中糧大悅城五年內要交付20家大悅城

　　記者多方采訪獲悉，由于競爭加劇和電商沖擊等一系列挑戰使得新商業項目的招商也遭遇困難，開發商轉向商業地產的道路依舊充滿未知數。

　　上海大悅城二期位于蘇河灣商圈，將引入屋頂懸臂式摩天輪、室內藝術街、商業與藝術娛樂結合、化妝品牌集合區等。

　　調整后的大悅城業態占比將變化為零售占比50%，餐飲占比31%、娛樂服務及其他占比19%，地下一層為輕餐、超市，一層為國際精品時尚品牌，二層至五層為服飾零售，六層為個性化店鋪，七樓為特色餐飲而八層和九層為輕藝術街區和摩天輪廣場。

　　上海大悅城副總經理危建平透露，招商已經啟動，目前已有約80%的主力品牌和上海大悅城進行了洽談，而超過半數的品牌已經確定了合作意向，預計今年12月19日全面開業。

　　“二期開業后，上海大悅城的整體商業體量將達到16.3萬平方米，與一期不同，大悅城二期將進行業態與動線設計等方面的全部升級與改動，比如二期內計劃引入國內首家化妝品集合店伊勢丹，中國首家O2O超市CECELIFE，還有結合咖啡業態的全品類MUJI無印良品旗艦店等，以突出大悅城二期的差異化。”中糧置地(上海)公司副總經理、大悅城(上海)有限責任公司總經理魏學問告訴記者，除了在業態方面的差異化，二期項目內的動線也會做出改變，曾經有消費者認為上海大悅城的部分樓層動線有些不夠清晰，而二期則會以一字形的簡單設計改善動線。

　　值得注意的是，大悅城二期還將更緊密結合智能化管理，比如智能停車庫、pos銷售數據抓取、人臉識別技術、智能化支付等，其特意引入的中國首家o2o超市內就會實現智能化自助購物和付款等。

　　“二期結合一期項目共同運作后，我們可以將整體項目互補互動運作，將原本我們定位18歲至28歲的年輕客戶群覆蓋面擴大到18歲至35歲。”魏學問表示。

　　盡管大悅城方面的計劃面面俱到，且接下來其還將在成都、杭州等地區擴張新店，但市場走低、成本高企和電商沖擊時不可避免的問題，這也是困擾行業的難題，近期一系列零售上市公司財報業績都明顯下滑甚至虧損。

　　“一方面由于開發商對商業地產項目的需要而大量開出新項目，但另一方面由于競爭加劇和電商沖擊等原因也導致很多新商業項目的空置率不低，有些品牌在擴張方面的策略是’大開大關’，也就是說隨著商業項目開出大量新店，可一旦出現業績不佳則關店止損。”魏學問坦言。

　　在此狀況下，招商也會越發困難。

　　負責營運的危建平告訴記者，鑒于新購物中心越來越多，于是以往一些“求著”購物中心要進駐的品牌現在變得挑挑揀揀，租戶對于地段、特色和同類品牌的組團進駐等都有很高要求，因此招商難度加大。

　　“所以我們的做法是，在做慣常招商的同時還引入來一些設計師品牌以做出特色，當然我們也知道設計師品牌需要一個培育期，因此我們會選擇相對成熟的設計師品牌進駐。同時在設計方面以飛梯和頂層摩天輪商業來拉動客流直接往上走，形成’噴淋式’客流引入，讓高層客流能貫穿整個商場。”危建平進一步透露，購物中心的租金是一樓最貴，二樓只有一樓的一半，而三樓再減半，因此五樓以上就很難招商了，現在其做了頂層商業后，將客流向上引，可以做到八樓的租金與三樓一樣，提升大悅城的整體收益。而在品牌方面則使用3:4:3原則，即30%危定位型品牌，40%為銷冠型品牌，另外30%是區域特色品牌，來加強購物中心整體銷售。

　　危建平指出，目前上海商圈主要是南京西路、人民廣場、淮海路、徐家匯等，蘇河灣地區在地鐵打通后其實非常有潛力，而當地區政府也投入了200多億元進行該地區商圈打造，相信未來將在該地區崛起新商圈。