淺析“二房東”的商業模式

　　通常來講，百貨企業向業主租賃商場的費用率為銷售額的5%。當然，如果商場不是以傭金的模式收費，而是向商家收取固定租金的話，業主通常向百貨公司抽取租金的30%。為保險起見，業主都會在合同中約定最低租金。

　　但另一邊，對商家來說，國內商場的平均扣點率基本都在20%左右，高端商場的扣點率略高，大約在22%。另外，商家還要支付一定比例的管理、促銷等雜費。徐家匯旗下幾家商場的整體費用率都在26%以上。如果剔除“被平均”的因素，大量中小商家在百貨渠道的費用率都超過30%。

　　5%租入，20%轉手租出，百貨公司白撿15%的差價，二房東的錢真的會這么好掙?

　　一個很簡單的道理：業主為什么愿意讓二房東大賺特賺，自己不加租?這當然不可能。

　　以上海恒隆廣場為例，恒隆廣場是恒隆地產旗下的一個項目，已經成為上海南京路商圈的一個商業地標。恒隆地產是一家香港的房地產開發企業，上世紀90年代初進入內地市場，并在本世紀初將業務重心轉到了這里。恒隆地產專注于頂級商業地產的開發，它在上海的另外一個項目是上海港匯(現改名港匯恒隆廣場)，地處徐家匯商圈。

　　恒隆地產是非常純粹的地產開發商，它本身本不介于商場運營，只向商戶收取傭金。得益于上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場的成功，恒隆地產的租金收入也水漲船高。2005年，恒隆廣場(只計商場部分)和港匯的租金收入分別為1.4億港幣和3.4億港幣。但是2013年，這兩項收入各自漲到了7.7億港幣和10.7億港幣，分別上漲455%和217%。

　　從絕對租金水平來看，恒隆廣場的租金已經漲到了39.4港幣/㎡/天。這還是以建筑面積計算的租金費用。通常來說，商場的運營面積只有建筑面積的60%-70%。如果以運營面積計，上海恒隆廣場的平均租金高達約60港幣/㎡/天。

　　這一金額幾乎與國際頂尖商圈的租金相當。如果你想在這里開設一個100平米的專柜的話，每年需要支付的租金費用約為180萬元。國內大部分商場的銷售額甚至都達不到這一水平。

　　所以，地產開發商才是中國商業大繁榮的最大受益者。如果你做恒隆廣場的二房東，你肯定能成為一家明星百貨，但是你還能賺錢么?

　　但如果是這樣，傳統明星百貨躺著都能賺錢的邏輯在哪里?因為它們不是“二房東”，它們就是業主。

　　發展歷史超過50年的國營老字號百貨基本不用看，它們的主力店全是自有物業。上世紀90年代成長起來的新一代明星百貨中，像銀泰武林店、金鷹南京新街口店、百聯青浦奧萊、華地無錫八佰伴等門店也是自有物業，它們完全沒有租金上漲之憂。而茂業華強北店為關聯方租賃物業，相對而言，其費用也比較可控。

　　憑借自有物業，明星百貨店和它背后的百貨公司躺著賺到了錢。相應的，自有物業占比較少的百貨公司承受的租金壓力越來越大，很容易拖累公司的業績。

　　其實，不只是業主，政府都想在市場里分一杯羹。杭州大廈是中國高端百貨業的一朵奇葩，它每年的銷售額超過50億，凈利潤近4億。但是，因為它的出身是中外合資企業，土地使用期限只有30年，很快將在2016年到期。此前，杭州大廈每年的土地攤銷費用幾乎可以忽略不計，但是從2016年起，它每年需要向政府支付的土地使用費將高達1.45億元，并且以五年為周期遞增。杭州大廈的盈利能力也由此受到重創。

　　所以說，躺著賺錢的不是二房東，而是大房東。