深圳龍華人均購物中心新增量大爆發

　　羅湖、福田、南山的商業市場起步較早，近幾年已進入成熟發展期，增長緩慢;而原關外的龍崗、龍華作為崛起的新秀，發展迅猛。2014年，龍華以20.5萬平方米的新增量奪得榜首，占據全市新開總量的61%，盡管勢頭迅猛，但龍華人均購物中心面積只有0.34㎡，未來發展空間巨大。

　　今年新增量大爆發

　　龍華商品房市場起步較晚，因而商業市場發展較為滯后。2002年，片區第一家購物中心——天虹商場龍華店開業，5年后才迎來大潤發、天虹商場觀瀾店開門迎客，到2010年才又新增歲寶百貨和天虹商場民治店，之后三年每年以新增一個購物中心的速度緩慢發展。

　　直到今年，該片區首次迎來購物中心大爆發，購物中心新增量接近前十幾年所有量的總和。購物中心的快速發展源于近兩年龍華住宅市場的興起，尤其是2012年-2013年兩年間，龍華大量新房入市，項目配套商業也隨之進駐，該片區購物中心總量已達48.5萬平方米，較2010年增長3倍多。

　　餐飲業態占比超平均水平

　　據了解，2013年以前，龍華的商業主要是天虹、百佳華、大潤發、歲寶、華潤萬家、國美、蘇寧等傳統購物中心或大型賣場，服飾零售為主要業態。而隨著近年電商沖擊及市民消費習慣的改變，新開的購物中心也開始謀求轉變。

　　2013年開業的佐阾香頌在業態上首次提高餐飲、娛樂等體驗業態比重，縮減服飾類零售比例。今年開業的四個購物中心更是順應新趨勢，餐飲業態占比增長尤為明顯。以中航九方為例，傳統服飾業態大幅縮減，僅占34%，而餐飲業態占比高達26%，遠高于國際標準的18%，也高于深圳去年21%的平均水平;在試營業中的北站繽果空間餐飲占比更高達50%。另外，親子、兒童等體驗業態也備受重視，cococity直接以兒童和女性為主題，而九方最大的3000平方米的空間都用作了兒童游樂場。

　　由于地理位置、交通、購物習慣以及知名度等條件限制，這些新興的購物中心與傳統核心商圈有著明顯的區別，即定位于區域級購物中心或社區級購物中心，主要以服務社區及周邊區域為主。在業態上，就更注重餐飲、親子、娛樂休閑等體驗業態，更加貼近居民生活;風格上更注重個性化與發展O2O，迎合現代居民消費習性，提高消費黏性。

　　近期有3個購物中心開業

　　雖然龍華購物中心在今年表現突出，但與其他區域比起來，仍處于墊尾階段。根據深圳中原研究中心的監測，龍華片區購物中心總量僅占全市的8.4%，不到寶安區的一半;而人均購物中心面積只有0.34㎡，遠低于全市人均面積，也低于同屬后起之秀的龍崗。而且，從地域分布上來看，新增購物中心大部分集中于北站附近，對片區內較遠地區輻射稍有限制。

　　2013年末，龍華常住人口為141.85萬人，據此計算該區人口密度達8079人/平方公里，遠高于同屬原關外的寶安和龍崗。但實際上，龍華借助地理優勢，吸引不少流動人口在此居住，實際管理人口2013年底已接近300萬人，購物需求可見一斑。不過，龍華未來購物中心供應量亦不在少數，近期還有3個購物中心將開業，又新增25萬平方米購物中心面積。另外，借助片區新規劃，5個大的舊改項目已開始動工，其中亦包含大體量的購物中心、商業街等。

　　據規土委公開資料顯示，12月10日位于龍華紅山區域的一宗商業用地將公開拍賣，土地面積11萬平方米，建筑面積17.58萬平方米，計劃建設為街區式商業設施。前不久，龍崗的兩塊純商業地塊流拍，但龍華這塊商業用地包含商務公寓、辦公等，目前房企都對該地塊表示過興趣，或將迎來一場激烈的競拍。