熱點城市樓市調控連出重拳 長效機制下沒有“漏網之魚”

在監管層一系列表態后，各地的樓市調控政策繼續升級。

9月6日，沈陽市房產局、沈陽市自然資源局等聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場穩定健康發展的通知》，從供應端和需求端雙管齊下穩定市場，其中包括禁止首付貸、提高二套房首付比例（從40%提高至50%）、提高增值稅免征門檻（免征年限由2年調整到5年），還提出嚴控土地溢價率，推出“限房價、競地價”“限地價、競配建、競自持”兩種土地出讓規則。

今年8月末以來，無錫、東莞、杭州已先后發文加碼調控。

在今年7月24日的“房地產工作座談會”和8月26日的“部分城市房地產工作會商會”上，沈陽市均有相關負責人參會。因此，沈陽此次升級調控，并不令外界感到意外。

但分析人士指出，這一動作仍有較強的代表性。在房地產長效機制的框架下，監管層不僅能夠對各個城市的市場進行實施監控，也在對地方政府實施“月度分析、季度評價、年度考核”。按照這一機制，樓市調控的精準度和及時性正大大提升，短期來看，除沈陽外，未來還將有其他城市加入調控之列。

沈陽調控樣本

沈陽并不是外界想象中的典型東北城市。近幾年，沈陽一直是人口凈流入狀態。2019年末，沈陽市常住人口832.2萬人，比2018年增加0.6萬人。在我國二線城市中，沈陽的人口規模位居前列。

今年4月，沈陽進一步放寬落戶限制，取消年齡和社保限制，推出“技工學校、職業學院及以上在校生和畢業生（含往屆）可在沈陽市落戶”，“凡具有沈陽市戶籍的居民，其父母、配偶、子女均可在沈陽市投靠落戶”等低門檻政策。此舉被視為沈陽樓市的利好消息。

隨著人口規模增加，以及東北振興戰略的刺激，除2018年因調控導致交易下挫外，沈陽樓市在近幾年不斷升溫。有機構統計，2019年沈陽樓市的成交均價首次突破萬元。

今年以來，沈陽樓市同樣表現“出彩”。從3月末開始，沈陽的部分新房項目就熱銷，整體市場熱度居高不下。

根據國家統計局的數據，今年7月，沈陽新房價格環比上漲0.8%，同比上漲9%；二手房價格環比上漲0.5%，同比上漲10.3%。近幾個月來，沈陽的房價漲幅在70個大中城市中名列前茅。

在土地市場，二季度以來，沈陽已有多宗地塊在激烈競爭后高價成交，對市場的預期形成不小的刺激。

沈陽當地某房企人士向21世紀經濟報道表示，落戶新政帶來的購房人口基數增加，疫情后的需求大量釋放，以及部分區域新房和二手房價格“倒掛”，是導致沈陽樓市升溫的主因?！吧蜿柕姆績r水平在省會城市里不算高，而且（新政出臺前）二套房的首付比例只有40%，購房門檻算是比較低的?！?/p>

他表示，在近期沈陽樓市升溫過程中，市場追漲情緒明顯，部分購房者有“加杠桿”的行為。同時，由于存貨不足及成本壓力等，一些項目出現惜售和漲價現象，進一步刺激了市場情緒。

在沈陽出臺的調控新政中，除在需求端提高購房杠桿外，對供應端的管控措施也相當嚴厲。比如，對項目建設進度提出要求、把握入市節奏等。此外，為控制房價，沈陽還將以項目為單位，監測房價運行情況，“對無正當理由導致價格出現較大變化的項目，責令企業限期改正。”

前述房企人士認為，新政力度較大，措辭嚴厲，為近年來所少見，市場普遍對政策效果持樂觀態度。但對于房企來說，操盤壓力在逐漸加大。他指出，“嚴格審核商品住房項目開發建設成本和住房裝修標準”的調控，若能嚴格執行，將會對項目利潤帶來擠壓。

多城還將加碼

通過對相關負責人的座談或指導，督促出臺樓市調控措施，類似的做法并不罕見。

一位接近住房和城鄉建設部的專家向21世紀經濟報道表示，過去，監管部門多采用“定向指導”的辦法，對不同城市的調控動向加以“指導”。這種“指導”多以部門規章的方式下發，或者僅是部門內部的文件傳達，甚少有公開的一攬子調控措施。

由于區域和城市分化逐漸加大，近幾年來，樓市調控已經告別“一刀切”的模式，調控的主導權逐漸“下放”到地方政府手中。但隨之而來的，還有在“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）等方面的主體責任。因此，在獲得更大權限的同時，地方政府擔負的壓力也在增加。

從2019年開始，房地產長效機制中，對于市場的監控和預警機制開始運行。當年4月19日和5月18日，住建部分兩批、對10個城市的房地產市場運行情況進行預警提示。此后，多數被預警的城市升級了調控政策。

前述專家指出，這種機制對提高調控的精準度大有幫助。按照官方釋放的信息，長效機制對地方政府提出的要求為“月度分析、季度評價、年度考核”。一旦地價和房價出現較大波動，預警機制就會運行。參照該機制，若及時出臺調控措施，就可使市場快速恢復平穩。

但今年以來，新冠肺炎疫情出現，以及轉變增長方式對經濟發展帶來的影響，使得“房地產拉動經濟”的沖動再度抬頭，一些城市直接或間接地松綁調控。該人士認為，在反復強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的同時，監管層對相關市場主體進行座談，說明對該問題的重視程度。

值得注意的是，在8月26日的“部分城市房地產工作會商會”上，除了6個城市政府外，其所在?。ㄗ灾螀^）住房和城鄉建設廳負責同志也參加會商，這被視為進一步強化樓市調控主體責任的表現。

前述專家認為，“座談”雖然不是常態化手段，但在長效機制開始運行的情況下，樓市調控的精準度和及時性正在大大提高。如果嚴格執行，將很難有“漏網之魚”。

多數受訪者指出，沈陽升級樓市調控的做法顯然并非個案。在此之前，東莞、杭州已經先后加碼調控。其中，東莞甚至并不在住建部的“座談”之列。

上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進指出，按照現有的政策基調，在沈陽之后，還將有更多城市升級調控。和沈陽共同參與座談的長春、成都、銀川、唐山、常州五城，是下一步強化調控的熱門之選。此外，一些房價漲幅較大的三線城市，也可能升級調控。

根據國家統計局的數據，今年7月，成都、銀川、唐山的新房價格環比漲幅分別為0.9%、2.0%、1.4%，漲幅均高于沈陽的0.8%，常州不在70大中城市統計之列。剛剛加碼調控的無錫，新房價格環比上漲1.3%。