全國第一服裝商圈擴(kuò)容不斷存同質(zhì)化隱患

　　廣百集團(tuán)全盤拿下廣交會流花展館后的經(jīng)營定位有了最新動向，筆者近日獨(dú)家獲悉，廣百集團(tuán)將以出讓經(jīng)營權(quán)的方式，與廣州溫州商會服裝分會合作。其中，流花館的商貿(mào)區(qū)將定位為服裝長期展貿(mào)平臺。

　　此外，一個(gè)橫跨荔灣區(qū)與越秀區(qū)交匯路段、號稱28萬平方米的航母級服裝城“廣州世貿(mào)服裝城”(下稱“世貿(mào)”)也已悄然動工，預(yù)計(jì)明年年初封頂。今明兩年流花地區(qū)服裝專業(yè)市場面積將從目前的60萬平方米擴(kuò)容到逾100萬平方米，成為名副其實(shí)的全國第一大服裝商圈。

　　現(xiàn)狀：流花商圈擴(kuò)容不斷 世貿(mào)服裝城已動工

　　今年2月，廣百集團(tuán)從業(yè)主方廣州城投集團(tuán)中標(biāo)獲得廣交會舊址流花館10年的經(jīng)營權(quán)，其中包括9.23萬平方米的商貿(mào)區(qū)和5.6萬平方米的會展區(qū)。廣百集團(tuán)接手后將耗資1億元對展館進(jìn)行裝修，并更名為“中華匯”，廣百集團(tuán)董事長荀振英曾表示，流花館將通過匯集全國的優(yōu)秀品牌和產(chǎn)品，集商品展示、批發(fā)、零售于一體，打造一個(gè)“永不落幕的交易會”。

　　世貿(mào)服裝城或明年試業(yè)

　　近日筆者獲悉，廣百欲將流花館以出讓經(jīng)營權(quán)方式轉(zhuǎn)租給廣州溫州商會服裝分會，而后者準(zhǔn)備將其打造成一個(gè)長期服裝展貿(mào)會館。記者致電廣百集團(tuán)品牌傳播部副總監(jiān)湯智全求證租金水平及雙方合作細(xì)節(jié)，湯智全表示還沒有收到確切消息，并拒絕透露更多細(xì)節(jié)。

　　此外，在流花服裝商圈內(nèi)，一個(gè)號稱28萬平方米的城市綜合體項(xiàng)目——廣州世貿(mào)服裝城已經(jīng)動工。據(jù)悉，該項(xiàng)目包括公寓、寫字樓和商業(yè)城，擁有3000多套獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，并配有3500個(gè)停車位。記者在其招商樓書上看到，項(xiàng)目投資方為廣鐵集團(tuán)、南嶺鐵路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和廣州銘隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。有業(yè)內(nèi)人士透露，該項(xiàng)目地段原來是火車站廣鐵的物流卸貨區(qū)，實(shí)際投資人是溫州商會，廣鐵集團(tuán)只是以地皮投資，預(yù)計(jì)明年年中試業(yè)。

　　形成全國最大服裝商圈

　　筆者了解到，自廣交會流花展館整體向琶洲會館搬遷后，這兩年來，流花服裝商圈的擴(kuò)張似乎沒有停止過。先是東寶集團(tuán)將廣交會20號館的東寶展覽中心率先變臉，改定位為東寶國際婦嬰用品服飾展貿(mào)城，接著，美國AB集團(tuán)旗下泰萊宣布斥資3000萬元?dú)⑦M(jìn)流花商圈，將原友誼賓館改造成廣州最專業(yè)的外貿(mào)服裝交易平臺。而2007年10月，壹馬交通投資公司投資10多億元的壹馬服裝廣場開業(yè)。

　　此外，由安華集團(tuán)投資運(yùn)營、由賓館改建的廣州美博服裝城也轉(zhuǎn)型定位，今年初變身美博運(yùn)動城。廣東省服裝服飾行業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長丁寧評價(jià)認(rèn)為，隨著老廣交會周邊原有展館和酒店轉(zhuǎn)型、重投專業(yè)市場懷抱，目前業(yè)已開業(yè)的34家服裝市場，正托起一個(gè)總經(jīng)營面積接近100萬平方米的商業(yè)體量，這毫無懸念將成為中國最大的服裝商圈，目前全國1/3的服裝都是在流花地區(qū)服裝市場批發(fā)出去的。

　　調(diào)查：減免租金吸引商戶 世貿(mào)低價(jià)入市攪局?

　　據(jù)悉，世貿(mào)服裝城橫跨荔灣區(qū)與越秀區(qū)交匯路段，經(jīng)營品類涵蓋服裝、鞋帽、皮革、飾品等，只租不售。但整個(gè)服裝城外圍被紅棉、白馬、壹馬、天馬、明珠、錦都、廣安、金祥等服裝城包圍著，地理位置并不算優(yōu)越。

　　租金價(jià)位關(guān)乎招商成果

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，世貿(mào)服裝城可能會采取低價(jià)或部分免租招商策略入市，目前其已在流花地區(qū)向各大服裝城的優(yōu)質(zhì)品牌商戶發(fā)出要約，以租金減免吸引這些品牌商戶進(jìn)駐。

　　在紅棉國際時(shí)裝城經(jīng)營男裝品牌的后街男孩就是其中收到要約的一個(gè)商戶。其負(fù)責(zé)人施曉明告訴記者，如果世貿(mào)服裝城租金水平與目前流花租金行情相當(dāng)，其招商將有很大阻力;而如果采取低價(jià)甚至減免租金的招商策略，則可能會吸引一些品牌商戶過去拿500平方米以上的鋪面設(shè)立品牌旗艦店或展示廳，并帶動一些小商戶進(jìn)駐。“世貿(mào)服裝城在短期內(nèi)做旺也不是沒有可能，關(guān)鍵是租金價(jià)位要適當(dāng)。”施曉明表示，目前一些品牌商戶在商圈幾個(gè)服裝城都有鋪面，而賣的產(chǎn)品都差不多;更重要的是，服裝批發(fā)價(jià)格已經(jīng)很透明，采購商不再貨比三家，而是在熟悉的商戶拿貨，所以多一個(gè)或少一個(gè)鋪面對品牌來說沒有什么影響。

　　世貿(mào)或降租金50%入市

　　業(yè)內(nèi)人士指出，世貿(mào)服裝城可能會以低于目前流花商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)的50%甚至更低入市。據(jù)了解，隨著各大服裝城走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰霾，租金也水漲船高。一些服裝城租金在去年打了5.5折，今年已漲回7折，恢復(fù)到金融危機(jī)前的水平;而站西路的檔口，租金也由前兩年的2萬元/月漲到3萬～4萬元/月。

　　今年樓市經(jīng)歷了兩次調(diào)控風(fēng)暴之后，商鋪投資隨之進(jìn)入投資者的“狩獵”范圍。據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)，近幾個(gè)月來，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場上交投較活躍的商鋪集中在300萬～500萬元，比年初增加兩三成。因此，世貿(mào)服裝城低價(jià)入市對商圈有很大殺傷力。

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　　業(yè)界探討

　　商圈擴(kuò)容的利弊?一把雙刃劍　關(guān)鍵在于錯(cuò)開定位

　　對于這場由廣交會搬遷引出的流花服裝商圈擴(kuò)張潮，紅棉國際時(shí)裝城總經(jīng)理卜曉強(qiáng)表示，服裝行業(yè)進(jìn)入門檻低，競爭本來就已相當(dāng)激烈;再加上金融危機(jī)對中國服裝外銷市場造成了不小的沖擊，不少服裝企業(yè)調(diào)轉(zhuǎn)方向，瓜分內(nèi)銷市場的蛋糕。去年以來，服裝原材料、勞動力成本不斷上漲，服企生存壓力已經(jīng)很大，目前流花服裝商圈容量已趨飽和，投資風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

　　而白馬服裝市場總經(jīng)理程九洲則認(rèn)為，流花服裝商圈擴(kuò)容有利有弊，一方面，如果新生的市場能從規(guī)劃、功能定位和業(yè)態(tài)布局等做好創(chuàng)新和互補(bǔ)，則對流花產(chǎn)品豐富多樣化有好處，也能提升流花服裝商圈的輻射力和影響力;但如果招商同質(zhì)化，再加上外部沒有新客源補(bǔ)充，則會讓流花商圈的競爭更加殘酷。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，受金融危機(jī)影響，廣州市去年億元以上的專業(yè)市場有157個(gè)，僅比前年新增5個(gè)，成交額1809億元，同比增長僅4.5%。從往年專業(yè)市場新增數(shù)量到成交額的同比增幅，去年的成績都明顯遜于往年。

　　競爭激烈已飽和?各地服裝城興起　外部壓力更大

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，目前流花商圈容量已趨飽和，同質(zhì)化競爭激烈。程九洲則表示，目前商圈是否達(dá)到飽和現(xiàn)在還不好說，因?yàn)槭袌鲎匀粫{(diào)節(jié)。他認(rèn)為，目前流花服裝商圈的競爭壓力更多來自外部。“10年前，國內(nèi)一級服裝批發(fā)市場(商戶主要由生產(chǎn)廠家組成)主要在廣州和杭州，其所處的長三角和珠三角是兩大服裝基地，背后有完整的產(chǎn)業(yè)鏈支持。”程九洲表示，但最近3～5年來，全國各地的專業(yè)市場如雨后春筍般發(fā)展起來，尤其是金融危機(jī)之后，一些服裝廠內(nèi)遷趨勢明顯，“以前內(nèi)地的服裝專業(yè)市場可能缺少成長的土壤，但現(xiàn)在一旦有了工廠為背景，再加上內(nèi)地低廉的土地和勞動力成本優(yōu)勢，發(fā)展土壤將比以前更好。”

　　程九洲指出，現(xiàn)在株州、常熟、杭州、福州、武漢、北京等地的服裝批發(fā)市場都已成長起來，一個(gè)服裝城動輒都是50萬～60萬平方米，當(dāng)?shù)氐囊恍┎少徤谈敢饩徒少彛@對流花地區(qū)的客商分流不少。記者也從公開資料了解到，國內(nèi)近2000家各種類型的服裝市場中，近5年來，新增(包括改造)服裝市場的數(shù)量占總數(shù)量的70%，面積占服裝市場總面積的85%。

　　目前的最大掣肘?經(jīng)營方式、硬件設(shè)施 跟不上商圈擴(kuò)容速度

　　對于近兩年流花服裝商圈極速擴(kuò)張帶來的同質(zhì)化惡性競爭，多數(shù)受訪的服裝城經(jīng)營管理者均表示擔(dān)憂。紅棉總經(jīng)理卜曉強(qiáng)認(rèn)為，流花服裝商圈目前遇到的最大發(fā)展掣肘是：仍處于較為原始的經(jīng)營擴(kuò)張階段，經(jīng)營質(zhì)量還沒有新的發(fā)展，內(nèi)涵也沒有質(zhì)的飛躍。主要表現(xiàn)在經(jīng)營交易方式落后，仍以現(xiàn)金、現(xiàn)貨、現(xiàn)場“三現(xiàn)”買賣為主;道路交通、倉儲、停車場、寫字樓等硬件設(shè)施建設(shè)沒有跟上這幾年商圈擴(kuò)容的速度。

　　他認(rèn)為，如果新起的服裝城能從規(guī)劃、定位、招商等方面進(jìn)行錯(cuò)位和創(chuàng)新，在招商方面能引進(jìn)四川、湖北、福建、江浙等地區(qū)的服裝龍頭企業(yè)，在功能、定位、業(yè)態(tài)組合以及管理模式上有所創(chuàng)新，則能擴(kuò)大商圈的輻射力。

　　記者了解到，流花服裝商圈經(jīng)過這10多年的調(diào)整，目前各家市場經(jīng)營定位都很清晰，如白馬以經(jīng)營中高檔時(shí)尚女裝、男裝為主，紅棉則定位為年輕時(shí)尚潮流的男女裝，壹馬聚集了大批國內(nèi)知名中高檔男裝品牌加盟店，康樂以牛仔系列為拳頭產(chǎn)品，御龍、迦南等外貿(mào)服裝市場主打面向中東和非洲等地的外貿(mào)業(yè)務(wù)，而東寶以經(jīng)營婦嬰用品為主，新大地服裝城則選擇了主打針織毛衫。

　　一家長期從事專業(yè)市場分析研究的顧問公司負(fù)責(zé)人一針見血地指出：“擴(kuò)張后能否站住腳跟才是關(guān)鍵。”據(jù)了解，目前流花商圈批發(fā)市場同質(zhì)化經(jīng)營相當(dāng)嚴(yán)重，而作為后來者，如果在市場定位、引進(jìn)品牌與原有市場還幾近相同，這對于商圈發(fā)展都很不利。

　　專家觀點(diǎn) 應(yīng)設(shè)市場準(zhǔn)入門檻保護(hù)商圈

　　據(jù)悉，世貿(mào)服裝城及廣交會流花館商貿(mào)區(qū)投入運(yùn)營后，流花服裝商圈經(jīng)營面積將從目前的60萬平方米擴(kuò)容到100萬平方米。

　　對此，廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶表示，政府部門應(yīng)該對流花服裝商圈設(shè)立準(zhǔn)入門檻，因?yàn)樯倘Φ某惺苣芰κ怯邢薜模豢赡鼙粺o限吹大;政府要在調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)目前的市場分布和產(chǎn)業(yè)布局，劃分出一定的“市場保護(hù)區(qū)”，承擔(dān)起市場的培育和導(dǎo)向責(zé)任。

　　例如，對位于該保護(hù)區(qū)的市場給予城市規(guī)劃上的確認(rèn)，對區(qū)域內(nèi)的市場開發(fā)區(qū)和經(jīng)營者進(jìn)行資格確認(rèn)，對區(qū)域內(nèi)適應(yīng)從事市場開發(fā)的物業(yè)進(jìn)行確認(rèn)等。另外，服裝城經(jīng)營管理者應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，從追求“鋪?zhàn)?rdquo;的短期利益最大化轉(zhuǎn)型為與商戶共同培育品牌的長期發(fā)展軌道上來。例如，市場經(jīng)營者可組織商戶聯(lián)手進(jìn)行國內(nèi)服裝流通渠道的建設(shè)，延伸市場鏈條，共同參與國內(nèi)渠道體系的構(gòu)建。同時(shí)，市場經(jīng)營者可聯(lián)手組建市場聯(lián)盟，參與國內(nèi)其他區(qū)域的市場競爭，共同打造區(qū)域品牌。

　　廣東省服裝服飾行業(yè)協(xié)會秘書長周侖也指出，目前流花商圈擴(kuò)容比拼的不應(yīng)該是誰的租金最低，而應(yīng)該拼服務(wù)、管理的差異化。他指出，目前廣州服裝市場正在進(jìn)入向集貿(mào)易、展示、價(jià)格、信息、服務(wù)、電子商務(wù)等功能于一體跨越的新拐點(diǎn)，擴(kuò)容后流花商圈也將進(jìn)行新一輪洗牌。

　　延伸閱讀 商業(yè)地產(chǎn)的“吸血模式”

　　在業(yè)界，每當(dāng)有一個(gè)新場建成，一些品牌商戶尤其是中小商戶就要拿出幾年積蓄去拿檔口，此舉被業(yè)界形象地稱為“吸血”。曾在中大布匹市場經(jīng)營過布料商行的曾浩表示，因?yàn)槭袌龈偁幖ち也贿M(jìn)則退，商戶們都擔(dān)心新場有更好的硬件設(shè)施，做旺了會搶自己的生意，屆時(shí)再進(jìn)場花的代價(jià)更高，因此這種“吸血”現(xiàn)象在每個(gè)商圈都會存在。

　　后街男孩的施曉明也指出，今年以來，服裝原材料之一的棉花不斷漲價(jià)，服裝企業(yè)經(jīng)營壓力很大。他算了一筆賬，現(xiàn)在有200萬元資金只敢生產(chǎn)100萬元的貨，因?yàn)槊藁ㄒ惶煲粋€(gè)價(jià)，面料商根本不敢備現(xiàn)貨，這就要求服裝企業(yè)用現(xiàn)金拿貨，而下游代理商是先銷售后付款，這樣一來，服裝企業(yè)拼的就是資金實(shí)力。

　　筆者了解到，10月13日，棉花交易價(jià)格上漲至25380元/噸，比國慶長假前的9月30日上漲了2765元/噸;而去年10月，棉花價(jià)格尚在14000元/噸左右，棉花期貨價(jià)位也創(chuàng)下15年來最高點(diǎn)。

　　施曉明坦言，在這種高成本壓力下，目前在流花也出現(xiàn)“以鋪養(yǎng)鋪”的現(xiàn)象，一些大商戶會利用自己的品牌影響力，在一些新場低價(jià)拿下多個(gè)鋪面，等新場做旺后再出租或轉(zhuǎn)讓給其它品牌經(jīng)營，賺租金差價(jià)來養(yǎng)活自己經(jīng)營的鋪。“現(xiàn)在小商戶根本沒有資金去拿新鋪面，而每當(dāng)商圈擴(kuò)容，這種‘吸血’機(jī)制在所難免，希望政府能出臺有關(guān)引導(dǎo)政策。”