三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)需要改頭換面

　　2015年，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最為困難的一年。目前已經(jīng)臨近年底，新開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目仍然不在多數(shù)。市場(chǎng)普遍的判斷是，一、二線城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力太大，供給過(guò)剩，三四線城市卻面臨人口凈流出的局面，購(gòu)買力不足。

　　那么，在當(dāng)下的是時(shí)局下，新開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目是否真的沒(méi)有市場(chǎng)空間了?從整體行業(yè)趨勢(shì)面來(lái)分析，答案應(yīng)該是肯定的。但如果僅拿行業(yè)普遍現(xiàn)象來(lái)主導(dǎo)單一項(xiàng)目的決策，顯然是錯(cuò)誤的。商業(yè)地產(chǎn)是陣地戰(zhàn)，我認(rèn)為有在某些特殊情形下，仍然有可投資的空間，并且會(huì)有不錯(cuò)的收益。這幾種條件包括：

　　條件一：雖然地處三四線城市，但城市內(nèi)居民的購(gòu)買力旺盛;

　　條件二：項(xiàng)目地段優(yōu)越，不在新城，而是在未來(lái)城市核心區(qū)域;

　　條件三：有財(cái)力，不是做普通的商業(yè)投資，要做就做當(dāng)?shù)氐淖畲箜?xiàng)目，占據(jù)區(qū)域市場(chǎng)絕對(duì)優(yōu)勢(shì);

　　條件四;有成體系的管控能力，能為所在地方帶來(lái)批量的新的商業(yè)資源;

　　條件五：產(chǎn)品有很大提升，不僅是簡(jiǎn)單的一、二線城市的商業(yè)項(xiàng)目的簡(jiǎn)單復(fù)制，而是具備了與本地文化融為一體的能力，具備差異性的特質(zhì)。

　　這樣的項(xiàng)目一旦起來(lái)，就是成為這個(gè)地區(qū)城市的新的休閑和社交平臺(tái)，成功的把握就相當(dāng)大了。

　　在多年的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)中，我也曾看到過(guò)很多在老城新城的過(guò)渡地帶做起來(lái)的項(xiàng)目，但有相當(dāng)多數(shù)都沒(méi)有起來(lái)。這其中最大的問(wèn)題就是體量和規(guī)模不足。

　　在這樣的新老城區(qū)之間建設(shè)起來(lái)的一個(gè)新項(xiàng)目，如果不能有足夠的實(shí)力建設(shè)成本地最大的未來(lái)發(fā)展商業(yè)中心，那么將面臨很大的邊緣化風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樾聟^(qū)域沒(méi)有足夠的城市設(shè)施配套，如果商業(yè)體量再不足夠大，將錯(cuò)失在市民心目中的定位。

　　正榮在莆田的操作思路可不是這樣。他們做了一個(gè)再造莆田商業(yè)中心的立意。

　　正榮財(cái)富中心(專題閱讀)在這里的定位就是打造當(dāng)?shù)刈钚乱淮?a target="_self" title=" ">全業(yè)態(tài)的商業(yè)休閑消費(fèi)目的地。

　　這個(gè)項(xiàng)目上，步行街加購(gòu)物中心——正榮·財(cái)富中心，總計(jì)26萬(wàn)㎡，是莆田最大規(guī)模，時(shí)尚潮流的中高檔全業(yè)態(tài)、一站式集中商業(yè)，將成為莆田未來(lái)10-15年內(nèi)全市范圍的繁華中心、能夠輻射全市范圍的市級(jí)核心地標(biāo)商業(yè)中心。

　　商業(yè)項(xiàng)目的選址是考驗(yàn)三四線城市商業(yè)開(kāi)發(fā)的重要問(wèn)題。中國(guó)目前三四線城市的現(xiàn)狀是，老城區(qū)人口密度高，但商業(yè)設(shè)施落后，基本以小型的百貨商店和臨街商業(yè)為主，改造動(dòng)遷起來(lái)極為繁雜。而新城區(qū)盡管環(huán)境不錯(cuò)，但因距離老城較遠(yuǎn)，教育、醫(yī)療等城市基礎(chǔ)配套設(shè)施無(wú)法跟上，導(dǎo)致對(duì)本地居民心理距離遠(yuǎn)，從而導(dǎo)致人氣不足，導(dǎo)入人口需要一段時(shí)間。

　　怎么辦?我們來(lái)看正榮的選址。他們選在了老城往新城的過(guò)渡地帶，但又不是邊緣地帶，而是未來(lái)發(fā)展的核心地帶，是城市的幾何中心部位。過(guò)渡地帶最大的好處是既可以承接老城的人氣，又能有足夠的開(kāi)敞空間進(jìn)行全新的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的營(yíng)造。

　　新一輪的政府規(guī)劃中，莆田啟動(dòng)了“一溪兩岸”城市東拓南移的建設(shè)方針，確立了以木蘭溪為軸心，以荔園路和天妃路十字交匯樞紐為核心的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。木蘭溪沿岸將成為莆田主城核心發(fā)展區(qū)的重要組成部分和未來(lái)城市發(fā)展主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　從產(chǎn)品模式來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目的定位一方面延續(xù)了常用的“購(gòu)物中心+商業(yè)街區(qū)”的模式，但又在此基礎(chǔ)上做了大幅度的產(chǎn)品創(chuàng)新。

　　首先，在購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)上，這里已經(jīng)不是一個(gè)10萬(wàn)方的普通購(gòu)物中心，而是一個(gè)總體量達(dá)到22萬(wàn)方的超級(jí)茂，內(nèi)部?jī)H電梯扶梯就配置了71部。要知道，一般情況下，體量超過(guò)15萬(wàn)方的購(gòu)物中心，其內(nèi)部的空間和業(yè)態(tài)就留有了巨大的創(chuàng)新空間。目前，正榮在這里規(guī)劃有兒童體驗(yàn)、環(huán)球美食、奢侈品主題、女性購(gòu)物、試聽(tīng)娛樂(lè)等幾個(gè)主要功能業(yè)態(tài)。

　　另外，在街區(qū)的產(chǎn)品營(yíng)造方面，項(xiàng)目也不是沿用萬(wàn)達(dá)的金街模式，更是將街區(qū)產(chǎn)品升級(jí)到了文化旅游街區(qū)的高度。這里將莆田本地特有的文化與風(fēng)情旅游的功能結(jié)合，并結(jié)合街區(qū)式商業(yè)消費(fèi)的特點(diǎn)，打造出一個(gè)獨(dú)有的城市度假目的地。針對(duì)這樣的22萬(wàn)方的購(gòu)物中心，消費(fèi)者對(duì)其認(rèn)知了解就變成了：“這里到底還會(huì)有什么不一樣的地方?”這樣的問(wèn)題上來(lái)。