業績亮眼仍被調低目標價 時代鄰里折射 中小物業企業發展困局

過去一年，物業服務企業在資本市場備受追捧。

     2020年新冠疫情的“黑天鵝”事件使得物業管理服務的作用更加凸顯，再者相較于其他行業，物業服務的業績穩定性強，一時之間，物業企業的股價全線飄紅，券商投行機構以及普通投資者們迅速行動，熱錢涌入。

借著這陣東風，許多長期股價低迷的地產企業開始認識到物業服務賽道的價值，加之“三道紅線”之下融資舉步維艱，它們紛紛將旗下的物業企業分拆并送上市。

     一方面為了拓寬融資渠道，另一方面則是分享市值暴增的喜悅——過去一兩年，港交所迎來了十余家物業企業，這一批“新兵”們的使命，大抵如此。

不管是龍頭企業抑或是中小型物企，在這場狂歡中都曾嘗過甜頭，但時移世易，物業賽道如今重歸平穩，中小型企業的發展瓶頸逐漸出現，即便交出的答卷成色依然不錯，但投資者們已經開始不看好它們的發展潛力了。

時代鄰里，正是個中典型。2020年，時代鄰里實現收入17.58億元，同比增長62.6%；凈利潤為2.37億元，同比增長148.6%。從增長上來看，中規中矩，但之后，投行機構接二連三發布研報下調它的目標價，這意味著，中小物企獲得青睞不容易。

“中小物業給不了估值了，從公司的管理情況、未來的增長來看，發展也達不到之前預期的效果。”一名不愿具名的物業服務分析師告訴21世紀經濟報道記者。

中小物企在對外拓展之上的確沒有過人之處，而母公司非但不能夠提供必要支持還將物業平臺變身為融資通道，都成為中小物企的發展桎梏。中小物企如何突破自己？

高增長下的低估值

從營業收入和盈利指標來看，時代鄰里這份年報是符合預期的。

年報顯示，2020年，時代鄰里實現收入17.58億元，同比增長62.6%；凈利潤為2.37億元，同比增長148.6%，公司擁有人年度應占核心凈利潤為2.33億元，同比增幅約93.7%。

但這份增速不錯的年報并沒有讓投行機構滿意。在年報發布后，交銀國際也發布研究報告，維持時代鄰里“買入”評級，目標價由15.36港元下調至11%至13.66港元。

高盛也發布研究報告，將時代鄰里目標價由14港元調低14.3%至12港元，維持“買入”評級。

報告中稱，該行下調其2021-2023年收入平均8%，以反映行業競爭加劇及集團的資產負債表較同業弱，來自收購的總樓面面積下降，以及物業管理服務業務毛利率上升約1個百分點，但社區增值服務業務毛利率下降2個百分點。因此，預計2021-2023年毛利率大致維持約30%，另下調每股盈利預測平均5%。

高盛的這份研究報告所指出的觀點并非沒有依據。

一方面，時代鄰里的利潤率相較于同行并無突出優勢。2020年，時代鄰里凈利潤率增加4.7個百分點至約13.5%，應占核心凈利潤率增加2.1個百分點至13.2%。但如果與同行相比較，算不上突出。

可供對比的是，龍頭企業恒大物業的凈利潤率為25.5%，中型企業世茂服務的凈利潤率為17.8%，均高于時代鄰里。

另一方面，如果以負債水平來看，時代鄰里的債務面控制也弱于同行。年報顯示，2020年，時代鄰里流動負債總額由2019年5.84億元增加至2020年度8.52億元，新增流動負債2.7億元。

在時代鄰里的應收貿易賬款中，來自于關聯方的部分也出現大幅增長。年報顯示，2020年，時代鄰里來自于關聯方的賬款為3.88億元，而去年同期則為1.12億元。

時代鄰里是典型的小市值物業股。截至2021年3月17日收盤，時代鄰里每股報收6.42港元，總市值63.28億港元，市盈率為21.55，而據樂居財經2021年1月份統計，在42家物企中，平均市盈率為55.31倍，時代鄰里市盈率沒有跑贏同行。

一位要求匿名的龍頭物管公司中層告訴21世紀經濟報道記者，股票市場大家是抱團找龍頭，物業行業作為一個大家相對來說比較看好的行業，邏輯也跟大眾情緒差不多，龍頭市值高總歸是有原因的，要么是本身未來的儲備量高，要么是市場拓展能力強預期特別好，“這個邏輯，中小物業被調低目標價就很好理解”。

發展乏力的收并購

物業管理行業盡管是被資本市場看好的行業，不過這個行業的商業邏輯其實并不復雜。即便是有科技賦能、增值服務的想象空間，在當前行業集中度還不高的情況下，對外擴張依然是物業管理行業跑贏同行的不二選擇。

但中小物業企業在這方面實在沒有太多的議價能力。

上述分析師對21世紀經濟報道記者分析稱，龍頭物業和名氣沒那么大的公司去跟同一個小區談管理權，大概率是名氣大的更容易拿到。并購的時候也是，你在賣的時候，要考慮你的業主的想法，如果業主賣給一個名氣沒那么大的物業公司，業主也不同意的。

從時代鄰里過去一年在規模上的發力來看，這種擔憂也有據可依。

2020年，時代鄰里的規模也進一步突破，然而在龍頭物企跑馬圈地的當下，時代鄰里未來的增長水平可能面臨較大壓力。

時代鄰里過去一年主要有三筆收并購，分別是收購廣州浩晴物業100%股權、廣州耀城物業100%股權、上海科箭物業51%股權，得益于此，時代鄰里規模進一步增長。

年報數據顯示，截至2020年12月31日，時代鄰里的總合約建面約1.12億平方米，同比增長92.4%；總在管建面9870萬平方米，同比上漲112%。

時代鄰里今年將發展定調在“穩比快更重要”，且管理層也直言，在收并購方面將保持慎重。

“我們也看到，現在市場上各種標的良莠不齊，尤其是這一輪物業行業發展的熱潮，導致市場上所剩優質標的越來越少。所以，目前我們慎之又慎，在收購談判中很仔細，對標的的估值判斷也十分審慎。”時代鄰里執行董事兼行政總裁王萌指出。

上述龍頭房企中層管理人士續稱，“公司小的話，本身上市融資的資金也比較少，而專業能力也好、公司整體的實力也好，還是會偏弱一些，這樣在市場上競爭的時候，公司對市場的研判能力和獲取資源的能力都會差一些。這就是整個大環境，都是這種趨勢，強者恒強，弱者慢慢變弱。”