行業(yè)解析：誰為過剩商業(yè)項目投資買單？

　　相關(guān)研究機構(gòu)指出：未來十年將是中國商業(yè)地產(chǎn)的黃金時代。在住宅項目受到調(diào)控高壓的情況下，商業(yè)地產(chǎn)貌似成了挽救房市的香餑餑，各地遍布熱火朝天的工地，到處是打造全國商圈的廣告牌。

　　由于服裝服飾行業(yè)的快速發(fā)展，不單是地產(chǎn)開發(fā)商，連服裝經(jīng)銷商、服裝生產(chǎn)廠家等也紛紛加入了這場游戲，唯恐錯過這座“金礦”，紛紛搶灘服裝服飾流通市場。最主要的表現(xiàn)就是想方設(shè)法立項圈地，以服裝專業(yè)市場、服裝流通升級、城市綜合體等概念，號稱打造世界級的流通市場。然而，在鋪天蓋地的口號下面，果真都能挖到金子么?

　　中紡通力在河南省開封市進行市場調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，各地頭腦發(fā)熱一窩蜂投資上馬的商業(yè)城和綜合體，不僅僅在一線、二線城市，在三線、四線城市也提出了口號，動輒輻射幾百萬、幾千萬人口，明明是幾十公里外已經(jīng)有了成熟的主力批發(fā)商圈，卻偏偏要提出再造一個升級版，結(jié)果是樓越建越多，市場硬件環(huán)境一個比一個好，真正經(jīng)營得好的，商氣比較旺的，卻不多見。

　　商業(yè)樓盤運作方法可謂五花八門，結(jié)果是把資本鏈條拉長了，經(jīng)營者與產(chǎn)權(quán)持有者相分離，產(chǎn)權(quán)方與管理方分離，一切都是為了兩個字——“好賣”。然而帶來的后果卻是商業(yè)效率不高。由于項目沒有產(chǎn)生預期的經(jīng)濟效益，自然就會有資本的壓力，壓力有可能在開發(fā)商身上，有可能在配合的建筑公司和材料供應商身上，有可能在買了產(chǎn)權(quán)的投資戶身上，也有可能在承租了多年使用權(quán)的經(jīng)營戶身上，我們順著項目進展的足跡，逐一進行分析。{page_break}

　　土地開發(fā)商

　　關(guān)鍵問題：當資本變成土地時，雖然土地在升值，在它沒有重新變回錢時，效益很難看到。

　　土地開發(fā)商通過可行性論證，取得了土地的使用權(quán)，如果拆遷、規(guī)劃報批等進展緩慢，則項目無法推進，資本變成了土地，雖然土地在升值，在它沒有重新變回錢時，效益很難看到。我們看到的是高高的寶麗布圍擋，各種時尚、超前、超體量等炫目耀眼的廣告詞匯，后面則是閑置多年的土地。

　　項目建設(shè)方

　　關(guān)鍵問題：如果定位不準，樓盤不能達到招商開業(yè)的水平，即使賣出了部分面積，也很難收回成本。

　　如果土地投資方變成了項目建設(shè)方，或者土地轉(zhuǎn)移給了項目建設(shè)方，就要看建設(shè)方在商業(yè)定位、商業(yè)招商方面的運作能力如何。部分建設(shè)方并不是商業(yè)運營方面的行家里手，有的找來建筑公司直接蓋大樓，蓋好了再找團隊招商;有的直接找招商公司，畫一個平面布置圖就開始建樓……他們都抱著一個美好的愿望，房子蓋好自然就有商家入駐了，然而商業(yè)地產(chǎn)不是1+1=2，由于定位的問題，許多樓盤不能達到招商開業(yè)的水平，即使賣出了部分面積，也很難收回成本，我們看到的是爛尾樓多數(shù)都是這個原因。