嘉興限購映射房價(jià)輪動邏輯：浙江土地市場熱度再起

      3月15日，嘉興市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)事項(xiàng)的通知》，從加強(qiáng)分期銷售管理、完善商品住房限購政策、擴(kuò)大商品住房限制轉(zhuǎn)讓實(shí)施范圍、強(qiáng)化金融監(jiān)督管理等方面進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控。

新政規(guī)定，買家在嘉興兩區(qū)五縣限購一套房子，且網(wǎng)簽兩年后才能出售。

       過去一年，嘉興房價(jià)上漲過快。2021年3月，嘉興市區(qū)房價(jià)17880元/平方米；嘉興6個片區(qū)房價(jià)環(huán)比全部上漲，南湖、秀洲和桐鄉(xiāng)環(huán)比上漲超過3%，漲幅較大。

誠然，對于嘉興這樣位處環(huán)滬、杭州都市圈交叉圈層的新興城市，既有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，又有人口流入、城鎮(zhèn)化發(fā)展的想象空間，難免也給房地產(chǎn)銷售與投資客一個炒作的機(jī)會，而調(diào)控也緊隨而至。

嘉興調(diào)控升級

3月18日，嘉善一個學(xué)區(qū)房項(xiàng)目大眾嘉苑開盤，一名銷售人員以去年上海房價(jià)漲幅超過20%作為對比，對準(zhǔn)客戶表達(dá)房價(jià)看漲的觀點(diǎn)。大眾嘉苑售價(jià)1.8萬元/平方米，超過1.5萬元/平方米的嘉興均價(jià)水平。嘉善房價(jià)漲幅位居嘉興五縣之首，但與嘉興城區(qū)相比仍存在一定差距。2020年，嘉興南湖區(qū)科技城板塊一套89平方米的房子總價(jià)上漲了80萬-100萬元；嘉善同樣面積的學(xué)區(qū)房2020年漲了10萬-20萬元。

嘉興一名銷售人員指出，此次新政主要限制手中房子多的客群。如果以前在嘉興下轄兩區(qū)五縣買過房子，現(xiàn)在就不能再在任何一個區(qū)域買了。此外，嘉興規(guī)定購買房子后要網(wǎng)簽合同滿兩年才能出售，大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一點(diǎn)相比杭州中簽率≤10%的樓盤從房子交付后起5年內(nèi)限售，并不算嚴(yán)厲。

“現(xiàn)在嘉善的一手房源特別少，二手成交量在放大，交易活躍?！鼻笆鲣N售人員指出，投資客活躍的一個特點(diǎn)是，二手房市場起來了。嘉善2020年一手房成交131.99萬方，排名嘉興五縣之首?；乜?020年二手房市場成交走勢可以發(fā)現(xiàn)，2020年至今，嘉善二手房成交量一直處于高位狀態(tài)。除2020年2月份受疫情影響之外，同年4月份后，每月維持成交在2000套以上。

嘉善靠近上海，海寧則靠近杭州臨平和下沙。由于杭州限購，海寧一度成為杭州溢出客戶的選擇。海寧有些樓盤的售價(jià)甚至與嘉興市中心樓盤售價(jià)相當(dāng)。

據(jù)嘉興克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年嘉興房價(jià)上漲3.9%。大嘉興全域價(jià)格出現(xiàn)上漲，其中市本級漲幅3.01%，海寧漲幅16.39%，嘉善漲幅8.79%，桐鄉(xiāng)漲幅18%，平湖漲幅3.14%，海鹽漲幅17.38%。

上海中原市場分析師盧文曦指出，今年房地產(chǎn)調(diào)控的最大特點(diǎn)是防止過熱，嘉興調(diào)控升級很可能是受上海調(diào)控升級的影響。

房價(jià)上漲背后

盧文曦認(rèn)為，嘉興作為和上海接壤的地方，一直受到上海買家關(guān)注。不少買家目的是養(yǎng)老或者度假加投資。此外，上海公積金也可以在嘉興使用。上海調(diào)控升級，可能伴有資金外溢。事實(shí)上，從以往幾輪樓市行情中，不乏此類現(xiàn)象。

嘉興樓市的利好也比較多。首先，2020年，嘉興常住人口472.60萬人，同比增加7.0萬人，增量位列全省第三名。與杭州一樣，每年人口凈流入，給樓市注入了興奮劑。

其次，從區(qū)位價(jià)值提升來看，嘉興處在滬蘇杭甬這四大長三角最富城市的中心位置，這四大城市都是萬億GDP級別，而嘉興才三四千億。

日前，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》全文正式發(fā)布，加快建設(shè)長三角G60科創(chuàng)走廊被納入國家“十四五”規(guī)劃。《綱要》提出，“瞄準(zhǔn)國際先進(jìn)科創(chuàng)能力和產(chǎn)業(yè)體系，加快建設(shè)長三角G60科創(chuàng)走廊和沿滬寧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新帶，提高長三角地區(qū)配置全球資源能力和輻射帶動全國發(fā)展能力”。

實(shí)際上，長三角G60科創(chuàng)走廊規(guī)劃已有5年之久，2016年源起松江，2017年聯(lián)通嘉杭，2018年九城聯(lián)動，2019年納入國家《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》。

伴隨長三角一體化，蘇嘉杭和滬嘉甬高鐵的建設(shè)和運(yùn)行，嘉興將成為周邊這四大核心城市甚至浙江連接滬蘇的浙北交通樞紐。杭州近年的飛速發(fā)展已基本將嘉興納入城市圈規(guī)劃，其洼地性質(zhì)明顯，戰(zhàn)略意義將日趨突顯，潛力不言而喻。

再次，更為重要的是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。常年來，嘉興下屬五縣經(jīng)濟(jì)均位列全國百強(qiáng)，民營企業(yè)發(fā)達(dá)。比如，海寧有皮革晶科能源；嘉善有塑料產(chǎn)業(yè)；海鹽有核電產(chǎn)業(yè)；平湖是紐扣之鄉(xiāng)；桐鄉(xiāng)擁有全球玻璃纖維及制品巨頭——巨石集團(tuán)和每年的烏鎮(zhèn)互聯(lián)網(wǎng)大會等等不一而足。

浙江板塊輪動

值得一提的是，嘉興限購限售政策出臺后，銷售人員有意將投資客導(dǎo)入杭州周邊的其他板塊，比如杭州灣或者湖州市場。

事實(shí)上，浙江地區(qū)的板塊聯(lián)動已經(jīng)出現(xiàn)預(yù)兆。2021年春節(jié)后，土地市場熱度從杭州、寧波蔓延到金華、紹興、嘉興等二三線城市，再到縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，傳導(dǎo)效應(yīng)非常明顯。據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，3月1日至11日，浙江全省已有9個區(qū)域地價(jià)刷新，包括杭州桐廬、寧波奉化和慈溪、金華義烏和永康、臺州玉環(huán)、溫州洞頭、湖州市區(qū)、麗水市區(qū)。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛分析指出，盡管兩會前及兩會期間，金融部門的官員一再對房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫發(fā)出警告，銀行業(yè)也開始嚴(yán)查信貸資金挪用至股市樓市，但3月10日公布的2月份金融數(shù)據(jù)顯示，信貸社融數(shù)據(jù)依然大超預(yù)期。2月份人民幣貸款增加1.36萬億元，同比多增4529億元。2月份社會融資規(guī)模增量為1.71萬億元，比上年同期多8392億元，為2002年以來同期最高增量。廣義貨幣M2（2月增長10.1%），在去年連續(xù)10個月兩位數(shù)增長，時隔一個月之后，又重回兩位數(shù)增長。

在強(qiáng)烈的貨幣寬松和資產(chǎn)通脹的預(yù)期下，又疊加了土地政策的調(diào)整。包括杭州、寧波在內(nèi)的全國22個城市，每年僅三次集中供地。眾多房地產(chǎn)企業(yè)今年的拿地計(jì)劃被打亂，必須重新安排今年的投資盤子。

在諸多不確定因素下，部分企業(yè)采取預(yù)防性動作，提前下手，在不受三次集中供地影響的城市甚至三四線城市拿地，導(dǎo)致浙江多地土地市場升溫。