個人自主創業開店投資要點分析

　　土地性質目前市場上某些商鋪是由原來的住宅經過“居改非”變卦過去的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地運用性質。

　　“住宅”是專供寓居的房屋，“商用房”(全稱是商業效勞用房)則是從事商業和為居民生活效勞所用的房屋，兩者至少在三個方面發作變卦。從土地管理角度看“居改非”曾經改動了土地用途，即把“寓居用地”改動為“商業用地”;從規劃角度看，其外延已被變卦為《樹立工程規劃容許證》中的各項規則;從房屋運用功用角度看，房屋用途具有了運營功用。

　　《城鎮國有土地運用權出讓和轉讓暫行條例》第18條曾經規則：“土地運用者需求改動土地運用權出讓合同規則的土地用途的，應當征得出讓方贊同并經土地管理部門和城市規劃部門同意，依照本章的有關規則重新簽署土地運用權出讓合同，調整土地運用權出讓金，并操持注銷”。 　　可以看出，所投資的“商鋪”假設原來是寓居用地的話，以后會有費事。

　　二：規劃變卦要搞清楚商鋪所在地及其周邊地域今后能否會面臨規劃方面的變卦，這也將決議投資能否成功的重要環節。

　　從微觀角度看，整個城市假設推出新一輪規劃綱要的話，所投資的商鋪未來一定遭到新一輪規劃的影響。譬如上海市西部地域崛起虹橋交通樞紐工程，標明整個上海同長三角將構成一個三小時車程的“都市圈”，未來這里將吸引少量人流、物流、信息流和資金流。這就使上海市西部地域凸現商業地產投資機遇。從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規劃開建新的軌道交通線，可以一定該商鋪有著上升的價值。

　　三：相關權益所謂商鋪權益主要包括兩個內容，一是房屋產權，二是其他相關權益。前者只需有產證就可以證明，然后者觸及的內容有很多。譬如二手商鋪原來能否有租客、該租客同房東之間有何協議、商鋪室內裝修局部如何處置等等，這里都會觸及到投資客的“權益”。

　　大家曉得，二手商鋪原有租客有“優先購置權”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽署的協議內容。假設租客堅持“優先購置權”，房東也必需出示有關書面證據。至于原有的裝修、設備等效果，投資客也要問清楚其中的權益范圍，以免買下后發作賠償等費事事情。

　　個四：面積大小商鋪依據地段和樓層的不同，其價值同面積大小成正比。但從團體投資運營及自身風險角度思索，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。

　　相似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、運營靈敏、租金較高、前期投資較小、投資風險較高等優勢，如小飲食業、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需求過大。

　　選擇商鋪面積主要留意兩點，繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時盡量留意減小單個門面面積，目的是提高商鋪的單位面積價值;若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道規劃的商鋪，以便讓顧客方便駐足和活動。

　　五：用途結構商鋪外部結構狀況對團體投資客大有考究，特別思索投資商鋪做餐飲業時，絕不能逃避這一點。

　　要留意許多住宅小區底樓店鋪是不允許搞餐飲業的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解能否有廚房和衛生設備、可否做餐飲行業等。商鋪內在結構和尺寸也大有考究，譬如層高是多少、能否加裝夾層(或許送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。一層用于運營，二層用于寓居或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。

　　要留意商鋪結構和形式不能零亂、戶型結構合理、有效運用面積高，這類商鋪一來便于運營;二來物業公司也方便管理，商鋪價值也就相應提高了。

　　六：設備裝修購置商鋪時有必要關心室內的裝修和設備等狀況，尤其對房屋的裝飾要有詳細的商定。

　　一般狀況下二手商鋪都是經過裝修的，有的還帶有各種設備。雙方簽署買賣合同時最好另外獨自訂立一個附件，即《房屋設備裝修裝飾清單》。列出這些設備和裝修費用等狀況，譬如能否包括在房屋總價內，折價的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發作矛盾。

　　七：稅費種類商鋪買賣需求繳征稅費，團體投資客一定要厘清這些稅費。由于，這些費用所占房價的比例很高。主要有營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、團體所得稅等，詳細都要在協議中講清楚。有人建議，假設是某企業出售的商鋪，有的可以采用股權轉讓方式停止投資。聽說，這樣可以合理規避局部稅費。

　　八：抵押存款投資商鋪時若思索操持抵押存款，必需了解房地產抵押存款方面的有關知識。

　　目前，銀行對商鋪存款審核比擬嚴格，最低面積規范定為50平方米、最低總價定為40萬元、存款成數大都為5成。而關于那些臨街具有獨立產權的商鋪以及聯系型商鋪，抵押存款審批更為嚴格。由于，這些商鋪能夠觸及到今后規劃動遷或鄰居產權糾紛等難題。

　　商鋪抵押存款前投資客必需到銀行停止估價，所估價錢通常由商業銀行委托評價公司擬定。所估價錢一般不會超越評價價，商鋪的實踐抵押存款成數也就低于5成。

　　九：報答時間商鋪投資考究的是臨時報答，從目前國際外大型商業地產開發閱歷來看，一個優質商鋪所取得的臨時租金收益遠遠高于初始投入。

　　關于商鋪投資來說，“地段、地段，還是地段”這句“名言”依然適用。而且，商鋪投入同報答通常也是成正比的，但也有特例。譬如一些城鄉結合部的商鋪，剛建成是熱鬧的。但是，隨著城市化進程的減速，區域市場從無到有，從小到大。包括區域人口的添加、寓居社區的出現、路途守舊、公共設備興修等，房價或鋪價都會水漲船高，促使商鋪投資升值。當然，不是人人都能看準這種“潛力鋪”的，主要還是要耐得住寂寞。

　　假設投資那些大型商業地產項目中的商鋪，開發商的素質包括其實力、才干、誠信度、專業度和知名度等等值得關注，這同商鋪投資報答是親密相關的。由于，這觸及到開發商未來對該商鋪的市場培育以及一致運營管理等效果。

　　十：市場要素市場要素對商鋪的影響是至關重要的，這里包括微觀、中觀以及微觀等各種要素。有些是可以預見并掌控的，但有些卻是難以預料的，這就要看投資客自己的綜合素質了。

　　上海的商鋪市場自2001年興起已有7年之久，商鋪市場正在逐漸走向成熟。不過也有上下快慢區分，如“黃金”旺鋪往往無價無市，包括淮海中路、南京東路、豫園、徐家匯等黃金地段;而偏冷地段商鋪卻是一鋪難銷，運營面臨較大困難。

　　建議近期留意以下幾類商鋪：商場底鋪、商業街、專業市場、批發市場等類型的商鋪，而購物中心、商場等產權式商鋪投資客大都沒有賺到錢。這里觸及的效果十分復雜，需求討教有閱歷或許失掉過經驗的投資客，他們是你投資商鋪真正的“教員”。