新的小區開店如何把握好店址

　　我們在商業地產業聽到的有一句名言就是“零售業成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。”，所以不論是大型購物中心、便利店、連鎖店，或者是小區，都需要好好調研。

　　新的生活小區，入住率比較高的，人氣已經形成，可以開店。但是如果是新開盤的，那就不要考慮了，入住率不高，小店撐不了那么久的，沒等人住進去，就已經倒閉了。

　　另外周邊環境也很重要，我的旁邊是一家咖啡屋和蛋糕店，還有羅森超市、美容院。總之是生活氣息比較濃厚，我個人感覺這樣對培養客戶的購買欲望有很大的幫助。

　　相對來說另外一邊就不好，都是房產公司，賣建筑材料和五金材料的店，那里也開過服裝店，但幾乎都是3個月就關門了。女孩子一般經過這種地方都會加快步伐，不太停留。

　　一般新的小區的年輕人比較多，大多上班族白領。我的第一家店就是在這樣的小區旁邊，在公交車站和小區門口之間，是很多上班族上下班的必經之路。

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　　商戶們選址都是有一定要求和規劃的，而且不同的商家選擇商業地產的位置也不同。從事商業活動選址非常重要，一定要注意。

　　商業設施選址的意義就在于它是一項長期性的投資，直接關系企業經營的戰略決策，是零售企業貫徹以消費者為中心觀點的重要體現，是影響企業效益的一個決定性因素，同時也是制定企業經營目標和經營策略的重要依據。那么商家選擇商業地產的尺度是怎樣的呢?

　　商業選址過程中客流規劃是選擇店址的最重要因素。商業中心是消費中心，從經濟效益上講，商業中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客;從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎設施，所以城市人口分布的空間形態是商業中心形成發展的重要制約因素。

　　蘇寧電器集團副總裁兼華北大區執行總裁范志軍認為，并不是社區大就一定要在那里開店，還要要考慮該社區的客流量。比如像方莊地區，這里的社區足夠大，但是開一家家樂福或者開一家麥德隆沒有問題，因為人口多，對日用品消耗比較大，但是對于電器這樣的耐用消費品店就不太合適。因為社區容量是一定的，又是比較成熟的社區，對電器的需求已經飽和，而電器產品更新換代的周期又比較長，如果再進去開一家電器的店就沒有必要了。并且，別的社區的人也不會因為買一個彩電或者一個冰箱非得跑到方莊去，同質化的產品太多了。這樣，客流上就無法保證，選擇在那里開店是很不明智的。

　　金飛鴻電訊營銷總經理曹立東表示，他們的選址一般會選在商業比較扎堆的地方，周邊的業態比較豐富，這樣客流量就會比較大，實現客流量的互補，相互帶動。

　　實際上，交通狀況的好壞直接影響到客流量。國外大型商業地產的發展經驗表明，只有當一個城市進入了汽車社會，或者說開始進入汽車社會，Shopping Mall才能在一個城市真正的發展起來，否則只能是城市型的購物中心。

　　世聯地產顧問有限公司商業事業部何小川認為，交通狀況對于任何一種物業形態都非常重要，商業在追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。商業中心交通可達性最佳的實質是，所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。

　　目前，中國大部分城市居住郊區化還不普遍，家庭轎車普及率也不高，因此大型購物中心普遍選擇在市中心，因為這樣的位置交通便利，可以吸引更多的客流，例如北京的東方廣場位于繁華的商業中心王府井，由于整個商圈的帶動，從而保證了東方廣場的客流量。

　　曹立東表示，今年新開的店要選在交通便利的地方，便于停車，這樣會讓更多的人喜歡來此購物，對于銷售會有好處。

　　開發商提供給商戶的產品也很重要。不同的商業品種對商業地產的要求不同，需要符合商家的要求。商戶在選址時也會挑選適合自己的產品。因此，現在不少商業地產開發者推出了定制化的服務，產品定制化成為大勢所趨。

　　明天第一城地產業務發展中心總監陳云峰告訴記者，他們在商業地產的開發中比較注重推行定制化。例如他們將一整塊12000平方米的商業面積完全給麥德隆定制，結果收到意想不到的效果，麥德隆來了以后家樂福也來了，家樂福來了沃爾瑪也來了。在過程中形成了一個誰能整買就為誰定制的原則。比如說你要做游泳館，前期土建按照你的要求來完成，就不用你反復修改，造成不必要的浪費了。

　　范志軍也表示，開發商很少考慮所開發的房子是為什么樣的商業去做的。例如在選址初期，發現房子的小隔斷、消防都做好了，而實際上與我們大賣場的需求并不相符，就會造成重復建設。隔斷要重新拆掉，消防也要重做，這無形當中使得成本又上升了很多。

　　因此，他認為要用現代化的思維來進行商業產品的開發。商業要量身定造，只有這樣才能促進商業地產的良性健康發展。

　　商業在選址過程中，還要密切關注城市發展的進程。商業設施的選址要符合城市發展規劃的要求，不僅要考慮在規劃地塊內建立足夠數量的停車位，特別重要的是城市交通系統的支撐。

　　范志軍說：“我們選址的時候，在外行來看覺得選擇這樣的區域并不好，但是一年、兩年這個店的銷售卻越來越好，主要原因是緊跟政府規劃的步伐。”

　　與政府整體規劃相符合，是商業在選址過程中必須考慮的問題。“‘十一五’規劃中，將整個城市的規劃和商業的規劃為兩軸兩帶多中心，這個時候如果商業選址還沿襲過去的思路，圍繞三環選一個店，圍繞二環選一個店，我覺得最終和政府整體的規劃發展是不相稱的，也會形成這種商業選址的問題。”他說。

　　比如國際知名連鎖店沃爾瑪的選址，他們會沿著高速公路去找，按照到高速公路往哪里延伸，就在高速公路出口的地方建一個店。也許此時這個地區還沒有開發，房子、地價都比較便宜，但是過了一兩年以后這個地方馬上就成為商業繁華的地區或者是地價迅速上升。因此，商業選址還是要和政府的規劃相結合。