黃湘燕對本報記者說。

　　在向陽大樓門店關門之際，耐克公布的一個媒體官方公告稱：勝陽(上海)商貿有限公司提前終止了與位于南京西路耐克上海993店的商鋪租賃協議，該商鋪是由勝陽公司承租，繼而轉租與耐克公司。由于勝陽公司企業運營戰略的調整,其管理團隊決定提前與業主終止位于南京西路的整座993大樓的租賃協議。

　　“最近公司是在討論中國成本的上升，但租金還沒有成為特別被強調的成本壓力。”黃湘燕說。

　　不過，對于國內品牌來說，零售環節快速上漲的租賃成本壓力不小。中投顧問房地產行業研究員殷旭飛指出：對于零售業，租賃費用一般占到成本的17%左右，但近3年租賃成本上漲速度較快，因而其運營成本也在增加。易居中國分析師薛建雄對本報記者表示，現在租賃費用大概占到成本的25%。

　　上海美特斯?邦威服飾股份有限公司(002269.SZ，下稱“美邦服飾”)此前便對媒體稱：“一些城市尤其是一線城市的優質商鋪租金年增長高達30%以上，將嚴重影響休閑服企業的盈利狀況。”

　　今年4月，美邦服飾關閉了在淮海路的Me&City旗艦店。有不愿透露姓名的美邦服飾員工表示，因為虧損關店。另有媒體稱，美邦服飾這兩年正處在早期租賃店面到期階段，續租租金會有較大幅度提升，甚至面臨無法續租的處境。

　　美邦服飾在業內曾經比較響亮地要推廣大店模式，如今也正在悄然改變。在其2011年年報中，美邦服飾表示，本年度公司新增直營店鋪以中小型店鋪和專柜居多，新增租金支出相對較少，新增人力成本可控制性較高，因而銷售費用增長得到較好的控制。

　　然而，群益證券最近通過媒體發布的分析稱：美邦服飾2012年展店計劃比較謹慎，店鋪增速由2011年的30%降至5%～10%，經營重點將由門店擴張轉向門店的平效(每平方米每月的銷售額)提高。至2012年1Q(第一季度)，美邦直營平效為2.2萬，加盟平效為1.8萬，與ZARA、優衣庫等國際品牌5萬左右的平效相比還有很大差距。

　　從美邦服飾年報來看，2011年的營業收入比較2010年增長32.59%，如果是30%的租金增長率，無疑對其運營將產生不可估量的影響。

　　對于租金對自身運營的種種影響，美邦服飾對本報記者簡單回應說：“公司近期困擾比較多，關于租金壓力、庫存、投資地產等等方面，將在最近找個時間正式全面回應。”

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　　租金上漲迅猛

　　向陽大樓往西大概兩三個街區，就是引人注目的嘉里中心商務大樓。國際物業咨詢顧問公司萊坊上海研究咨詢部董事楊悅晨介紹：“南京路最新推出的嘉里中心二期，零售租金報價已經達到了60～80元/平方米·天，寫字樓報價16～18元/平方米·天。整體來說，南京西路是全國比較貴的商業街區。”

　　萊坊關于2011年上半年中國高端商場首層月租數據顯示：上海高端商場租金高企，位列上海、北京、廣州、深圳、天津、杭州、成都七大城市之首，每平方米人民幣月租在1500元左右。

　　在萊坊對全球優質零售物業的回報率監測數據中，上海以近7%的回報率位列全球含香港、倫敦、東京、巴黎、法蘭克福、新加坡、馬德里、悉尼、上海九大城市之首。

　　寫字樓租金的絕對值水平也直追全球“昂貴”水平。萊坊稱：直至2011年，北京以每年租金每平方尺56.05美元，成為中國最昂貴的寫字樓市場，上海以每年每平方尺49.16美元緊隨其后，兩個城市在全球最昂貴的寫字樓城市中分別位列第19及28。

　　據本報記者了解，不管是北京、上海、廣州、深圳，還是其他二三線城市，租金早從2007年開始就進入了大幅增長的通道。

　　萊坊發布的《2012全球豪宅和財富展望報告》中，選擇了倫敦(西區)、倫敦(金融城)、巴黎、新加坡、上海、香港和莫斯科為樣本，它們在2007年一季度至2011年一季度的寫字樓租金，按年變動來說，上海每年平均變動17%，排在首位香港之下，其余城市或區域年變動幅度都在10%以內。

　　“中國的商鋪市場也一直火爆，2008年到2009年有幾個季度也受到國際危機影響增長放緩，但是比寫字樓市場更快恢復。像上海的商鋪租金，這些年大致保持在每年10%~15%的增長。”楊悅晨介紹。

　　戴德梁行華北區研究部主管及助理董事魏東對本報記者說：“我們所跟蹤的數據顯示，2009年至今，中國的商鋪租金每年增長大概在10%。不過，一些企業所提及的一線城市商鋪租金年漲幅在30%，這在一線城市一些旺街區是有可能的。”

　　不過薛建雄認為，30%的增長應該是個案，尤其是那些一下子更換新租客的商鋪有這種可能。

　　商鋪投機怪象

　　即便如此，仍有媒體用了“暴漲”來形容北京商務區租金最近的增長。“是的，暴漲。”魏東說。

　　戴德梁行的數據顯示：2012年第一季度北京寫字樓租金同比增長47.76%，為全球寫字樓租金漲幅最高，同期上海寫字樓的租金漲幅是18.5%、廣州19%、深圳16%。2011年第一季度北京寫字樓租金同比增長則為25%，上海、廣州、深圳當年漲幅與今年差別不太大。

　　“北京租金暴漲有幾個原因：其一，國際跨國企業回潮北京辦公;其二，北京最近幾年寫字樓基本沒有增加新的供應。上海寫字樓之前的漲幅也是比較高的，因為去年有了新的供應，所以漲幅放緩了些。”魏東說。

　　還有第三個同樣重要的原因——進入商鋪寫字樓市場的資金越來越多。戴德梁行與萊坊這兩年諸多報告中不斷提及：“由于限購，越來越多的投資者正在轉向商鋪寫字樓。”在上海一些高聳的、尚搭著腳手架的商務大樓玻璃幕墻上，?？煽匆娦涯康?ldquo;不限購 不限貸”字樣。

　　“這幾年寫字樓商鋪市場開始形成，買進賣出的多起來了。新買進的大多很有錢，雖然寫字樓商鋪價格很高，但大多采取一次性付清，看起來這些買家真是不缺錢。”魏東說。從大量的新來房東的行動上，魏東感覺到仍然很明顯的民間資本高流動性。

　　一些投機性的特征開始出現在商鋪寫字樓市場。魏東介紹，在中國一線城市，寫字樓商鋪空置率是比較低的，目前在一些二三線城市倒是出現高空置率的狀況。不過，不管空置率高低，租金都不輕易下降，租賃方可議價的空間是很小的。

　　“這種情況在國際房地產發展成熟的國家是很少看到的，國際一些客戶都會奇怪為什么高空置，租金也不下降，這是不符合市場規律的。”魏東說。

　　“中國住宅市場十多年的火爆，對土地房產增值的信心同樣蔓延在寫字樓商鋪市場，買家們對未來的升值空間都十分看好。對于租金這塊，他們甚至會有不在乎的心態，因為比較物業本身的升值，租金的回報并不顯得那么重要，所以會出現大多情愿空置也不降價出租。”魏東表示。

　　在南京西路地鐵口附近小區里，正有越來越多的民宅一樓加入到“商鋪”行列。“民宅商鋪”中有小餐館、咖啡館、服飾店等等。其中一處民房幾十平方米大小，開著一家小面館，一半的餐椅都擺在了門外。每天中午用餐時間，就會有一群群三三兩兩的白領在大太陽下排隊等待就餐。這個小面館生意火爆最大的秘訣，看看它的價格就會明了：湯面，4元/碗;大排，6元/塊;三絲，3元/份……

　　“工資和利息不取決于勞動和資本的產品，而決定于產品中取走租金后還留下多少。”經濟學家亨利·喬治在《進步與貧困》中寫道。高企的租金，正在侵蝕著打工者實際的工資與福利增長，侵蝕著利潤已經很微弱的中國制造業。

　　中國制造業越來越難過

　　2007年至今，國際經濟整體環境波動異常而非欣欣向榮，為何中國的商鋪寫字樓租金卻反而進入快速增長通道呢?

　　楊悅晨認為，因為中國經濟受國際經濟危機的影響相對小。

　　2008年中國寫字樓市場受國際環境影響，增長也一度放緩，但是在2010年又開始恢復較強的上升勢頭。而且國內企業對于甲級寫字樓的需求也開始增長，尤其是銀行與金融業，其中銀行甚至整幢整幢的購買。中國的商鋪市場甚至比寫字樓市場受到國際經濟危機的影響更小。

　　雖然中國經濟受國際經濟危機影響較小，但從2010年下半年開始，中國國內自身的問題也開始呈現。

　　國家統計局最新發布的制造業采購經理人指數(PMI)從4月份的53.3下降到了5月份的50.4，為5個月以來的新低。盡管這是PMI連續第六個月維持在50以上，表明制造業活動在擴大，但指數的下降顯然釋放了一個明確的信號，即增長勢頭在放緩。

　　美邦服飾年報顯示，它在2011年的毛利是44%，是上市后毛利最低的年份。

　　另一家國內休閑體育用品的品牌匹克5月4日的公告稱：截至2012年3月31日的第一季度，本集團部分零售網點的同店銷售金額(按零售價格計算)與2011年同期持平。與2012年3月31日，本集團于中國的授權經營零售網點數目達到7523個，與2011年末相比凈減少283個，按照本集團之零售網絡優化計劃，預計于2012年底，本集團的授權零售網點數目約為7000個。

　　以往匹克的授權經營店是處在每年快速增長的勢頭中，相比于2010年，2011年匹克新增店鋪582個。

　　中國制造業的日子普遍越來越難過，上海交大海外教育學院稅務教研組組長汪蔚青對本報記者表示，在其所跟蹤的制造業中，大多凈利僅在3%～4%，最多不會超過10%。“越來越多的制造業轉向做渠道、做平臺。但是誰都知道，沒有產品了，賣什么啊?”