新鴻基項(xiàng)目入市或致商圈格局變動

　　日前在香港舉行2014/15財年的中期業(yè)績發(fā)布會上，新鴻基主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)透露，于2013年購得的上海徐家匯中心項(xiàng)目將在明年入市。

　　這對已經(jīng)是上海標(biāo)志性的商圈徐家匯區(qū)域?qū)碓鯓拥臎_擊，則是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。而且由于該項(xiàng)目極大的體量，更有可能對城市商業(yè)格局帶來變化。

　　另外原商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)將采取怎樣的姿態(tài)來迎接這一大型項(xiàng)目，中原物業(yè)顧問研究咨詢部總監(jiān)宋會雍就指出，該區(qū)域正處于快速調(diào)整的狀態(tài)中。

　　他還認(rèn)為，隨著項(xiàng)目入市對城市層面有一定分流，但改變甚至顛覆城市商圈格局則很難，影響力不會大到城市級。

　　該徐家匯中心項(xiàng)目是新鴻基斥巨資所購得，此前新鴻基董事鄧維聰在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體訪問時表示，集團(tuán)非常重視該項(xiàng)目，而且上海是新鴻基內(nèi)地布局的重點(diǎn)區(qū)域。

　　2013年9月5日上午，上海徐家匯中心地塊掛牌截止進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，在與九龍倉恒基聯(lián)合體的競爭當(dāng)中，新鴻基最終以總價217.7億奪得該地塊。成交樓面價37264.4元/平方米，溢價24.21%。

　　該地塊入市以175.26億元的起拍總價打破了上海最貴地塊紀(jì)錄，而該成交價格也成為2013年全國地王。

　　競得該地塊后，負(fù)責(zé)徐家匯中心項(xiàng)目的新鴻基地產(chǎn)代理執(zhí)行董事董子豪介紹，整個徐家匯中心項(xiàng)目共分為4個地塊，其中1、2、3號地塊用于銷售，4號地塊將建3棟寫字樓，其中1棟被規(guī)劃為浦西第一高樓。

　　“2、3號塔樓我們將會銷售，等完成40%面積的銷售之后，預(yù)計收入會超過200億港幣。我們自己持有收租的部分主要在4號地塊、商場、步行街以及酒店，大約占地42萬平方米。”

　　在此次香港業(yè)績會上，郭炳聯(lián)介紹，目前(徐家匯中心)第一號地塊在過年前就已經(jīng)完成了樓面，現(xiàn)在開始建大樓，預(yù)計今年年底大樓的結(jié)構(gòu)會完成，明年年底將會入貨。

　　他進(jìn)一步指出，第一期是華山路的交界部分，有30萬平方尺的商業(yè)以及有16萬平方尺的寫字樓。

　　“第二號地塊也在過年之后，開始做基礎(chǔ)工程。剩下的第三號、第四號地塊規(guī)劃都已經(jīng)完成了。今年年中就開始做裝儲工程。”

　　隨著徐家匯中心逐步開工建設(shè)并迎來明確的開業(yè)節(jié)點(diǎn)，一幅敞亮的圖景已然在望。而該地塊在出讓之前，與之關(guān)聯(lián)的徐匯濱江地塊同樣迎來新變化。

　　早在1995年韓國大宇與徐匯商城曾共同出資1億美元成立上海大宇，計劃在該地塊進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。隨后歷經(jīng)亞洲金融危機(jī)及多次轉(zhuǎn)手，后來徐家匯中心控制權(quán)歸屬于上實(shí)控股。

　　直到2013年5月，上實(shí)控股旗下上實(shí)城開宣布放棄該地塊，將徐家匯中心的地塊置換為徐匯濱江四幅地塊，占地總面積約為8.32萬平方米。

　　最新消息指，城開旭輝濱江地塊將打造為濱江城開中心，建成一座總體量約50萬平方米，涵蓋辦公、商業(yè)、文化、休閑等多產(chǎn)業(yè)的大型城市綜合體。

　　2014年12月濱江城開中心舉行項(xiàng)目動工儀式。不過上實(shí)城開最新對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，該項(xiàng)目尚未進(jìn)入施工階段，同時也沒有明確的開工時間。

　　隨著徐家匯中心項(xiàng)目的入市日漸臨近，上海原徐家匯商圈也以一種獨(dú)特的狀態(tài)面對該項(xiàng)目的面世。

　　公開資料顯示，徐家匯中心項(xiàng)目總建筑面積為58.4萬平方米，包含40萬平方米的辦公和18.4萬平方米的商業(yè)及賓館。另外，該項(xiàng)目中還有地下12萬平方米的商業(yè)。

　　其容量已相當(dāng)于目前徐家匯商圈的商業(yè)辦公總面積。面對這樣一個超大體量項(xiàng)目，對該區(qū)域內(nèi)的沖擊自然不容小覷，區(qū)域內(nèi)商業(yè)體也開始進(jìn)行調(diào)整。

　　中原物業(yè)顧問研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，當(dāng)前徐家匯商圈已經(jīng)展開一些調(diào)整，包括清空電腦城部分，增加更多餐飲、游樂內(nèi)容等。

　　雖然徐家匯中心將能發(fā)展為怎樣的商業(yè)項(xiàng)目還為知，但區(qū)域內(nèi)原有業(yè)態(tài)的舉措?yún)s頗有應(yīng)對“狼來了”的味道。而究竟是否會發(fā)展成“狼來了”的結(jié)局，仍要靜待項(xiàng)目開發(fā)完成。

　　“徐家匯中心若是開出來，而且步調(diào)會更開放一些，必然會給原有業(yè)態(tài)帶來不小壓力。”宋會雍認(rèn)為，區(qū)域現(xiàn)有的調(diào)整只是第一輪，若徐家匯中心邁的步子足夠大，還將促使原有業(yè)態(tài)進(jìn)行第二輪調(diào)整來應(yīng)對。

　　“而且原先的商業(yè)部分也不能等著新鴻基的項(xiàng)目開業(yè)了再說，使得該區(qū)域處于快速調(diào)整的狀態(tài)中。”宋會雍補(bǔ)充。

　　目前商圈內(nèi)較有代表性的商業(yè)是上世紀(jì)90年代興建的東方商廈、太平洋百貨、中興百貨等傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài);以及新世紀(jì)初興建的港匯恒隆廣場、美羅大廈等寫字樓。

　　至于在新鴻基的打造下徐家匯中心進(jìn)入該區(qū)域，市場則普遍持看好態(tài)度。有市場人士指出，“商圈內(nèi)的消費(fèi)力是足夠支撐的，而且與相鄰的陸家嘴、南京路及淮海路商圈也有一定的空間間隔，不存在直面沖突。”

　　事實(shí)上宋會雍也表示，該項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)并不多，與其他商圈有一定程度的錯位，都是城市層面的競爭。

　　至于隨著項(xiàng)目入市能夠?qū)Τ鞘猩虡I(yè)格局帶來多大的沖擊，宋會雍認(rèn)為，對城市層面有一定分流，比如相鄰商圈有些客戶間的扭轉(zhuǎn)，但改變甚至顛覆城市商圈格局則很難，影響力不會大到城市級。

　　“能夠上升到城市層面的話會是迪斯尼這樣的項(xiàng)目，剩余的都是些區(qū)域型的。”宋會雍指出，絕大多數(shù)的消費(fèi)力都是來自于區(qū)域，誰都不好顛覆誰。