上海商場觀察之港匯廣場、大悅城等12座商場調查

　　上海商場觀察：有人歡喜有人愁 好綜合體仍缺乏

　　在宏觀調控一再掐住住宅市場的咽喉，導致樓市持續低迷之時，許多開發商以及投資者都重新把目光投向了商業地產。隨著萬科、金地等傳統從事住宅地產的開發商打響了進軍商業地產的號角，新一輪商業地產的角逐正在拉開。

　　然而，和住宅地產完全不同的商業地產，真的有那么好把控嗎?就拿商場來說，最近一段時間，記者隨機調查了上海部分大型的商場，足跡遍布黃浦、徐匯、楊浦、閘北等上海市中心核心地段，但結果顯示幾家歡喜幾家愁，一個客流旺盛的好商場有許多因素組成，而對上海這樣一個國際化的大都市來說，好的綜合體仍然欠缺。

　　商場和商場之間的差距很大

　　記者此次調查了港匯廣場、星游城、騰飛大廈、五角場萬達廣場、百聯又一城、中山公園龍之夢、嘉杰國際廣場、無限度廣場、金橋國際商業廣場、大寧國際商業廣場、大悅城、118廣場等12家商場，分布于徐匯、楊浦、長寧、虹口、浦東、閘北、黃浦等市中心區域，發覺這些特色不同的商場，形成的氣氛和人氣也不盡相同，可謂幾家歡喜幾家愁。

　　港匯廣場、五角場萬達廣場、中山公園龍之夢可謂是其中的第一梯隊，據記者觀察，不論是工作日還是雙休日，客流都比較穩定，生意興隆。雙休日這些商場一分鐘內單個入口的流量就可以達到百人，且無論是餐飲、百貨還是影院等娛樂設施，都人滿為患。這些商場幾乎都已經成為了區域內的地標項目，而且都具有軌道交通、自駕便利的優勢，幾乎吸引了各個層次各類顧客。

　　大悅城、嘉杰國際廣場、無限度廣場、大寧國際商業廣場這類商場相對來說就要比之前一個梯隊的客流少了許多，基本上一分鐘單個入口的人流量在30到50人之間，商場內相對來說人并不多，客流向餐飲集中，商場內一些就餐往往需要排長隊，但時尚購物方面的客流明顯要少于港匯、龍之夢等商場，來往消費的顧客很多也以周邊居民為主。

　　而星游城、騰飛大廈、118廣場這類的商場人煙則更為稀少，幾乎以周邊上班的白領以及居民為主，而且由于業態比較單薄，尚不能稱為綜合體，因此吸引的消費者很有限，而單一百貨形態的商場目前已經難以吸引到消費者了，所以這些商場即便是在雙休日，也很少人問津，一分鐘單個入口進入商場的人數基本在個位數左右。

　　就對這12個商場來說，由于他們所處的位置不同、交通條件不同、定位不同、業態不同、運營方式不同，導致最終形成的商業氛圍也不同，商場和商場的差距較大，但目前上海港匯、五角場萬達、龍之夢這類地標性有口皆碑的綜合體，其實并不多。

　　上海仍缺乏好的綜合體

　　大大小小的商場這么多，開發商又紛紛開始涌向商業地產，這是不是意味著上海今后商場會過量呢?一些經營情況不善的商場存在是否多余?

　　對此，一位業內人士向記者表示，目前上海的商場雖然多，在建的商場也很多，但是真正好的綜合體并不多。

　　“決定一個商場是否合格，要素太多了，地理位置、運營、推廣等等都會對商場產生重要的影響。”該業內人士認為，目前上海的商場并不是存在泡沫，只是說粗制濫造的產品太多，上海仍然需要等待一些好的綜合體的誕生，提高上海人的消費環境。

　　以五角場萬達和百聯又一城為例，兩者在地理位置上的條件幾乎是一樣的，但萬達的“生意”明顯要比百聯又一城好很多，這是為什么呢?“百聯擅長的是傳統的百貨，在將傳統的百貨轉向綜合體的時候，還沒有充分的轉換好。”實際上，現在的消費者已經習慣了餐飲、娛樂、購物一體化的綜合體商場，單一的百貨早就過時，而百聯在招商、運營方面的傳統的思路顯然不及在商業地產尤其是商場方面摸爬滾打了數十年的萬達。

　　普通的消費者對于一站式的綜合體顯然也是有要求的，記者曾經過問一個朋友，怎樣的商場更能吸引你去?她回答說，要有電影院、要有湯姆熊。顯然能夠在一個商場中消耗一整天已經成為了現在年輕人購物逛街的新理念。

　　今后，上海必然還有許多的綜合體將拔地而起，但是這些綜合體能否真正達到綜合體的要求，從而滿足消費者的需要，真正帶動上海人民的消費，成為區域內的地標商場呢?

　　上海商場觀察：怎樣的商場吸引人?

　　就在開發商們大舉進軍商業地產的時候，業內卻有一絲擔憂，上海的商業地產是否也已經存在了泡沫，上海的商場是否過量了?

　　但記者調查后發現，上海好的商場仍然匱乏，消費者找不到合適方便的消費場所。要知道，一個好的商場對整個區域發展，對一個城市來說，都是極其重要的，那么現今，怎樣的商場才能吸引消費者的駐足呢?根據記者的初步觀察，好的商場一般具備以下幾點素質：四通八達的地理位置、餐飲娛樂百貨一條龍的業態以及好的運營團隊。

　　地段地段還是地段

　　在行業內，大家都在傳頌李嘉誠曾經說過的一句經典的話，那就是：地段，地段，還是地段。

　　對開發商而言，土地是最重要的，地段的好壞決定了將來你的房子能賣多少錢。而對商業地產來說，更是如此，只有四通八達的交通才能促使消費者前往你的商場進行消費。

　　在記者的調查中，地段占有優勢的項目往往最為火爆，尤其是直接地鐵上蓋且多條軌交換乘的商場，優勢明顯。港匯廣場擁有軌道交通1號線和9號線，中山公園龍之夢擁有2號線、3號線和4號線，每天往來大量的地鐵客流就能為商場帶來很多過路的客源，而且也吸引了不少年輕人以這些商場為據點進行活動。

　　另外，地段的內涵還包括區域附近是否有足夠的消費人口去支撐。“正大廣場那么爛，生意不是照樣很好，因為陸家嘴這邊沒有其他選擇啊。”某陸家嘴上班的白領跟記者如此抱怨道，他說，現在IFC(國金中心)開幕后，總算多了一個去處了。可見在陸家嘴金融中心，寫字樓云集，每天上下班的白領那么多，好的綜合體卻一直欠缺。

　　餐飲娛樂拉動消費

　　在此次的調查中，我們發現一個有趣的現象，就是有的商場雖然中庭或者百貨區人流平平，但是許多餐廳門口卻人滿為患，常常要排上1、2個小時的隊才能吃到晚飯，像大悅城、無限度廣場等正是如此。{page_break}

　　“餐飲、影院、大型超市等就是用來吸引客流的。”某業內人士告訴記者，只有先把人氣帶動起來了，才有人會順路逛逛百貨，買買衣服。“以萬達為例，他們苦心經營商業地產多年，如今已經發展處自己的2、3代業態，擁有萬千百貨、萬達院線這樣的自主品牌，當他們造一個新的商場，萬千百貨和萬達院線率先進駐，其他一些小品牌也就會跟著進駐了。”

　　而綜合體的概念也越來越得到開發商的認可，開始紛紛打造一站式的購物商場，shopping mall的概念如今早已經深入了消費的心。

　　運營是一門藝術

　　除此以外，一個好的商場的運營也很重要，但這就涉及到一個商場開發商的經驗和內在的東西，有一些說不清道不明。

　　中山公園龍之夢原本可謂是行業內一個負面的教材，建成之初幾乎門可羅雀，即使位于地鐵上蓋，有3條軌道交通支撐，依舊營業非常慘淡。眾所周知，其后龍之夢的開發商長峰地產將一半股權轉手凱德商用后，其經驗才漸漸有了起色，成就了如今中山公園板塊的商業新地標。

　　而同樣在五角場板塊，萬達和百聯又一城正面交鋒，結果百聯慘敗，原因雖然很多，但是萬達多年商業地產的經驗和百聯老牌百貨公司的思路，兩者一比較高下立現。

　　中糧大悅城可以說是中糧旗下做的一個比較成功的商場品牌，然而在上海卻遭到了“滑鐵盧”，雖然著力推廣，但至今效果不彰。原因很可能是其倉促開業造成。“我第一次去的時候，好多商鋪都沒有開，感覺很不好，后來就再沒去過。”一個朋友如此告訴記者，可見在運營方面，細節也很重要。

　　總之，對商場來說，運營可謂是非常重要的一環，好的運營團隊可以讓一個商場起死回生，這就需要開發商在打造商場的路上摸索前行了。