熱點城市躁動引調控密集落地 “冷空氣”駕到房企能否上演“搶收戰”？

      冷暖交加，用來形容2021年1月份的房地產市場再合適不過。

     在過去的這一個月，熱點一、二線城市的樓市按捺不住再次躁動，上海、深圳和杭州等多市更是引來調控政策的微調或升級。激情澎湃的另一面是，房地產金融的進一步收緊切實存在，也已經影響了市場的情緒和后市的走向，冷空氣正吹向樓市。

本輪熱點城市樓市異動，盡管確有全球大放水的影響，但炒作氣氛濃厚致使違規資金進入房地產領域，正是現在和未來政策調控的重點方向。目前看來，從嚴從緊地規范房地產市場的基調不會改變。

房地產市場因此走到轉折點了嗎？

行業的共識是，市場環境的確發生了深刻變化。面對當前的變革期，房企如何解題？除了量入為出、以價換量，似乎沒有更好的辦法。

冷暖交加，用來形容2021年1月份的房地產市場再合適不過。IC photo

調控密集落地

盡管往年1月份的市場普遍都有不錯的表現，但如同今年這般火爆且調控密集落地的境況，的確不多見。

據中指院監測，2021年首月，百城新房、二手房價格環比漲幅均擴大，其中百城新建住宅均價環比上漲0.37%，漲幅較去年12月擴大0.12個百分點；百城二手住宅均價環比上漲0.32%，漲幅較去年12月擴大0.04個百分點。

成交量方面，據中指院初步估算，2021年1月，重點城市商品住宅成交約4030萬平方米，同比增長75.0%。其中，一線城市整體升幅為139%，其中廣州升幅顯著，深圳升幅居次位；二線城市也錄得整體上升111.3%。

房價上漲和成交放量的必然結果是調控政策的加碼。1月中下旬以來，深圳、上海、杭州等城市頻頻出臺調控政策，以加強限購、收緊房貸、保障剛需等手段抑制“搶房潮”，“打補丁”、抑投機，促進房地產市場理性回歸。

政策加碼力度最大的是上海。2021年1月29日，上海銀保監局發布《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，就持續做好個人住房信貸管理相關工作提出8條要求，包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等。

本輪調控，備受關注的方向是對房貸的收緊，這是與之前的調控有本質區別的一點。

2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度的通知》，該通知對各級銀行的房地產貸款占比和個人住房貸款占比均設定上限，其中要求不符合監管要求的銀行機構，應在2年或4年時間內完成業務調整。

21世紀經濟報道記者從多名廣州、深圳的銀行個貸經理處獲悉，當前的房貸發放速度的確有所減緩，而且未來一年收緊的態勢依舊會持續。“今年一直都會是這樣的趨勢，預計政策不會有多大變動。”一名深圳商業銀行的個貸經理指出。

冰與火之歌

事實上，盡管樓市表面上看起來“熱度高漲”，但如果分城市來看，分化行情依然存在。熱點城市樓市“虛火”被“潑冷水”的同時，人口凈流出的三、四線城市，則無論是短期或者長期，都存在下行的隱憂。

據國家統計局數據顯示，2020年70個大中城市中的三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.5%和1.4%，不過包括牡丹江、南充、遵義、宜昌等在內14個三、四線城市的二手房價格均出現不同程度下跌。

其中跌幅最大的是牡丹江市，跌幅達10%，相比5年前下跌了1.6%，南充跌幅為5.4%，北海跌幅則為3.5%，瀘州跌幅為3.1%，湛江跌幅為2.1%。

樓市下行，地市也不容樂觀。中指院數據指出，2021年1月份，在土地供應方面，一線城市供應量大幅放量，二線城市整體供應量同比增幅近15%，三、四線城市供應量和成交規模則均有較明顯下降。

另外，今年“返鄉置業”行情不如預期將成定局，市場也失去了一個搶收“三、四線城市”的絕佳窗口期。

一名重倉三、四線城市的房企營銷負責人告訴21世紀經濟報道記者，沒有“返鄉”行情，他們會加強折扣在本地客身上，但“沒什么用”。

武漢的中介老板林寧的感受很深，“我樣本量可能不夠大，但今年的返鄉行情受到了些許影響。大概有20%左右的下滑，往小了說也有5%。”

可供佐證的數據是，58同城、安居客發布的《2020-2021“返鄉置業”調查報告》顯示，37.8%的調研者想回鄉置業，低于2020年68.6%的占比；47.6%的調研者想留在工作城市置業，超過2020年31.1%的占比。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對21世紀經濟報道記者分析稱，短期來看，返鄉置業肯定會有一定的釋放，但是中長期來看，三、四線城市的成交量和交易量會下降，“返鄉置業”也不會改變這種三、四線城市長期下滑的趨勢。

房企“搶收戰”打響？

可以肯定的是，房地產金融調控未來趨嚴的態勢不會改變，房企也應盡早采取行動度過變革期。

1月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，在房地產金融調控方面，要加強以下方面的動作：一是加強房地產金融調控，引導商業銀行房地產貸款合理增長，推動金融資源更多流向制造業、小微企業等重點領域和薄弱環節；二是實施房地產金融審慎管理制度，形成重點房地產企業資金監測和管理規則等。

號角已經吹響，房企積極應戰。一名千億房企的中層管理人士告訴21世紀經濟報道記者，“拿我們來說，當前需要利用營銷手段實現快速去化、搶收回款，降低負債，減少對融資依賴。未來投資方面也將更加審慎，聚焦核心區域，加強現金流管理。”

2月1日，恒大發布公告稱，恒大從2月1日到2月28日在全國開展網上購房周年優惠活動，房價不僅低至7.5折，還有房款再減等活動。

盡管恒大幾乎全年都在進行“75折”抑或是“7折”銷售讓這種營銷方式看起來頗有“套路”的意味，但不斷發出“促銷”的信號，依然可以看出這家負債率高企的龍頭房企在應對新局面之時的不遺余力。

中誠信之前在一份評級報告中指出，截至2020年6月末，恒大總債務為7451.57億元，其中短期債務4680.87億元，占總債務高達62.82%，凈負債率為170.65%，存在一定程度的償債壓力。

此外，素來穩健的房企也參與到這場盛宴中。例如，中海地產、佳兆業等房企也推出相應的新春促銷動作，包括特價房、新春購房禮、購房折扣等。

“信貸端如果收緊，市場交易會受到比較大的沖擊。那么，房企能做的其實也很簡單，就是加快回款。”一位不愿具名的分析師強調。