杭州缺乏優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體

　　根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的有關(guān)零售業(yè)的調(diào)查報(bào)告，至少在杭州這個(gè)市場，可以清晰地看到，在市中心的優(yōu)質(zhì)商鋪，仍是一鋪難求的局面，而且租金連年上漲。在大數(shù)據(jù)支撐下的杭州零售業(yè)市場，仍有長足的發(fā)展空間。

　　杭州可能不缺乏商業(yè)綜合體

　　但一定缺乏優(yōu)質(zhì)的商業(yè)綜合體

　　應(yīng)該說，世邦魏理仕的這個(gè)調(diào)查報(bào)告，與我們的日常感受大相徑庭，而在此之前，杭州市政府就剛剛出臺(tái)有關(guān)在城東、城北暫停商業(yè)綜合體布局的規(guī)定。那么是什么原因造成兩者間如此反差的結(jié)果呈現(xiàn)。世邦魏理仕方面給出的答案是：杭州可能不缺乏商業(yè)綜合體，但杭州一定缺乏優(yōu)質(zhì)的商業(yè)綜合體。

　　在統(tǒng)計(jì)學(xué)中，供應(yīng)與有效供應(yīng)是兩個(gè)概念。那些低能級的，不符合市場需求的綜合體，終究是要被調(diào)整的。而那些優(yōu)質(zhì)的綜合體，一定是欠缺的。這個(gè)欠缺，從節(jié)假日杭州萬象城找不到一個(gè)車位的火爆中可以得到印證，也可以從傳統(tǒng)百貨業(yè)持續(xù)下滑，而區(qū)域性優(yōu)質(zhì)綜合體的營業(yè)額卻連番上漲中得到印證。

　　國際快時(shí)尚品牌開店意愿強(qiáng)烈

　　在世邦魏理仕看來，杭州的購買力與杭州目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體有效供量方面，有著明顯的不對等。而這，與一系列國內(nèi)城市的對比中可以得到印證。在全國主要城市居民家庭可支配收入中，杭州以39310元的收入，排名國內(nèi)各主要城市的第7名;以24833元的人均消費(fèi)排名第8。在世邦魏理仕看來，杭州是一個(gè)在二線城市中兼具領(lǐng)先消費(fèi)能力和較大消費(fèi)容量的市場，眾多的國際品牌對杭州的關(guān)注度在二線城市中首屈一指，以目前最為市場接納的國際快時(shí)尚品牌(優(yōu)衣庫、ZARA、H&M等)在國內(nèi)市場的滲透力為例，杭州的平均值為0.40，僅次于上海、北京、深圳、武漢、成都等城市，但這些品牌在杭州的開店數(shù)量僅位居中游。

　　看中杭州人的消費(fèi)能力，包括國際快時(shí)尚品牌的眾多品牌，事實(shí)上都有著強(qiáng)烈的在杭州開店，或增加門店的需求，但杭州目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體的供量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足他們的需求。在全國各主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的存量中，截至今年第二季度，杭州以100萬平方米的量排名最后，排名靠前的北京、上海、沈陽、成都等城市的存量，都在450萬平方米以上。而把眼光放遠(yuǎn)點(diǎn)，即便到2016年，杭州的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的存量，也不到200萬平方米，排名仍然偏后。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)一鋪難求

　　與此同時(shí)，全國主要城市10萬平方米以上的零售項(xiàng)目個(gè)數(shù)排名表上，截至今年二季度，杭州以2個(gè)項(xiàng)目排名所有城市倒數(shù)第二，僅高于1個(gè)項(xiàng)目的南京，遠(yuǎn)落后于北京的19個(gè)、沈陽的18個(gè)、上海的16個(gè)和武漢、成都的12個(gè)，甚至不及寧波的5個(gè)。即便到2016年底，杭州也僅以6個(gè)10萬平方米的零售物業(yè)，排名全國各主要城市的倒數(shù)第三，而那時(shí)，上海已有31個(gè)，成都甚至超越北京，達(dá)到28個(gè)，沈陽和武漢各有23個(gè)和21個(gè)，寧波也有8個(gè)。

　　供應(yīng)量的偏少，使得杭州的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，長期處于一種一鋪難求的局面，長年的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率處于1.1%左右，今年第二季度，因?yàn)楹I銀泰和萬象城有少量店鋪空出調(diào)整，這個(gè)季度的空置率才略微上升0.6%，達(dá)到1.7%。而就是這個(gè)升高了的空置率，在全國各主要城市中，仍排名最后。像無錫和沈陽，空置率都接近20%，北京、深圳和南京等，都在10%左右。

　　正是這種供應(yīng)與需求的不平衡性，直接導(dǎo)致一個(gè)后果，那就是杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的租金一直在漲，截至第二季度，杭州的租金報(bào)價(jià)為37.2元/天/平方米，在全國各主要城市中位列第4，僅低于上海、北京和廣州，甚至高于經(jīng)濟(jì)總量遠(yuǎn)在自己之上的深圳。而在過去三年中，杭州也以20.9%的累計(jì)實(shí)際增長率，排名全國各主要城市的第3名，僅次于北京和蘇州，甚至高于上海。這也是為什么，一邊是眾多品牌削尖腦袋要來杭州布局，一邊又高喊“真貴”的原因所在。

　　根據(jù)這份基于大數(shù)據(jù)的分析報(bào)告，如果有足夠的資金，同時(shí)又有著良好的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，以杭州的消費(fèi)能力，杭州的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，在未來的發(fā)展中還有長足的空間。正像一些朋友所說的那樣，如果有機(jī)會(huì)去逛過上海的IFC、APM等商業(yè)綜合體，再來逛杭州的商業(yè)綜合體，有種索然寡味的感覺，而這就是差距。而在另一些零售業(yè)人士看來，零售業(yè)目前在電商面前如此不堪，一個(gè)重要的原因是自己并沒有做好體驗(yàn)感，或者說，自己的品牌與檔次都還不夠，以至于在相對低端的消費(fèi)層級，被電商徹底蠶食。