涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律問題

　　所謂涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓就是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的主體、客體、內(nèi)容三個(gè)因素中，至少有一項(xiàng)具有涉外因素，或者涉港澳臺(tái)因素。

　　涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在境外進(jìn)行的應(yīng)取得所在國(guó)家或地區(qū)的公證、外交機(jī)構(gòu)的認(rèn)證，中國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館或者有關(guān)商務(wù)代辦處的認(rèn)證，在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行的也應(yīng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)的公證。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，兩者同時(shí)存在的話必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓不能分離，如果地塊上尚未建設(shè)房屋或其他建筑，其轉(zhuǎn)讓可以是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

　　進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)必須是法律法規(guī)允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系合法有效的前提，法律法規(guī)對(duì)不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)作了明確規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

　　1、未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證的;

　　2、共有房地產(chǎn)未取得房地產(chǎn)共有人書面同意的;

　　3、權(quán)屬有爭(zhēng)議未解決的;

　　4、被依法查封或其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　　5、土地使用權(quán)被依法收回的;

　　6、其他法律法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。對(duì)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，為防止炒賣地皮牟取暴利，使國(guó)家土地資源的收益大量流失，國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也作了相應(yīng)的限制。

　　例如，對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合下列條件：

　　1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

　　2、按土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬房屋建設(shè)工程的須完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬成片開發(fā)土地的，須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地的條件，達(dá)到一定的開發(fā)規(guī)模方可轉(zhuǎn)讓。

　　涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要形式有買賣、互易、贈(zèng)與、繼承及其他合法形式轉(zhuǎn)讓。

　　外國(guó)人、港澳臺(tái)同胞購買在中國(guó)境內(nèi)的現(xiàn)房。可以在中國(guó)進(jìn)行也可以在境外進(jìn)行，在香港進(jìn)行的可以委托我國(guó)司法部委托的可辦理內(nèi)地業(yè)務(wù)的律師辦理，主要是簽訂買賣合同，辦理有關(guān)公證，到登記機(jī)關(guān)登記。{page_break}

　　條件：

　　1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書;

　　2、具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　3、已完成總投資25%以上;

　　4、經(jīng)縣以上政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記取得預(yù)售許可證。

　　涉外房地產(chǎn)繼承。外國(guó)人、港澳臺(tái)人士、華僑就其個(gè)人在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)訂立遺囑的，必須有兩名以上無利害關(guān)系人見證、簽署、蓋章、再經(jīng)公證方具有法律效力。外國(guó)人、華僑申請(qǐng)?jiān)谥袊?guó)繼承房地產(chǎn)的應(yīng)在其居住國(guó)辦理公證證明本人的身份、住址及與中國(guó)的被繼承人的親屬關(guān)系，并經(jīng)中國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館認(rèn)證。申請(qǐng)人持經(jīng)認(rèn)證的公證書，被繼承人死亡證明書、遺囑到該房產(chǎn)所在地的公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理繼承權(quán)證明書，辦理遺產(chǎn)繼承事宜。如申請(qǐng)人不能親自辦理上述手續(xù)的，可以委托他人辦理，須有書面的委托書并經(jīng)公證和認(rèn)證。