紡服專業市場：成功開發五要素

　　一個紡織市場項目的成功啟動產生直接的影響。

　　要素一：開發商實力

　　專業市場項目作為商業地產的一種形式，同住宅項目的開發具有很大的不同，其更注重項目長遠利益的實現，同時也需要開發商能夠持續不斷地投入并進行培育才可以形成旺市達到穩定的局面，因此對開發商的實力也提出了更高的要求。

　　開發商的實力一方面指資金實力，包括其自有資金水平和融資能力。如果開發商的資金能力不足，一方面在項目運作過程中就會過多得關注短期利益的實現，同時在后續的市場培育推廣期也有可能面臨資金不足，導致項目難以啟動的風險。

　　另一方面，開發商的實力也指其運作項目的經營理念是否符合商業地產的運作規律和是否具有誠信意識，如果一個開發商仍然堅持用開發住宅的手法操作專業市場項目，且在項目的運作過程中不能做到“言必行，行必果”，失信于商家，也將導致項目運作無法長遠，結合實踐操盤的案例來看，我認為開發商的理念是否正確比其是否有資金實力更重要，是專業市場開發成功的關鍵，可以說一個專業市場的成功招商、組建、運營、管理都與開發商的各項實力緊密相關。

　　因此，開發商實力包括開發商的資金實力、專業人員配置、資信狀況、經營理念等。這其中重點是開發商資信水平和經營理念，這對于項目能否經得起時間和運作過程的種種不確定因素的考驗起到了至關重要的作用。

　　作為專業運營公司，如果在同開發商的溝通過程中不能達成共識，開發商一味地強調短期資金回籠，對于項目的定位、招商組市及后期的運營管理不能有一個清晰地思路，我個人認為不予介入，因為這樣的項目失敗的風險極大，且其產生的負面影響無論對于開發商的口碑，還是對于專業運營公司的品牌形象都會產生極壞地負面影響。

　　要素二：政府政策

　　政府永遠都是專業市場發展的“指向標”。沒有政府的正確引導、長遠規劃以及相關政策的扶持，即使其他各項因素都具備、項目的運作也是“紙上談兵”，很難取得實質性的突破。專業市場的成功開發與運營，除了需要開發商自身做好相應的各項配套設施以外，其它諸如交通、物流、金融、治安、餐飲、住宿、信息、勞動力就業等各方面與市場的發展相關的各項配套均需要政府的投入與支持，因此，對于所開發的項目當地政府是否能夠有一個較高的認識將上述各項配套予以不斷完善和規范將至關重要。

　　同時，政府的支持更多的應當體現在上述外圍配套的完善以及宏觀政策的制定和長遠發展規劃，而不應當介入開發商對項目運作的具體事務當中來，否則將會造成“外行指導內行，內行不知所措”的尷尬局面，有些地方的政府領導為了做好招商引資工作和對開發商的服務工作，體現政府的重視，提出了“保姆式服務”的理念，意思是全方位的為開放商做好服務。

　　大家試想，把自己定位為“保姆”，那開發商就是“主人”。你能否做到事事都聽“主人”的呢?雙方之間的角色能否清晰界定呢?事實證明，在合作過程中出現了很多的問題。因此，各地政府在市場開發建設過程中一定要把握好自己的角色定位，不要出現角色模糊的情況。

　　要素三：商業資源條件

　　中國的專業市場多為自發形成基礎上的規范引導而成，因此，一個地方是否具有專業市場形成所應具有的商業資源條件將會影響招商組市的難易程度以及后期培育的投入狀況。

　　所謂的商業資源條件，就是指當地是否具有某一類的產業競爭優勢或商品集散優勢，只有具備相應基礎的條件下，才可以以此為基礎不斷延伸、培育擴大市場的占有率和市場規模，形成有競爭優勢的專業市場。知名的專業市場如中國義烏小商品城、常熟招商城等都具有這方面的明顯特征。

　　否則，在沒有商業資源商業基礎條件下進行專業市場的開發將是對開發商實力的極大挑戰，往往會形成空殼市場的局面。因此開發商不要只看重專業市場的盈利能力盲目的拿到一塊地就上專業市場的開發項目，一定要分析自己的地塊是否具備相應的條件，如果沒有，請慎重啟動，我們建議專業市場的開發應該是在原有基礎上的創新提升，不提倡創造。

　　要素四：專業運營團隊

　　專業市場作為商業地產的一種主要形式，其運營管理需要專業的商業運作，而專業市場客戶群體的多樣性、復雜性以及流通的規模性等特點，又決定了專業市場的運營管理同傳統意義上的購物中心、零售百貨等商業業態具有很大的不同，因此在運作專業市場項目時，開發商一定要冷靜地審視自己的團隊當中是否具有專業素養的運營團隊，如果沒有，就應當考慮借用“外腦”，專業團隊的實力將決定項目的軟實力的高低，軟實力的高低將影響項目的發展是否具有足夠的后續力量和長遠發展。

　　目前很多開發商過于自信自己的實力，認為專業市場的運作只要采用“低租金”甚至“零租金”就可以有把握的招商組市成功甚至啟動成功，這是完全錯誤的想法。專業運營管理，是從前期調研定位、招商組市、銷售、啟動、調整、推廣等一系列環節的整合，在項目啟動之初對于后續的運營管理體系就應當進行周密安排部署。任何一個環節出現問題都將導致項目的運作出現問題。

　　西柳中國商貿城項目通過專業團隊進行招商組市取得了非常火爆的成績，但專業團隊撤出后，開發商自己運營在啟動環節出現了管理不到位的問題，從而造成項目沒有正常運營，后來專業團隊再次介入，運用專業的運營管理，通過二次啟動才又將項目救活，期間一年沒有商戶入住經營所造成的損失不說自明。因此，開發商一定要重視專業運營團隊的作用，等到必須繳納“高昂學費”時，對企業的發展將會產生致命打擊。

　　要素五：規劃設計方案

　　專業市場的規劃設計理念，有其自身的特點和要求，其繁忙的物流、人流等特點決定了項目的規劃設計應當在動線、安全性、便捷性、通透性等方面更好地體現出“人性化”“便捷性”的理念和風格。

　　在“實用性”和“美觀性”二者之間，應更強調和突出“實用性”的特點，否則將會直接影響商家的正常入住經營，嚴重影響招商組市的成功及后期運營管理當中的矛盾。

　　上述5點，在開發商運作項目的過程中，一定要進行綜合考量和評估，不要在沒有詳細調研和專業論證的前提下盲目地上項目，以免給企業的發展造成嚴重的損失。