熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控連出重拳 長(zhǎng)效機(jī)制下沒有“漏網(wǎng)之魚”

在監(jiān)管層一系列表態(tài)后，各地的樓市調(diào)控政策繼續(xù)升級(jí)。

9月6日，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局、沈陽(yáng)市自然資源局等聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，從供應(yīng)端和需求端雙管齊下穩(wěn)定市場(chǎng)，其中包括禁止首付貸、提高二套房首付比例（從40%提高至50%）、提高增值稅免征門檻（免征年限由2年調(diào)整到5年），還提出嚴(yán)控土地溢價(jià)率，推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持”兩種土地出讓規(guī)則。

今年8月末以來，無錫、東莞、杭州已先后發(fā)文加碼調(diào)控。

在今年7月24日的“房地產(chǎn)工作座談會(huì)”和8月26日的“部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)”上，沈陽(yáng)市均有相關(guān)負(fù)責(zé)人參會(huì)。因此，沈陽(yáng)此次升級(jí)調(diào)控，并不令外界感到意外。

但分析人士指出，這一動(dòng)作仍有較強(qiáng)的代表性。在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的框架下，監(jiān)管層不僅能夠?qū)Ω鱾€(gè)城市的市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)施監(jiān)控，也在對(duì)地方政府實(shí)施“月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核”。按照這一機(jī)制，樓市調(diào)控的精準(zhǔn)度和及時(shí)性正大大提升，短期來看，除沈陽(yáng)外，未來還將有其他城市加入調(diào)控之列。

沈陽(yáng)調(diào)控樣本

沈陽(yáng)并不是外界想象中的典型東北城市。近幾年，沈陽(yáng)一直是人口凈流入狀態(tài)。2019年末，沈陽(yáng)市常住人口832.2萬人，比2018年增加0.6萬人。在我國(guó)二線城市中，沈陽(yáng)的人口規(guī)模位居前列。

今年4月，沈陽(yáng)進(jìn)一步放寬落戶限制，取消年齡和社保限制，推出“技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)院及以上在校生和畢業(yè)生（含往屆）可在沈陽(yáng)市落戶”，“凡具有沈陽(yáng)市戶籍的居民，其父母、配偶、子女均可在沈陽(yáng)市投靠落戶”等低門檻政策。此舉被視為沈陽(yáng)樓市的利好消息。

隨著人口規(guī)模增加，以及東北振興戰(zhàn)略的刺激，除2018年因調(diào)控導(dǎo)致交易下挫外，沈陽(yáng)樓市在近幾年不斷升溫。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2019年沈陽(yáng)樓市的成交均價(jià)首次突破萬元。

今年以來，沈陽(yáng)樓市同樣表現(xiàn)“出彩”。從3月末開始，沈陽(yáng)的部分新房項(xiàng)目就熱銷，整體市場(chǎng)熱度居高不下。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年7月，沈陽(yáng)新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%，同比上漲9%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲10.3%。近幾個(gè)月來，沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)漲幅在70個(gè)大中城市中名列前茅。

在土地市場(chǎng)，二季度以來，沈陽(yáng)已有多宗地塊在激烈競(jìng)爭(zhēng)后高價(jià)成交，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期形成不小的刺激。

沈陽(yáng)當(dāng)?shù)啬撤科笕耸肯?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，落戶新政帶來的購(gòu)房人口基數(shù)增加，疫情后的需求大量釋放，以及部分區(qū)域新房和二手房?jī)r(jià)格“倒掛”，是導(dǎo)致沈陽(yáng)樓市升溫的主因。“沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)水平在省會(huì)城市里不算高，而且（新政出臺(tái)前）二套房的首付比例只有40%，購(gòu)房門檻算是比較低的。”

他表示，在近期沈陽(yáng)樓市升溫過程中，市場(chǎng)追漲情緒明顯，部分購(gòu)房者有“加杠桿”的行為。同時(shí)，由于存貨不足及成本壓力等，一些項(xiàng)目出現(xiàn)惜售和漲價(jià)現(xiàn)象，進(jìn)一步刺激了市場(chǎng)情緒。

在沈陽(yáng)出臺(tái)的調(diào)控新政中，除在需求端提高購(gòu)房杠桿外，對(duì)供應(yīng)端的管控措施也相當(dāng)嚴(yán)厲。比如，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度提出要求、把握入市節(jié)奏等。此外，為控制房?jī)r(jià)，沈陽(yáng)還將以項(xiàng)目為單位，監(jiān)測(cè)房?jī)r(jià)運(yùn)行情況，“對(duì)無正當(dāng)理由導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)較大變化的項(xiàng)目，責(zé)令企業(yè)限期改正。”

前述房企人士認(rèn)為，新政力度較大，措辭嚴(yán)厲，為近年來所少見，市場(chǎng)普遍對(duì)政策效果持樂觀態(tài)度。但對(duì)于房企來說，操盤壓力在逐漸加大。他指出，“嚴(yán)格審核商品住房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和住房裝修標(biāo)準(zhǔn)”的調(diào)控，若能嚴(yán)格執(zhí)行，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)帶來擠壓。

多城還將加碼

通過對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人的座談或指導(dǎo)，督促出臺(tái)樓市調(diào)控措施，類似的做法并不罕見。

一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的專家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，過去，監(jiān)管部門多采用“定向指導(dǎo)”的辦法，對(duì)不同城市的調(diào)控動(dòng)向加以“指導(dǎo)”。這種“指導(dǎo)”多以部門規(guī)章的方式下發(fā)，或者僅是部門內(nèi)部的文件傳達(dá)，甚少有公開的一攬子調(diào)控措施。

由于區(qū)域和城市分化逐漸加大，近幾年來，樓市調(diào)控已經(jīng)告別“一刀切”的模式，調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)逐漸“下放”到地方政府手中。但隨之而來的，還有在“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）等方面的主體責(zé)任。因此，在獲得更大權(quán)限的同時(shí)，地方政府擔(dān)負(fù)的壓力也在增加。

從2019年開始，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中，對(duì)于市場(chǎng)的監(jiān)控和預(yù)警機(jī)制開始運(yùn)行。當(dāng)年4月19日和5月18日，住建部分兩批、對(duì)10個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行預(yù)警提示。此后，多數(shù)被預(yù)警的城市升級(jí)了調(diào)控政策。

前述專家指出，這種機(jī)制對(duì)提高調(diào)控的精準(zhǔn)度大有幫助。按照官方釋放的信息，長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)地方政府提出的要求為“月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核”。一旦地價(jià)和房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，預(yù)警機(jī)制就會(huì)運(yùn)行。參照該機(jī)制，若及時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施，就可使市場(chǎng)快速恢復(fù)平穩(wěn)。

但今年以來，新冠肺炎疫情出現(xiàn)，以及轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的影響，使得“房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”的沖動(dòng)再度抬頭，一些城市直接或間接地松綁調(diào)控。該人士認(rèn)為，在反復(fù)強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的同時(shí)，監(jiān)管層對(duì)相關(guān)市場(chǎng)主體進(jìn)行座談，說明對(duì)該問題的重視程度。

值得注意的是，在8月26日的“部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)”上，除了6個(gè)城市政府外，其所在省（自治區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)同志也參加會(huì)商，這被視為進(jìn)一步強(qiáng)化樓市調(diào)控主體責(zé)任的表現(xiàn)。

前述專家認(rèn)為，“座談”雖然不是常態(tài)化手段，但在長(zhǎng)效機(jī)制開始運(yùn)行的情況下，樓市調(diào)控的精準(zhǔn)度和及時(shí)性正在大大提高。如果嚴(yán)格執(zhí)行，將很難有“漏網(wǎng)之魚”。

多數(shù)受訪者指出，沈陽(yáng)升級(jí)樓市調(diào)控的做法顯然并非個(gè)案。在此之前，東莞、杭州已經(jīng)先后加碼調(diào)控。其中，東莞甚至并不在住建部的“座談”之列。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，按照現(xiàn)有的政策基調(diào)，在沈陽(yáng)之后，還將有更多城市升級(jí)調(diào)控。和沈陽(yáng)共同參與座談的長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州五城，是下一步強(qiáng)化調(diào)控的熱門之選。此外，一些房?jī)r(jià)漲幅較大的三線城市，也可能升級(jí)調(diào)控。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年7月，成都、銀川、唐山的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.9%、2.0%、1.4%，漲幅均高于沈陽(yáng)的0.8%，常州不在70大中城市統(tǒng)計(jì)之列。剛剛加碼調(diào)控的無錫，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.3%。