解讀了購物中心的處境

　　國際咨詢機構仲量聯行(JLL)華北區研究部總監麥哲文(StevenMcCord)很忙，他花了很多時間探訪中國的城市，并從數百個城市中挑選出最具有投資價值的城市，形成研究報告。本月初，他和他的團隊發布的一份《中國城市60強》報告里，一系列數字顯示了購物中心的處境。

　　該報告稱，雖然不像百貨般出現停業現象，但2005年~2012年期間，中國60強城市的購物中心開發規模呈現井噴式增長，開發商通常將零售板塊作為提升綜合型開發項目形象、刺激住宅銷售并保證長期收入流的靈丹妙藥;而在過去三年里，中國60強城市的購物中心總量幾乎翻了一番。

　　“隨著1.5線城市大舉建設現代化零售物業，購物中心已經存在過剩的風險，且它們中僅有10%~15%的現有存量符合國際標準?！丙溦芪娜涨皩τ浾咧赋?，很多規劃和管理不好的購物中心將逐步被淘汰。

　　從絕對數量來看，購物中心總量的確很龐大。來自中國購物中心產業資訊中心的數據顯示，2012年底全國主要城市的購物中心總數約為3100家，而十年前這個數字還不到300家。隨著購物中心競爭白熱化，行業洗牌在所難免。世邦魏理仕(CBRE)在去年第四季度的中國房地產市場報告中就曾提醒，伴隨持續的集中供應，零售物業調整及行業洗牌依然大勢所趨，在零售物業市場本輪轉型中，優勝劣汰加速了商圈及項目表現的分化。

　　如何在洗牌中脫穎而出?仲量聯行的報告提到，包括恒隆、凱德、萬達、華潤、龍湖在內的數家大型開發商，已經在中國60強城市推出強勢的集團開發理念，然而，這也會在租戶組合和商場設計布局方面導致一定程度的產品同質化，未來差異化將是購物中心從其他同類物業中取得成功的關鍵。

　　差異化說起來簡單，實現起來卻并不容易。為此，積極的職業經理人開始尋找解決方案。

　　“在這個極度缺乏公共空間、背負著巨大生存壓力的巨型城市中，我們一直在思考如何定義更好的購物中心。”朝陽大悅城總經理周鵬告訴本報記者，國內商業市場的變化從來沒有最近這幾年來得迅猛且充滿顛覆性，渠道不再成為交易的必經環節，人們走進商場的理由也不只是購物。在此情境下，實體商業圍繞著提高消費者體驗及增加渠道附加值而做出的創新，成為了行業的熱點。

　　遠洋商業事業部副總經理雷玉紅最近也忙著考慮一個問題，即如何幫助商戶和項目，在各個方面更多的區域市場的合理化。她上周五接受本報記者采訪時坦言，相對住宅，商業物業運營細節很多，產品管理、樓層關系、貨品管理，事無巨細，她希望每個環節都能夠迅速發現問題，然后去解決問題和預判問題，最終提高服務能力。