“大城市”調(diào)控路徑隱現(xiàn)：一線城市密集出手后 二線城市開始“接棒”

       3月16日，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)西安市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照中央“房住不炒”的定位精神，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局頒布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序有關(guān)問題的通知》，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)購房資格核驗(yàn)、加強(qiáng)購房資金核驗(yàn)、規(guī)范商品房銷售秩序、規(guī)范存量房交易秩序、規(guī)范涉房信息發(fā)布行為和加大檢查監(jiān)督力度等。

       根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年2月，西安新房價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，漲幅位居70個(gè)大中城市前列。

此前3月5日發(fā)布的政府工作報(bào)告指出，今年要“解決好大城市住房突出問題”。這是繼去年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，監(jiān)管層再度做出這一表態(tài)。“大城市”的住房問題，由此正式作為一項(xiàng)調(diào)控內(nèi)容被提出。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩周來，至少有8個(gè)大城市出臺(tái)了樓市調(diào)控措施，其中，上海的調(diào)控頻次最為密集。從政策內(nèi)容上看，既有對(duì)需求的管控，也有在供給端的發(fā)力。

     此輪大城市密集調(diào)控，既是監(jiān)管層的政策要求，也契合了當(dāng)下的市場熱點(diǎn)。從調(diào)控路徑上看，在一線城市率先出臺(tái)政策后，二線城市已有“接棒”勢(shì)頭，這也反映出當(dāng)下市場熱點(diǎn)的傳導(dǎo)路徑。

3月16日，上海公布了教改政策，此舉被認(rèn)為可以平抑學(xué)區(qū)房的炒作熱度。視覺中國

供需兩端雙雙發(fā)力

在西安之前，已有不少大城市對(duì)樓市實(shí)施調(diào)控。3月11日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局、市場監(jiān)督管理局聯(lián)合召開房企、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)約談會(huì)，要求各房企及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得捆綁搭售、價(jià)外加價(jià)，認(rèn)真貫徹中央“房住不炒”政策，落實(shí)市委市政府“遏制擾亂房地產(chǎn)市場亂象”的決策部署，共同維護(hù)市場秩序。

北京于3月12日發(fā)布征求意見稿，擬調(diào)整購買二手房提取公積金條件，對(duì)其中的審核更為嚴(yán)格。鄭州也于3月8日發(fā)文，擬適當(dāng)延長申請(qǐng)公積金貸款的繳存時(shí)限，同時(shí)調(diào)整最高貸款比例。大連則宣布，將個(gè)人住房公積金貸款信息納入人民銀行征信系統(tǒng)。

此外，南京于3月10日發(fā)文，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁“商改住”。青島則在3月15日頒布文件，繼續(xù)放寬落戶限制。

上海是近期調(diào)控政策出臺(tái)最密集的城市。3月12日消息，人民銀行上海總部印發(fā)《2021年上海信貸政策指引》，要求加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)格審查貸款人個(gè)人信息的真實(shí)性。切實(shí)防范消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

3月16日，上海公布了教改政策，將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式進(jìn)行配置。此舉被認(rèn)為可以平抑學(xué)區(qū)房的炒作熱度。

此前的3月初，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，上海市房管、市場監(jiān)管和城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法，查處了一批違法違規(guī)案件，并通報(bào)6起典型案例。3月5日，閔行區(qū)房管局召開2021年閔行區(qū)住房租賃工作會(huì)議，要求各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)積極落實(shí)各項(xiàng)備案制度和房源信息報(bào)送制度，做好經(jīng)營主體和房源信息的管理。

除了在需求端嚴(yán)防資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)外，一些城市還在供給端發(fā)力。比如，為增加市場供應(yīng)，上海近期對(duì)一批新建商品房集中完成價(jià)格備案，涉及33個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)超過1萬套住房。

北京也在今年的土地供應(yīng)計(jì)劃中，增加了租賃住房用地的供應(yīng)。具體而言，北京今年計(jì)劃安排租賃住宅用地300公頃，其中集體土地租賃住房、公租房各150公頃，較2020年分別增加100公頃、70公頃。

二線城市“接棒”

大城市住房問題的出現(xiàn)，有一個(gè)重要背景，即在2020年貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產(chǎn)市場。其中，在廣大三四線城市因棚改退潮而逐漸失去吸引力的情況下，大城市成為資金趨之若鶩的“高點(diǎn)”。

一線城市更是其中的熱點(diǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，在70個(gè)大中城市中，自去年第四季度以來，一線城市的平均房價(jià)漲幅一直保持領(lǐng)先。

此輪大城市的調(diào)控節(jié)奏開始提速，起點(diǎn)也是一線城市。

上海通過“滬十條”的發(fā)布打響了2021年樓市調(diào)控“第一槍”，此后又以幾乎“一天一新政”的節(jié)奏，堵住了假離婚、贈(zèng)與房產(chǎn)等小漏洞，給予炒房客以沉重打擊。北京、廣州、深圳也通過各種“打補(bǔ)丁”的方式，對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。

一線城市啟動(dòng)的調(diào)控政策，效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。今年2月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比1月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%，漲幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

但與此同時(shí)，部分二線城市的房價(jià)出現(xiàn)升溫勢(shì)頭。“市場熱度由一線城市向二線城市傳遞的跡象開始出現(xiàn)。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年2月，二線城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房價(jià)環(huán)比漲幅均在前十名，市場溫度較高。隨著一線城市調(diào)控的效果逐步顯現(xiàn)，資金有可能轉(zhuǎn)戰(zhàn)重點(diǎn)二線城市。

許小樂認(rèn)為，預(yù)計(jì)這種傳導(dǎo)還將繼續(xù)。3月以來，北京、上海等二手房成交量已有所下降，景氣指數(shù)保持高位回調(diào)。但西安、合肥等二線城市景氣度提高，市場預(yù)期增強(qiáng)，疊加3月剛需及學(xué)區(qū)需求季節(jié)性釋放，或?qū)?dòng)局部二線城市市場升溫，房價(jià)存上漲壓力。

這也意味著，二線城市陸續(xù)啟動(dòng)調(diào)控政策，既是監(jiān)管層對(duì)“大城市”住房問題的政策要求，也契合了當(dāng)下的市場熱點(diǎn)。

事實(shí)上，從住建部的督導(dǎo)路線上，不難看出這種趨勢(shì)。1月下旬至2月，住建部副部長倪虹已帶隊(duì)先后在上海、深圳、北京等城市調(diào)研督導(dǎo)。3月初，督導(dǎo)組奔赴杭州、無錫。

多數(shù)分析人士認(rèn)為，由于部分區(qū)域市場仍有較強(qiáng)的升溫動(dòng)力，預(yù)計(jì)大城市調(diào)控的勢(shì)頭還將繼續(xù)。隨著樓市熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，二線城市將成為下一輪的調(diào)控重點(diǎn)。此外，核心都市圈內(nèi)的部分中小城市，樓市調(diào)控也有望升溫。