買房與換房 哪樣更上算 ———契稅籌劃實例

　　 　　最近，李教授計劃把一套已居住５年的舊房出售，再買一套面積較大的新房。經過多方了解，李教授得知個人在住房買賣過程中，要繳納印花稅等稅費，其中稅負較重的要數契稅。根據《契稅暫行條例》規定，契稅一般按購房價款的３％—５％繳納，具體稅率由各省、自治區、直轄市政府在此幅度內確定。同時，稅法還特別規定： 　　１、從２０００年１１月２９日起，城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅； 　　２、相互交換房屋，以房屋的價格差價征契稅，交換價格相等時，免征契稅。 　　因此，納稅人若充分利用上述兩項稅收優惠政策，合理利用換房這一方式可節約契稅，即由享受“第一次購買公有住房免征契稅”政策的人購買自己想買的房屋，然后再用自己的住房和那人交換。這樣，買房時就可免征契稅，交換時按房屋差價繳納契稅，從而降低契稅稅負。但這樣操作必須具備兩個基本前提：找到熟悉可靠，而且符合“第一次購買公有住房條件”的換房對象；自己想買的房屋也屬于公有住房，而且換房對象也有資格購買。這些情況多是在同一單位統一調整住房、集資建房時發生。李教授進行籌劃時恰好具備以上前提條件。 　　李教授現在居住的房屋是已購買產權的公有住房，已居住５年，面積約８０平方米，價值３０萬元左右。他現在想買的住房也屬于單位公有新住房，面積１２０平方米，價值約６０萬元。如果李教授直接購買該新房，因其不屬于第一次購買，不能享受免征契稅的優惠，需要繳納契稅３萬元（當地契稅稅率為５％）。李教授了解到該大學王老師也有資格購買面積１２０平方米的新房，但因為積蓄少，有心而無力。于是，李教授找到王老師，提出了一個方案：以王老師的名義購買新房，所需資金由李教授提供。新房買下來后，雙方再交換。李教授的住房按３０萬元計算，王老師把手上的２０萬元存款付給李教授，不足的１０萬元算是向李教授的借款，免收利息。 　　通過這樣的安排，李教授可以得到自己中意的住房，王老師解決了購房資金不足的問題。最重要的是，李教授僅需在雙方交換住房時，按房屋價款差價３０萬元繳納契稅１．５萬元，比自己直接購買新房節約稅金１．５萬元。 　　王老師接受了該方案，同時進一步提出，他和李教授交換房屋后，需要對舊房進行裝修，如果在交換前裝修，可以增加房屋的價值，進一步縮小舊房和新房的差價，李教授繳納的契稅將更少。假設裝修費用１０萬元，原舊房的價值增加到４０萬元，李教授僅需按差價２０萬元繳納契稅１萬元，可節省稅金２萬元。 　　上例中，李教授巧妙運用了稅收優惠政策減輕了稅負。上述交換方式對李教授而言，比較有利，但有些情況下，則應按相反的方式操作。納稅人在操作時，應具體問題具體分析，注意有關政策規定，謹防操作不當引起其他稅費增加。