1-8月商品房銷售額增速轉(zhuǎn)正 “三條紅線”影響隱現(xiàn)

9月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，全國房地產(chǎn)銷售額96943億元，同比增長1.6%，今年以來增速首次“轉(zhuǎn)正”。

這得益于近幾個(gè)月來良好的市場(chǎng)走勢(shì)，5月到8月，全國房地產(chǎn)銷售面積和銷售額連續(xù)四個(gè)月同比增長。其中，8月的銷售額漲幅達(dá)到27%，銷售面積增長13.7%。

房地產(chǎn)是從疫情中恢復(fù)最快的行業(yè)之一。在投資端，從今年6月開始，全國房地產(chǎn)投資累計(jì)增速就已“回正”。前8月的房地產(chǎn)投資增速升至4.6%，而同期的固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增速為-0.3%。

寬松的貨幣環(huán)境，對(duì)疫情壓抑的需求釋放形成刺激，被認(rèn)為是市場(chǎng)回暖的主因，這也使得房地產(chǎn)業(yè)的多個(gè)指標(biāo)向好。但近期以來，不少城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，對(duì)投資需求進(jìn)行抑制，以“三條紅線”為主的融資管理政策，也將給企業(yè)決策帶來影響。已經(jīng)到來的“金九銀十”，似乎又將面臨一絲不確定性。

房地產(chǎn)是疫情中恢復(fù)最快的行業(yè)之一。-鄭迪坤攝

多項(xiàng)樓市指標(biāo)向好

今年前8月，全國商品房銷售面積98486萬平方米，雖然同比下降3.3%。但與年初39.9%的降幅相比，已大幅收窄。

由于價(jià)格提升，前8月全國房地產(chǎn)銷售額仍然增長了1.6%。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年二季度以來，全國70個(gè)大中城市的新房和二手房價(jià)格呈現(xiàn)整體上漲態(tài)勢(shì)。其中，東部地區(qū)的市場(chǎng)銷售恢復(fù)較快，也在一定程度上提升了整體交易均價(jià)。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，有前期疫情中一些壓抑性需求釋放的因素，也有金融增加對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度的原因，引導(dǎo)了市場(chǎng)利率下行，中長期利率有所降低，客觀上也降低一些購房者負(fù)擔(dān)，這也有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)。

但付凌暉也指出，“總的來看，無論投資還是銷售狀況來講，仍然處于比較低的水平，并沒有恢復(fù)到正常的狀態(tài)。”

盡管如此，近幾個(gè)月來，一些區(qū)域市場(chǎng)仍然出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象。在部分二三線城市，因供應(yīng)不足、（一二手房）價(jià)格倒掛等原因，市場(chǎng)出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，并推動(dòng)部分城市房價(jià)過快上漲。

8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)人參加會(huì)商。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，這些城市的房價(jià)漲幅相對(duì)較大。

由于疫情發(fā)生后央行多次向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性，資金成本走低，今年上半年的融資環(huán)境相對(duì)寬松，加之銷售回暖帶來的利好，房企的資金狀況有所改善，今年1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金117092億元。

但在土地市場(chǎng)上，房企仍然維持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。今年前8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11947萬平方米，同比下降2.4%，降幅比1-7月份擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款7088億元，增長11.2%，增速回落1.0個(gè)百分點(diǎn)。

由于多項(xiàng)指標(biāo)走勢(shì)向好，8月的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為100.33，連續(xù)兩個(gè)月位于100點(diǎn)的合適景氣水平之上。

“三條紅線”連鎖反應(yīng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)運(yùn)行，還有賴于政策層面的及時(shí)調(diào)整。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，7月以來，全國共44個(gè)省市61次推出房地產(chǎn)相關(guān)政策。其中，常州、沈陽、杭州、東莞、無錫、深圳、南京、寧波、大連、成都共10城發(fā)布了有關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的限售、限購政策，并提高貸款和房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣門檻，防范市場(chǎng)過熱，進(jìn)一步深入抑制投資需求。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這一輪操作對(duì)于全國其他城市也將起到警示作用，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬蠝p緩成交量的恢復(fù)以及價(jià)格上漲的速度。

但對(duì)于房企來說，真正的問題是對(duì)融資審慎管理帶來的一系列連鎖反應(yīng)。

8月20日，住建部和人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，12家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議，形成了“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”，即“三條紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，相應(yīng)實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，9月，這一措施已在部分房企中啟動(dòng)試點(diǎn)，未來還將逐漸推廣至全行業(yè)。

按照國泰君安的統(tǒng)計(jì)，上市房企中有超過四成位于紅檔和橙檔，這部分企業(yè)的去杠桿壓力較大。因此，通過降價(jià)促銷的方式回籠現(xiàn)金，應(yīng)是不少企業(yè)的短期選擇。

9月初，恒大啟動(dòng)大范圍降價(jià)。雖然恒大有在“金九銀十”實(shí)施促銷的慣例，但此舉仍然引發(fā)了關(guān)于“去杠桿”的討論。北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，出于沖擊年度業(yè)績的目的，公司通常會(huì)在四季度實(shí)施促銷，但今年可能會(huì)提前，因?yàn)椤跋掳肽耆谫Y環(huán)境明顯收緊了”。

該人士認(rèn)為，與往年相比，融資政策的變化使房企更有降價(jià)促銷的動(dòng)力，但由于需求端也頗受政策影響，因此今年的“金九銀十”雖可期待，但也不會(huì)過于火爆。

與此同時(shí)，企業(yè)的擴(kuò)張步伐也有可能放緩。多位受訪者認(rèn)為，將融資規(guī)模與負(fù)債率、現(xiàn)金流掛鉤，意味著借助高杠桿進(jìn)行快速擴(kuò)張的時(shí)代將徹底終結(jié)。因此，未來的拿地和并購行為都將降溫。

潘浩指出，新政將可能帶來一系列的連鎖反應(yīng)，并影響未來房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。在銷售端，房企出貨意愿依然強(qiáng)烈，成交量有望繼續(xù)提升，但價(jià)格會(huì)保持穩(wěn)定；在融資端，政策的收緊將使得房企的到位資金增速有所放緩；在投資端，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積增速以及土地購置面積增速或?qū)⒊掷m(xù)放緩或下行。