“大城市”調控路徑隱現：一線城市密集出手后 二線城市開始“接棒”

       3月16日，為進一步規范房地產市場秩序，促進西安市房地產市場平穩健康發展，按照中央“房住不炒”的定位精神，西安市住房和城鄉建設局頒布了《關于進一步規范房地產市場秩序有關問題的通知》，強調加強購房資格核驗、加強購房資金核驗、規范商品房銷售秩序、規范存量房交易秩序、規范涉房信息發布行為和加大檢查監督力度等。

       根據國家統計局的數據，今年2月，西安新房價格環比上漲0.8%，二手房價格環比上漲0.9%，漲幅位居70個大中城市前列。

此前3月5日發布的政府工作報告指出，今年要“解決好大城市住房突出問題”。這是繼去年年末的中央經濟工作會議之后，監管層再度做出這一表態。“大城市”的住房問題，由此正式作為一項調控內容被提出。

據不完全統計，近兩周來，至少有8個大城市出臺了樓市調控措施，其中，上海的調控頻次最為密集。從政策內容上看，既有對需求的管控，也有在供給端的發力。

     此輪大城市密集調控，既是監管層的政策要求，也契合了當下的市場熱點。從調控路徑上看，在一線城市率先出臺政策后，二線城市已有“接棒”勢頭，這也反映出當下市場熱點的傳導路徑。

3月16日，上海公布了教改政策，此舉被認為可以平抑學區房的炒作熱度。視覺中國

供需兩端雙雙發力

在西安之前，已有不少大城市對樓市實施調控。3月11日，合肥市住房保障和房產管理局、市場監督管理局聯合召開房企、經紀機構約談會，要求各房企及經紀機構不得捆綁搭售、價外加價，認真貫徹中央“房住不炒”政策，落實市委市政府“遏制擾亂房地產市場亂象”的決策部署，共同維護市場秩序。

北京于3月12日發布征求意見稿，擬調整購買二手房提取公積金條件，對其中的審核更為嚴格。鄭州也于3月8日發文，擬適當延長申請公積金貸款的繳存時限，同時調整最高貸款比例。大連則宣布，將個人住房公積金貸款信息納入人民銀行征信系統。

此外，南京于3月10日發文，繼續強調嚴禁“商改住”。青島則在3月15日頒布文件，繼續放寬落戶限制。

上海是近期調控政策出臺最密集的城市。3月12日消息，人民銀行上海總部印發《2021年上海信貸政策指引》，要求加強個人住房貸款管理，嚴格審查貸款人個人信息的真實性。切實防范消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場。

3月16日，上海公布了教改政策，將優質高中資源以名額分配的方式進行配置。此舉被認為可以平抑學區房的炒作熱度。

此前的3月初，為進一步規范房地產市場秩序，上海市房管、市場監管和城管執法等部門聯合執法，查處了一批違法違規案件，并通報6起典型案例。3月5日，閔行區房管局召開2021年閔行區住房租賃工作會議，要求各經紀機構積極落實各項備案制度和房源信息報送制度，做好經營主體和房源信息的管理。

除了在需求端嚴防資金違規進入房地產外，一些城市還在供給端發力。比如，為增加市場供應，上海近期對一批新建商品房集中完成價格備案，涉及33個項目，累計超過1萬套住房。

北京也在今年的土地供應計劃中，增加了租賃住房用地的供應。具體而言，北京今年計劃安排租賃住宅用地300公頃，其中集體土地租賃住房、公租房各150公頃，較2020年分別增加100公頃、70公頃。

二線城市“接棒”

大城市住房問題的出現，有一個重要背景，即在2020年貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產市場。其中，在廣大三四線城市因棚改退潮而逐漸失去吸引力的情況下，大城市成為資金趨之若鶩的“高點”。

一線城市更是其中的熱點。根據國家統計局的數據，在70個大中城市中，自去年第四季度以來，一線城市的平均房價漲幅一直保持領先。

此輪大城市的調控節奏開始提速，起點也是一線城市。

上海通過“滬十條”的發布打響了2021年樓市調控“第一槍”，此后又以幾乎“一天一新政”的節奏，堵住了假離婚、贈與房產等小漏洞，給予炒房客以沉重打擊。北京、廣州、深圳也通過各種“打補丁”的方式，對樓市進行調控。

一線城市啟動的調控政策，效果已經開始顯現。今年2月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比1月回落0.1個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲1.1%，漲幅回落0.2個百分點。

但與此同時，部分二線城市的房價出現升溫勢頭?！笆袌鰺岫扔梢痪€城市向二線城市傳遞的跡象開始出現?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂向21世紀經濟報道記者表示，今年2月，二線城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房價環比漲幅均在前十名，市場溫度較高。隨著一線城市調控的效果逐步顯現，資金有可能轉戰重點二線城市。

許小樂認為，預計這種傳導還將繼續。3月以來，北京、上海等二手房成交量已有所下降，景氣指數保持高位回調。但西安、合肥等二線城市景氣度提高，市場預期增強，疊加3月剛需及學區需求季節性釋放，或將帶動局部二線城市市場升溫，房價存上漲壓力。

這也意味著，二線城市陸續啟動調控政策，既是監管層對“大城市”住房問題的政策要求，也契合了當下的市場熱點。

事實上，從住建部的督導路線上，不難看出這種趨勢。1月下旬至2月，住建部副部長倪虹已帶隊先后在上海、深圳、北京等城市調研督導。3月初，督導組奔赴杭州、無錫。

多數分析人士認為，由于部分區域市場仍有較強的升溫動力，預計大城市調控的勢頭還將繼續。隨著樓市熱點的轉移，二線城市將成為下一輪的調控重點。此外，核心都市圈內的部分中小城市，樓市調控也有望升溫。