個人買鋪再小也是大投入

　　小面積商鋪由于總價低，目前越來越受到中小投資者的青睞。但是現在的商業項目很少能夠找到面積很小，分割合理的店面，大多都是以大面積的店面和整層出租出售為主，很少有開發商關注那些小投資者的利益。采訪中，投資客很多都提到了這個問題，他們覺得現在的商業總體量很大，但就是沒有多少“小鋪”供其選擇，他們往往只能進入購物中心或是批發市場。所以，針對有限的鋪位就要更多一份眼光，多一個心眼，如何從中擇優。

　　原則1：打分定商圈。像肯德基等這樣大型的連鎖企業計劃進入某城市時，就先通過有關部門或專業調查公司收集這個地區的資料，這是規劃商圈的前提。

　　商圈規劃采取的是記分方法。例如，這個地區有一個大型商場，商場營業額在1000萬元算一分，5000萬元算5分等;有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線路加多少分。這些分值標準是多年來平均下來的一個經驗值，一般也比較準確。打分打完了，商圈也被大致分成了好幾個板塊，比如市級商業型、區級商業型、定點消費型、還有社區型、商務兩用型、旅游型等等。接下來，就是確定在哪個商圈開店。在商圈選擇的標準上，一方面要考慮餐館自身的市場定位;另一方面要考慮商圈的穩定度和成熟度。餐館的市場定位不同，吸引的顧客群也不一樣，商圈的選擇也就不同。

　　小投資者秘笈：商圈的成熟度和穩定度也非常重要。比如規劃局說某條路要改造，在什么地方設立地址，將來這里很有可能成為一個很熱鬧的商圈，因此小投資者也要有收集資料、分析市政規劃的能力。不然，選到一些剛進駐就面臨拆遷、修路的地段就要吃啞巴虧了。

　　原則2：掐表記錄人流量。有些商圈是很成熟的商圈，但不可能任何位置都是聚客點，肯定有最主要的聚集客人的位置。

　　努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。而如何確定哪里是最聚客的，人流動線是怎么樣的，在這個區域里，人從商場出來后是往哪個方向走等等。這些都可以派人去掐表，去測量，有一套完整的數據之后才能據此確定地址。

　　比如，在店門前人流量的測定，是在計劃開店的地點掐表記錄經過的人流，測算單位時間內多少人經過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對面的人流量。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標準，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費，就不算對面的人流量。種種情況都很有講究。