購物中心大體量化趨勢明顯 業態悄然變化

　　隨著一線城市購物中心發展成熟和二線城市消費水平提升及各項配套逐步實現，二線城市成為購物中心開發熱潮的新大陸，吸引各類開發商和零售商進駐。

　　購物中心越開越多，越開越大。在完成一輪跑馬圈地之后，面對空置率壓力，購物中心會開始資源整合。事實上，北上廣深等一線城市的購物中心早已開始了整合，而被認為還在圈地階段二三線城市，已經悄悄地步入調整期。

　　購物中心是商業地產與零售結合，除了需要具備商業地產開發和運營能力，還需將零售業特點納入其考量范疇，如建筑結構要符合所選零售業態的經營需要、租戶選擇遵循目標消費群體特征、經營重點體現為消費者營造體驗式享受等等。目前，購物中心的開發呈現體量趨大、向城市近郊擴散以及二、三線城市快速興起特點。購物中心一方面在一線城市全面調整策略，進行資產優化，另一方面，不斷在二三線城市攻城略地迅速布點。

　　購物中心大體量化趨勢明顯。目前，中國一二線城市購物中心平均體量約7萬平方米。一線城市中購物場所密集且租金持續高企，與此同時，城際交通逐步完善以及私家車保有量的快速增長使得距離不再是購物主要障礙，城市近郊成為新的發展空間。“提高租賃率，通過調整品牌、布局乃至業態來優化資產，已經是一線城市購物中心正在努力的方向”，仲量聯行華南區零售地產部總監林世松在接受采訪時表示，購物中心出于提高業績的要求，往往會在一個運營周期過后，重新對品牌組合進行調整。實際上，購物中心的增長動力將逐漸從開發進入注重商業運營和零售渠道功能的時期。購物中心的開發者和運營者正在商業定位、業態組合、經營和管理模式等方面進行調整，以適應購物中心的發展規律和消費需求的變化。

　　仲量聯行提供的一份數據顯示，未來中國作為購物中心消費主力的“中產”人群將不斷上升，這一趨勢也使得購物中心跑馬圈地的熱情迅速向二三線城市蔓延。隨著一線城市購物中心發展成熟和二線城市的消費水平提升及各項配套逐步實現，二線城市成為購物中心開發熱潮的新大陸，吸引各類開發商和零售商進駐。“從圈地到調整，一線城市經歷的購物中心發展模式將會在二三線城市繼續上演”，林世松說。業內人士分析，在二線城市，那些位置欠佳但體量巨大的購物中心項目正在承受著日益升級的招商壓力，并且有可能在不久的將來迎來一輪并購狂潮。

　　值得注意的是，購物中心正在經歷業態調整的變化。很久以來，業內普遍認同購物、餐飲、娛樂各為5：2：3業態配比，然而，這個比例正被逐漸打破，購物、餐飲、娛樂并駕齊驅的配比目前并不少見。隨著商業發展，消費者越來越重視購物的體驗，觀影、吃飯、KTV等已成為消費者光顧購物中心的日常消費項目。餐飲、娛樂企業具有培育期短和迅速積聚大量客流的優點，隨著企業進駐購物中心的熱情日益高漲，餐飲、娛樂往往成為購物中心招商較快部分。正因為如此，餐飲和娛樂業態在購物中心各大業態中表現出強勁的付租能力，也愈來愈受到重視。仲量聯行近期發布的報告稱，餐飲及娛樂業態將繼續支撐2013年廣州零售地產的租賃市場。林世松表示：“鑒于零售商對經濟前景持有憂慮，預計下半年的租賃需求增長依然疲軟，餐飲及娛樂業態將繼續成為零售物業的重要需求來源”。